Инвестиции в недвижимость

Люди спрашивают у Яндекса всякое. А он записывает и выдает статистику запросов. Давайте глянем тренды по некоторым словам и фразам:

Купить квартиру

Продать квартиру:

📉 Портал «Индикаторы рынка недвижимости» фиксирует падение спроса на жилую недвижимость в Москве и Московской области: количество сделок в октябре сократилось на -40% (г/г). Спрос сократился до показателей в первую волну пандемии COVID-19. В первой половине ноября риелторы фиксируют сохранение негативной динамики.

На этом фоне цены на большинство объектов недвижимости начинают постепенно снижаться: по сравнению с сентябрём показатель упал в среднем на 1%, правда к уровню годичной давности ценники по-прежнему выше в среднем на 20%.

🤦Население теряет интерес к новостройкам ещё с июня, и в октябре тенденция усилилась (по понятным причинам, о которых уже не принято говорить вслух). Масла в огонь подлил ещё и Минфин РФ, который заявил о том, что не собирается продлевать льготную ипотеку под 7% с 2023 года

Например,  Орловский тоннель. Придумали его еще в 40-х годах (Орловский тоннель был включен в Генплан в 1948 году), обсуждали сотни и тысячи раз и каждый раз принимали решение, что его экономическая эффективность настолько низкая, что смысла в строительстве никакого нет.

В 2011 году на нем поставили крест, но с приходом нового губернатора проект получил новое рождение. А знаете почему? Оказывается, Орловский туннель очень нужен в случае войны. Потому что если «дальнобойная артиллерия» будет бить по Петербургу, то через тоннель машины проскочат незаметно. 

Моя цель — покупка квартиры с кэшфлоу от инвестиций, и я публично рассказываю о своих успехах (если, конечно, их можно назвать успехами). Если вкратце, то я уже 17 месяцев инвестирую, пока результат чуть менее 1,6 млн рублей. 

В планах — гасить ипотеку купонами и дивидендами. Только за все это время я ни разу не раскрывал полную аллокацию портфеля. А это довольно любопытно.

Изначально я шел от менее рискованных инструментам к более рискованным, наращивая долю сначала на депозите, потом в облигациях, потом добавил акции, краудлендинг, ЗПИФ. Есть у меня и заблокированные вследствие санкций бумаги.

Поскольку цель — получение кэшфлоу, то под эту стратегию подходят инструменты с фиксированным или переменным доходом в виде купонов, процентов, ренты или дивидендов. И не очень подходят ПИФы на разные индексы или большой процент акций. В основном, из-за короткого горизонта и высокой волатильности (читай — рисков, что все полетит в обратный туземун).

Коротко о том, почему в РФ квартиры дорогиеПотому, что нового жилья построено мало и спрос на него большой. А вся Россия застроена советским...

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

За 20 дней Ноября российские продавцы скрипя зубами снизили ценники на -1.0%. Тут следует напомнить, что реальная цена сделок в Москве ниже ценников примерно на 13%.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Продавцы никак не хотят снижать цены, но кажется, что других вариантов у них все же нет. Или есть?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь-октябрь 2022. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Товарищ Амбарцумян  — владелец группы МонАрх — строит недалеко от Москвы комбинат модульного квртиростроения. Предприятие планирует запуститься в 2023 году и будет лить готовые квартиры из бетона площадью до 117 кв.м.:

Такие квартиры будут транспортироваться на место сборки, ставиться друг на друга и соединяться в многоэтажные дома. Предполагается, что модульное квартиростроение заметно снизит себестоимость нового жилья и существенно повысит скорость возведения многоэтажных курятников.

ИМХО, это прорыв. Но нужно законодательно запретить строительство в России жилых домов выше 6 этажей. А кто против — расстреливать, как врагов народа.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Количество договоров купли-продажи на вторичном рынке жилья в Москве за десять месяцев сократилось на 21,2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом в пресс-релизе сообщил Росреестр.

«Всего с начала текущего года проведено 107 778 регистраций договоров на вторичном рынке жилья. Разница с аналогичным периодом 2021 года составила 21,2% (136 771), показатель уменьшился по отношению к январю—октябрю 2020 года на 3,5% (111 746)»,— говорится в сообщении Росреестра.

Подробнее – в материале «Ъ»

Сделал небольшой разбор цен на недвижимость от РОССТАТа и оценку влияния на показатели застройщиков:

— Краснодарский край за счет Сочи и не только ракетой стремиться к ценам Питера и Москвы буквально за пару кварталов 2022 года 🚀

— Элитная недвижимость выросла гораздо более выражено чем прочие виды недвижимости. Очевидно, состоятельные граждане активно парковали средства в недвижимости сначала на фоне разгона инфляции 2021, а потом на фоне эскалации вооруженного конфликта 2022 года. Теперь рынок элитной недвижимости либо существенно будет скорректирован т.к. он не способен генерировать лишь сколько бы значимый возврат на капитал, либо вырастет еще сильнее в случае бегства капитала из иностранных юрисдикций и последующей парковке в чем то реальном. Поэтому в данном случае что-то предсказать кроме высокой волатильности будет достаточно сложно 🎢

— Цены на первичное жилье за последний год сделали сильный рывок и сейчас существенно превышают цены на вторичном рынке. Конечно, такая инверсия не может продолжаться вечно и вторичный рынок будет торговаться дороже первичного, а пока акции строительных компаний выглядят весьма перспективно: именно они являются главными бенефициарами, сложившейся ситуации 🏗

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Татарские продавцы с утра до вечера переписывают ценники вверх. С начала месяца +10.8%. Все стремятся в РТ. Даже южные животные хотят там жить. Еще немного — и Татарстан станет дороже Краснодарского края.

В начале каждого месяца обновляю график цены российского бетона в золоте. На конец Октября расклад такой:

Котировки:

1 кв.м. российского бетона = 38 грамм золота (-3.6% м/м)

1 кв.м. московского бетона = 90 грамм золота (-8.4% м/м)

Российская двушка 50 кв.м = 1.92 кг. золота (за месяц -71 грамм)

Московская двушка 50 кв.м = 4.52 кг. золота. (за месяц -412 грамм)

Таким образом, с Июня, средняя российская 50-метровая двушка стоит примерно столько:

Два красивых кирпича))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.