Инвестиции в недвижимость

По данным INFOLine-Аналитики, объем жилплощади в строящихся квартирах, на которую отсутствует покупательский спрос, составил 66 млн кв. м, или 66% от общей площади строительства — это максимум с начала 2020 года.

Причины очевидны:

- Изъятие значительной части экономически активного населения из экономики для участия в СВО;

- Исход не менее значительной части экономически активного населения (а может и более значительной) в другие страны из-за угрозы мобилизации;

- Падение доходов значительной части оставшегося экономически активного населения;

- Общее чувство неопределенности, которое вынуждает отложить планы приобретения недвижимости.

В итоге спрос на новостройки за год сократился на 48,4% (ноябрь к ноябрю).

Минфин России разработал и внес в Правительство РФ проекты постановлений, предусматривающие с 1 января 2023 года изменение условий льготных ипотечных программ. В частности, первым проектом программа льготной ипотеки будет продлена до 1 июля 2024 года, ставка по кредиту составит 8%. Доступ к семейной ипотеке будет расширен. Ее смогут оформить граждане, имеющие двух и более детей, независимо от даты их рождения, но не достигших 18 лет на дату заключения договора.

Второй проект постановления предусматривает для жителей новых субъектов Российской Федерации возможность оформить ипотеку на покупку жилья в новостройках по ставке 2%. Кроме того, льготный ипотечный кредит на условиях данной программы смогут получить переселенцы из Херсонской области — обладатели жилищных сертификатов. Оформить кредит и воспользоваться сертификатом можно будет в любом регионе Российской Федерации.

Гляньте на это чудо:

Это примерно $200 000 за сотку. В целом, за голый участок — почти $1 млн.

До дачи Царя — около 30 км. До грязного моря с умирающим каменным пляжем, толпами пьяных туристов и продавцами с мегафонами — примерно 1.5 км по дорогам, лишенным деревьев.

Вслед за большим обзором недвиги выкладываю ТОП-30 регионов по ценникам квартир на Домклик без учета количества объявлений в базе. Вдруг кому-нибудь будет интересно:

Примечательно, что Приморский Край почти догнал Краснодарский край. Кто бы мог подумать)

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге 

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средние ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

За 18 дней Декабря средние ценники продавцов почти не изменились. Самые адекватные — красноярские и ханты-мансийские продавцы. Самые борзые — нижегородские и свердловские. В целом по 20 регионам +0.2%. 

https://smart-lab.ru/blog/863771.php

На самом деле на рынке недвижимости больше важна не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

К примеру, если цена типичной однокомнатной квартиры 31-33 квадратных метра в Москве в пешей доступности от метро в пределах МКАД (старая Москва) равна в настоящее время порядка 9.000.000 рублей, и если её купить в ипотеку под 10% годовых на 25 лет то ежемесячный платёж составит 82.000 рублей, хотя снять или сдать в аренду такую же квартиру можно максимум за 30.000 (от аренды в 35.000 отнимаем 5000 ЖКХ), уплату налогов не учитываем, иначе ещё нужно снизить доход до 26.000 в месяц.

Итого, считая по доходному методу при платежах в 30.000 месяц под 10% годовых реальная цена этой квартиры 3.300.000 рублей.

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Пара интересных историй. Не могу не поделиться. Сначала — коротко про ВУШ. 

Итак, получение первого опыта участия в IPO — done. Акции куплены по 185 рублей и надежно хранятся теперь на моем БС. Разговоры о том, что IPO прошло провально, не разделяю, это будет видно несколько позже. А вообще — нужно смотреть на длительном горизонте. Будут платить дивиденды и развиваться — хорошо. Не будут, а акции уйдут в -50% — ok, провал. Стало понятнее, как это выглядит технически, а @mkot_finance подсказал, что значит первая большущая красная свеча. Чисто технический момент, никто там эти акции не покупал по 240.

Ну и более глобальная история — недвижка. Почилил в интернетах за рисерчем вариантов инвестиций в недвижимость для слабаков (чтобы и порог входа был низким, и доступно для неквалов). На фоне роста стоимости паев ПНК решил обратить внимание на следующие штуки: 

1. Акции ЦМТ — это Центр Международной Торговли. Собственно, бизнес там как раз про недвижимость. Это предоставление в аренду недвижимости, гостиничные и ресторанные услуги, организация и сопровождение конференций, выставок и прочих мероприятий. История дивидендная. Но дивиденды достаточно скромные. Были 5–6%. Но сейчас акции, особенно префы, по хорошим ценам, так что, возможно, в перспективе доходность будет сильно выше (от текущих цен). К слову, цены низкие не просто так. Прибыль ЦМТ сильно упала. Ликвидность невысокая, но она есть. Конечно же, дивы могут перестать платить. Это же акции. Я взял на попробовать префы, они сильно ниже обычных. Из последнего чтива можно почитать вот это — тут самое важное. 

🏗 Доля нераспроданных квартир в новостройках в декабре 2022 года достигла рекордных 66% от площади строящегося жилья (66 млн кв. м), подсчитала компания «INFOLine-Аналитика». Это максимальные показатели как минимум с января 2020 года. При этом, как отмечает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров, это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.

Как вы понимаете на это есть несколько причин:

▫️Низкий спрос связанный с неопределённостью. СВО, частичная мобилизация

▫️ Ключевая ставка ЦБР, которая в пике достигала в этом году 20%, после таких скачков ставка по ипотеке тоже изменялась 

▫️ Отъезд платёжеспособного населения за границу 

▫️ Падение доходов населения, плюс не совсем адекватные цены за квадратные метры

В последние два года на российском рынке недвижимости все больше покупателей стали рассматривать возможность приобретения жилья онлайн. У федерального девелопера «Неометрия» около 70% сделок с недвижимостью совершают клиенты из других регионов.

Об этом сообщила коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт на конференции «Цифровизация в девелопменте. Стадия: «Продажи», организованной Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ.РФ).

Если во время пандемии дистанционные сделки с недвижимостью воспринимались как новый формат покупки, то теперь ситуация изменилась. Люди готовы активно использовать онлайн-инструменты, и это один из главных трендов рынка.

Сейчас около 70% сделок с недвижимостью в «Неометрии» совершают клиенты из других регионов (Москвы, Красноярского края, Ханты-Мансийского АО, Татарстана и Башкирии, Тюменской и Челябинской областей и других), поэтому необходимо популяризировать систему онлайн-продаж и совершенствовать инструменты цифровизации для максимального комфорта покупателей. Кроме того, помимо дистанционных сделок, клиенты интересуются дополнительными услугами, к примеру, в последнее время стала актуальна опция по доверительному управлению недвижимостью. Так, «Неометрия» запустила такое предложение летом текущего года.

По данным Росреестра, в ноябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 10 829 в ноябре 2022 (-21.5% гг) vs 11 505 в октябре 2022 (-22.5% гг) и в сентябре 2022 10 364 (-29.3% гг).  По итогам 11 месяцев: 118 607 (-21.2% гг).

• Количество предложений на вторичке в Москве 89 тыс сейчас, +97% к ноябрю 2021, +7% к октябрю 2022. Рекорд от 1 января 2019, среднее число около 50 тыс.
• Срок экспозиции вторичной недвижимости 63 дня сейчас, +20% к ноябрю 2021, +5% к октябрю 2022. Больше в последний раз было в июле 2020 (64 дня), средний срок 50 дней.
• Средняя цена фактически сделок за м2 - 257 121 р, +2,5% ноябрю 2021, -1,3% к октябрю 2022. Цена сейчас на уровне января 2022.