IPO ЗПИФ Самолет. Инвестиции в недвижимость: выгодные условия или красивая упаковка? Большой обзор нового фонда недвижимости

Досаточно нестандартное размещение на рынке ЗПИФов недвижимости — новый фонд жилой недвижимости от известного застройщика ГК Самолет. На первый взгляд выглядит достаточно интересно — таргетируемая доходность 21% годовых, ежеквартальные выплаты, скидка к справедливой стоимости активов при участии в IPO и даже некоторые другие достаточно нестандартные «плюшки». Но так ли это выгодно на самом деле? Давайте разбираться.

Что в составе ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» и основные условия размещения

🔹 О фонде
Группа «Самолет» (MOEX: SMLT) запускает первый в России розничный ЗПИФ жилой недвижимости — аналог международных REIT. Фонд инвестирует в готовые квартиры и апартаменты с доходом от аренды и потенциалом роста стоимости.

🔹 Активы фонда

• Объем: 3 млрд руб. (200+ лотов, 10 000 кв. м)

• Локации: ЖК «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск», «Стремянный 2» (Москва)

• Все объекты свободны от залогов

🔹 Доходность
Целевая ставка — 21% годовых, формируется за счет:
✔ Арендных платежей (ежеквартальные выплаты)
✔ Роста стоимости недвижимости
✔ Специальной оптовой скидки от «Самолета»

🔹 Чем фонд отличается от обычных ЗПИФ недвижимости

• Дополнительная скидка на покупку жилья в проектах «Самолета» от 2,0% до 3,5% стоимости квартиры владельцам паев фонда на сумму более 500 тысяч рублей

• Через 2 года можно зачесть стоимость паев в оплату квартиры (до половины стоимости квартиры)

• Через 1 год возможно начало частичного погашения паев фонда если фонд будет продавать много квартир из состава имущества и будет образовываться много кэша

🔹 Как инвестировать?

• Тикер: $XHOUSE (ISIN: RU000A10A117)

• Цена пая: 900 руб. (фиксированная на размещении)

• Срок подачи заявок: 16–29 апреля 2025

• Доступно для неквалифицированных инвесторов

• Доступно в рамках IPO только у некоторых брокеров: Совкомбанк, ПСБ, Риком Траст, Ньютон инвестиции

 

На первый взгляд все звучит достаточно интересно: инвестируем в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. Нет рисков недостроя, так как все объекты уже построены, нет кредитных рисков, так как в фонде нет кредитного плеча. На выходе получаем хорошую доходность 21% годовых за счет квартальных выплат дохода от арендных платежей и будущего роста недвижимости, то есть имеем некотрую реальную доходность сверх инфляции, тем более, что если приобретать паи фонда недвижимости в рамках IPO, то они приобретаются по 900 рублей, то есть с дисконтом к стоимости чистых активов, который впоследствии при эффективном рынке вроде как должен сойти на нет:

Бонусом получаем плюшки в виде возможности впоследствии обменять паи фонда на квадратные метры при покупке недвижимости Самолета с специальной скидкой, если паи фонда будут в вашем владении по состоянию на январь 2027 года и далее (держать их с момента размещения на бирже до января 2027 года не надо, важен сам факт владения паями фонда на дату отсечки).

Сам застройщик на промо-странице фонда приводит еще больше доводов в пользу покупки данного фонда:

Помимо этого сейчас рынок недвижимости в низкой стадии цикла и при оживлении спроса на рынке недвижимости можно ожидать дефицита предложения и роста цен недвижимость, что может в будущем привести к переоценке стоимости чистых активов и курсовой стоимости паев фонда.

Самолету же явная выгода в виде пристраивания недвижимости в фонд в стадии низкого спроса на недвижимость и получения дополнительного дохода здесь и сейчас, что дает ему возможность гасить долги и продолжать функционировать дальше. Win-win ситуация?

Но, как всегда в таких историях есть несколько жирных «но», которые стоит держать в голове при принятии окончательного решения о добавлении паев фонда в свой портфель.

Где подвох и неочевидные минусы ЗПИФ Самолет. Инвестиции в недвижимость

Начнем с главного — то есть с целевой доходности. Давайте еще раз внимательно посмотрим на вот этот слайд из презентации фонда, показывающий за счет чего будет формироваться потенциальная доходность пайщиков фонда:

Во-первых, в эти 21% входит 3%-й дисконт к рыночной стоимости квартир, с которым паи фонда будут размещаться в ходе IPO. Реально он есть или нет — вопрос оценочный, так как отчет о рыночной оценке недвижимости мы с вами не видели и не можем проверить его достоверность. Реализуется он в ходе биржевых торгов или паи фонда так и будут торговаться с дисконтом к справедливой рыночной стоимости активов — тоже вопрос, потому что из предполагаемой доходности от арендных платежей в размере 8% надо вычитать комиссию управляющей компании в размере 3%. То есть ежеквартальные выплаты будут в лучшем случае 5% от стоимости чистых активов — приблизительно 4,1 рублей на пай. И это если не будет сверхнормативных простоев, а они возможны, потому что про часть объектов на сайте фонда указано, что они еще не сданы в аренду и будут сдаваться в мае 2025 года + в фин. модель компании заложены определенные текущие ставки аренды и процент простоя/процент потерь и расходов:

Что если арендные ставки со временем изменятся и вообще не в ту сторону, что сейчас ожидает Самолет? Ведь на их презентации сегодня прозвучало, что они рассчитывают на премиальные ставки, так как сейчас есть только один подобный проект от Дом.РФ и там арендаторы якобы платят арендную плату с некоторой премией к рынку за прозрачность арендодателя.

Что если процент простоя будет не 5%, как заложено в фин. модель Самолета, а чуть больше? Что если ухудшится платежная дисциплина арендаторов и фактические арендные платежи окажутся ниже заложенных в фин. модель? Или что если заложенный в модель % расходов окажется выше, а страховка, например, не будет покрывать часть ущерба от арендаторов имуществу фонда и с арендаторов фактически взыскать причиненный ущерб не будет представляться возможным?

То есть тут достаточно много разных вероятностей, как уже на этом этапе фактическая доходность может оказаться ниже таргетируемой фондом, при том, что рост недвижимости на 13% (а фактически на 15-16%) в год тоже никто не гарантировал. Если период жесткой денежно-кредитной политики будет длительным или если фактическая инфляция будет 4% такой рост цен на недвижимость тоже далеко не гарантирован.

При этом на рынке есть много фондов на недвижимость, которые дают от арендного дохода 9-12 и даже больше% прямо здесь и сейчас, а не 5% и менее, как будет у этого фонда Самолета. Поэтому я вполне могу себе представить ситуацию, при которой этот конкретный фонд будет торговаться с некоторым дисконтом к стоимости своих чистых активов именно за счет того, что инвесторы будут дисконтировать стоимость будущей доходности этого фонда и потому что в других фонда можно получать текущими платежами от арендной платы доход в два с лишним раза выше, чем в этом фонде уже здесь и сейчас.

Кстати, я помню как в 2022 году Самолет уже собирался запускать фонд на недвижимость и тогда они таргетировали доходность 15%, а не 21%, и с этой моделью на мой взгляд это видится более вероятным, чем 21% годовых. Но как говорится жизнь покажет.

Частичное досрочное погашение паев фонда

Еще одна интересная фишка фонда — начиная с 2026 года квартиры в составе фонда предполагается потихоньку продавать в рынок, а за счет поступающих денежных средств от продажи квартир частично гасить паи. С точки зрения налогообложения это действительно интересная опция, так как налогообложение при частичном погашении паев фонда будет отложено до момента продажи паев фонда инвестором.

Но здесь же есть и минус — обычно в недвижимость вкладываются консервативные инвесторы и рассчитывают продержать свои вложения в фонде как минимум несколько лет. Здесь же может получиться ситуация, что все квартиры, например, продали через 2 или через 3 года. А продажа квартир через 4 года выглядит очень вероятной, потому что сейчас фонд создан только на 5 лет и текущая стратегия предполагает возможность продажи всех квартир через 4 года жизни фонда с последующей его ликвидацией. Да, срок действия фонда может быть продлен, но это лишь вероятность. А базовая стратегия все же скорее нацелена именно на последующую продажу квартир. Поэтому фактический срок владения паями фонда для инвесторам может оказаться непредсказуемым и достаточно коротким.

Выводы

В целом по итогам изучения фонда все же у меня осталось достаточно много вопросов к тому до какой степени этот фонд может быть интересен именно инвесторам и до какой степени целевая доходность в 21% в этом конкретном фонде достижима как минимум в ближайшие пару лет. Может быть на длинном горизонте после продажи всех квартир в фонде после роста стоимости недвижимости да, но сейчас в момент как будто здесь все же напрашивается некоторый дисконт к стоимости чистых активов фонда за счет достаточно низкой ожидаемой выплаты арендной дохода 5% и менее. Поэтому я скорее это IPO все же пропущу и оставлю в своем портфеле все же более понятную для меня индустриальную недвижимость. Не ИИР.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, чтобы не пропустить новые интересные статьи!