Блог им. pirs557

Инвестиция в 30 000 000 рублей.

Все совпадения с реальными людьми случайны — ситуация чисто теоретическая!

Есть некий человек, находящийся на данный момент в Краснодаре. Это к Югу от Москвы, если кто не знает)
Ему надо по удачнее разместить не много не мало 30 миллионов рублей.
Есть 2 варианта:
Первый с диверсификацией, но более геморный т.к. за всеми активами надо присматривать
Второй более простой т.к. актив один, но и риск именно с этим и связан, диверсификация нулевая!
Теперь в цифрах и чуть подробнее:
Первый вариант:
Покупка 4-х однокомнатных квартир в ЖК Большой (это центр Краснодара) в Аренду все 4 заберут за 100.000 в месяц или 1.2 млн в год.
Это минус 12 млн
Покупка облигаций на 8 млн рублей с доходностью 8% в год это еще плюс 640 000 рублей в год. Вот уже 20 млн пристроили.
Покупка еврооблигаций на 5 млн рублей, соответственно в валюте, с доходностью 5% в год, это грубо ещё 250.000 в год
И на оставшиеся 5 млн покупка Российских акций, доходность прикину 12% в год, это ещё 600.000 в год.
Итого на 30 млн получается 2.7 млн в год доходов)
Второй вариант:
На всю сумму покупка коммерческого помещения в ЖК Большой (т.е. там же). Цена около 30 млн, это 200 метров, ставка по аренде около
1000 рублей за метр. В месяц 200.000 рублей — в год 2.4 млн. Плюс если ежемесячно на полученные 200.000 покупать облигации, то сумма практически на 100% сойдется! 
Стоит ли игра свеч, с этой диверсифекацией!?


★1
51 комментарий
Естественно, стоит.

Во втором варианте любое отклонение от плана сразу обнулит весь инвестиционный план.
avatar
А налог на нежилое и прочие какие расходы?
avatar
И забыл написать, еще во втором варианте ликвидность аховая. 
avatar
Geist, сдача в аренду жилья — это работа, с издержками, нервами, налогами и так далее. 
avatar
SergeyJu, ну да, но, как известно, без труда не вытащить и профит из инвеста ;)
avatar
Единственный минус 2-го варианта, это не леквид. При жесткой необходимости кеша, эти квадраты будет очень сложно продать по выгодной цене и быстро сопутствующие косты. 

А так да, вполне приемлемо на мой взгляд.
могу предложить несколько вариантов как прогулять эти средства.
avatar
Сейчас с коммерческой недвигой  можно попасть сильнее чем с жилой. Лучше всего сидеть на мешке с кэшем и ждать дна.
avatar
но выбрал бы первый вариант.
avatar
konkord, так, может, редиску? под Питером её можно по 2 урожая за год снимать, а то и три.
avatar
ТС просто хочет «покинуть Омск»;)))
avatar
Открыть счет у двух американских брокеров и купить голубых американцев после 30%ого падения СП.
Для развлечения купить одну квартирку под сдачу, чтобы понять какой это гемморой.
Покупка 4-х однокомнатных квартир в ЖК Большой (это центр Краснодара) в Аренду все 4 заберут за 100.000 в месяц или 1.2 млн в год.
Это минус 12 млн

Ну что за бред — это где аренда жилья дает 10% годовых чистыми? В покупке квартир не учтено куча вещей, начиная от ремонта, мебели, амортизации, квартплаты, налогов и т.п.
avatar
nnnd, я из жизненного опыта выяснил, что люди которые употребляют слово бред в 99% случаях не разбираются в вопросе.
Но всё таки отвечу:
Косметический ремонт по договору с моим контрагентом ложится на его плечи, сотрудничаю с ними уже не первый год, с этим пунктом вопросов нет.
Комунальные услуги оплачивает арендатор
А про налоги это вообще смех)
Поэтому сумма доходов считалась в чистую
avatar
Сергей Рахманов, заполняемость будет 100%? Амортизацию Вы не учитываете? Введение реальных налоговых ставок на недвигу не опасаетесь? Возможно, Вы лучше разбираетесь в условиях Краснодара. Но все же есть ощущение, что Вы переоцениваете доходность вложения в недвигу.
Я думаю, что есть только один вариант в Вашу пользу — рост стоимости недвиги. Я не знаю, будет он или нет, но если будет — акции будут расти круче. 
avatar
SergeyJu, о чём Вы говорите????!!! Какая заполняемость!? Я отдаю квартиры в управление, за что получаю ежемесячную ренту. Про амортизацию я уже отвечал. Нужно разбираться в том, во что вкладываешь. А не покупать двушку на окраине в  ипотеку и всем рассказывать, что больше 5% не получишь доход)
avatar
Сергей Рахманов, вы явно не разбираетесь в вопросе и пытаетесь натянуть сову на глобус. Жилая недвига в РФ — 6.5% годовых. Это среднее значение в условиях амортизация+заполняемость 75%+ремонты+риск неплатежа. Давно посчитано все. 

Для понимания. Имею с компаньеном коммерческую недвигу (небольшую) и несколько жилых под сдачу в СПб. У меня именно такие цифры. (коммерческая 8%) Есть вариант выжимать 10%, но это специфические помещения и условия покупки\реализации аренды (коротко южным братьям). 

И еще один риск, который вы не учитываете. недвигу (особенно вкусные 200м) можно легко отжать. ОСОБЕННО в южных районах страны.
Берите ТОЛЬКО то, что невозможно отнять. Или хотя бы не так просто.
avatar
Cheshirsky Kot, Вы очень плохо управляете недвижимостью, скорее всего Вам надо заниматься чем то другим) Ах да:
«Жилая недвига в РФ — 6.5% годовых. Это среднее значение в условиях амортизация+заполняемость 75%+ремонты+риск неплатежа. Давно посчитано все»
Кем посчитано?
avatar
Сергей Рахманов, очень дельный совет! Обязательно воспользуюсь (нет).
Мне честно говоря совершенно лень расписывать все на фоне моей недвиги. Хоть и заполняемость у меня 100% (снимает семья уже пару лет и уезжать не планирует), но в разрезе 10 лет — 6.5-7% это реальная цифра. Особенно если учесть инфляцию. Потому что ставки на жилье не растут с ней одинаково.
Это я про налоги еще молчу, которые по-хорошему надо было бы платить.
avatar
Cheshirsky Kot, 
И еще один риск, который вы не учитываете. недвигу (особенно вкусные 200м) можно легко отжать. ОСОБЕННО в южных районах страны.

А как могут отнять? подделать доки или рейдерский захват? %)
avatar
RUSTSK, Считаете, что это нереальный сценарий?) Тогда у меня для вас плохие новости)
avatar
Cheshirsky Kot, я не писал, что считаю это нереальным
у меня знакомый так было чуть не попал с нежилым 
тот мошенник подпись подделал, короче потом моему знакомому стоило много сил и делал экспертизу подчерковедческую,
в общем вроде остоял свое имущество...
я просто имел виду опишите способы какими могут…
avatar
RUSTSK, самый простой это тупо рейдерский вариант (особенно на юге), более изощренно доказать нелегальность или преступное происхождение средств.
avatar
Американский рынок с доходностью 0,5% в месяц. Наюг РФ на ближайшие 6 лет.
avatar
треть в облиги, треть в доллар, треть в небольшую комм. недвигу
avatar
Ilya, а что делать с третью в долларах?
avatar
Сергей Рахманов, а что делать с квартирами? извиняюсь, что вопросом на вопрос, но очевидно вы над этим не думали… а стоит :-)
avatar
Ilya, квартиры сдавать)
avatar
Сергей Рахманов, так все давно посчитано пересчитано. рентабельность от минуса до +3-4% если повезет. плюс куча проблем и забот. но дело хозяйское. 
avatar
Ilya, возможно, скиньте пожалуйста ссылку кем давно посчитано?
avatar
Сергей Рахманов, писал камент  и удалилось. кратко — воспользуйтесь поиском.
avatar
Ilya, 
avatar
Сергей Рахманов, капец. Вот вам говорят (заметьте не 1, не 2 и даже не 3 человека) что доход по недвижимости давно посчитан. Просто зайдите в гугл, посмотрите расчеты от крупнейших аналитических агенств. Там подробно, дотошно расписано что и как. Вплоть до закупок БУ техники в квартиру и новой. Недвижимость это невероятно консервативный кусок рынка. Уже тысячи лет ему. Вы же, когда вам говорят «посмотрите, проверьте сами» визжите «КЕМ посчитано?! Кем посчитано я говорю?!?!» — так что мсье, похоже вам стоит купить хаты в своем ЖК. Что-то доказывать и говорить — очевидно бесполезно. Удачи вам в ваших начинаниях!
avatar
Cheshirsky Kot, при всём уважении, читая такие коментарии мне всегда вспоминается крылатая фраза!
«Тысячи мух едят гавно, они не могут ошибаться»
avatar
Сергей Рахманов, дак я же и говорю, пробуйте на здоровье. Никто не собирается вас более разубеждать.
avatar
Cheshirsky Kot, спасибо
avatar
Сбер в $ дает 3.8% от 150.000, в рублях 7%, в недвиге будешь работать и нести траты
avatar
Уважаемые, джентльмены. Какого хера вы отговариваете автора от проебывания своих денег. Пусть вложится, наебется с гемором, избавится с 30-40-50%% дисконтом и успокоится. Челу, похоже, бабло ляжку жжёт, так пусть проебет его.
avatar
capitaltrader, Вы посоветовали как в воду пёрнули, наполненность мысли такая примерно)
avatar
а валютный риск? на 10-15% я бы сишечку прикупил..

а там, глядишь, именно она и сделает весь профит за 2019г
avatar
К.О'Тяра, 
avatar
С Вашим бизнес-планом по сдаче 4 квартир (за 12 млн руб)  в ЖК «Большом»  есть совсем небольшая (аху… ть какая большая) проблема. Вам будет очень затруднительно сдавать квартиры в предчистовой отделке без мебели и бытовой техники за 25 тыс. руб. в месяц. И это при условии, что дешевле 3,2 -3,3 млн. руб. Вы, в принципе, «голую» квартиру не купите + 600-700 тыс. на более-менее нормальный ремонт и обстановку.  
avatar
Походу реклама ЖК ))
avatar
Купить бакс, за баксы купить валютные облигации. Внести облиги в обеспечение на фортс. Включить робота 


В итоге тело капитала в баксах и 100% годовых в кармане.

Алексей Никитин, рискованно? судя по доходности!
avatar
Алексей Никитин, вы тоже роботами торгуете? Или просто хвастаетесь? 
avatar
Cheshirsky Kot, шесть лет HFT

теги блога Сергей Иванов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн