Как правильно оценить потенциал рынка недвижимости США и заработать на этом

Для портфеля Smart Value я люблю находить идеи, где ожидание инвесторов уходит в отрыв от реальности.

Сегодня подобная ситуация наблюдается на рынке недвижимости США. Цены выросли, и все считают, что бум закончился, а дома стоят дорого. 

В прошлом году произошел целый ряд событий, которые окончательно убедили инвесторов, что светлого будущего в недвижимости не ожидается.

Цены в 2018 снова выросли. Это был седьмой год непрерывного роста согласно индексу Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index. Выросли и процентные ставки, что привело к подорожанию ипотеки. Это пугает инвесторов. Рост ставок, плюс рост цен приводят к тому, что покупка домов становится менее доступной для людей.

Именно такое мнение сейчас превалирует на рынке, его придерживаются большинство инвесторов.

Добавьте к этому слабые цифры по продажам, и большинство людей уверены, что хорошие времена позади.

Но реальность сильно отличается.

Немногие понимают это сейчас, но доступность недвижимости по-прежнему остается на высоком уровне. Предложение до сих пор не поспевает за спросом. А это сильный знак того, что впереди нас ждет рост цен.

Сегодня я покажу вам, почему бум скорее всего продолжится, а затем расскажу об отличном способе заработать на этом.

Конечно на дворе уже не 2012 год, и мы уже не в самом начале роста.  Рынок недвижимости дает уже не столь потрясающую, исключительную возможность, какую он предоставлял в то время.

Мы находимся в зрелом этапе цикла. Но это не означает, что рынок недвижимости должен умереть, что цены больше не могут расти. И это также не означает, что умные вложения не смогут принести хорошую прибыль.

Подобные возражения сегодня преобладают в умах инвесторов. Все ждут, что начнется обвал. И действительно, некоторые данные выглядят пугающе.

Продажи новых домов падают уже чуть более года. В то же время растут процентные ставки. И всё это на фоне растущих цен привело инвесторов к мысли, что дома больше никто не хочет покупать.

Эти факторы вызвали негативное отношение инвесторов к рынку недвижимости. Но если мы изменим масштаб и посмотрим на картину в целом, то увидим другой расклад. Мы поймем, что простор для роста еще очень велик.

Напуганные инвесторы даже не представляют, насколько еще могут вырасти цены.

Давайте начнем с одной из наиболее пугающих идей – доступности. Этот параметр очень сильно влияет на цены. При подсчете доступности берется несколько параметров (цены на недвижимость, процентные ставки, уровень дохода), чтобы определить, могут ли люди позволить себе приобрести дом.

Когда цены на недвижимость и процентные ставки растут, как это было в последние годы, доступность падает. И если доступность становится слишком низкой, то люди просто не могут позволить себе покупку. Это очевидный знак замедления рынка. Но сегодняшняя ситуация совсем не так страшна, как многие представляют.

График ниже показывает доступность недвижимости США за последние несколько десятилетий. Сегодня уровень ниже, чем в последние годы, но этот параметр еще очень далек от крайних значений.

На этом графике все важные параметры собраны в единое значение. Уровень 100 означает, что средний житель может позволить себе один средний дом. Показание 150 говорит о том, что он может позволить 150% типового дома. Чем значение выше, тем лучше.

Исторически среднее значение составляет около 140. И несмотря на серьезное снижение доступности в последние годы, текущий уровень находится выше среднего.

Сегодня средний житель может позволить себе 143% среднего дома. Это уже не так много, как в 2012, но глупо полагать, что рост цен и процентных ставок сделал недвижимость недоступной для покупки. 

Из этого можно сделать два вывода. Цены на дома могут продолжить рост. И даже если процентные ставки будут увеличиваться. Ничего из этого не означает конец бума на рынке недвижимости.

Более того, ситуация сейчас еще интереснее. Отношение спроса и предложения на настоящий момент очень позитивно. Строительство новых домов находится на низком уровне, как и предложение на вторичном рынке.

Так сказываются последствия обвала на рынке недвижимости. Когда всё стало плохо, то строительная отрасль остановилась. И даже сегодня, через много лет, количество новостроек остается ниже средних исторических значений. 

Количество строек катастрофически снизилось после кризиса. Оно упало до самых низких значений за всю историю. С тех пор оно постоянно растет, но до сих пор находится на низком уровне. Среднее значение с 1959 года составляет 1.4 млн домов в год, сегодня всего лишь 1.26 млн. И как показывает следующий график, это дает нам большой простор для достижения даже средних значений.

Строительные компании не сумели достаточно быстро нарастить предложение, чтобы удовлетворить спрос. Это привело к ситуации, когда на рынке просто не хватает домов. Вы можете увидеть это на графике ниже.

Он показывает, сколько месяцев потребуется, чтобы реализовать всё существующее на рынке предложение с текущей скоростью продаж. Посмотрите:

После последнего кризиса предложение было очень велико. Сегодня оно опустилось до невысоких уровней. 

Потребуется менее 4 месяцев, чтобы продать всё, что выставлено на продажу, с текущей скоростью. На рынке просто не хватает объектов, что понятно, учитывая многие годы малых объемов строительства.

Недостаточное предложение почти гарантированно приводит к росту цен. Это означает, что строительная отрасль находится в отличной ситуации для роста. Америке нужно больше домов. И эти компании обеспечат их.

Недостаточное предложение почти гарантированно приводит к росту цен. Это означает, что строительная отрасль находится в отличной ситуации для роста. Америке нужно больше домов. И эти компании обеспечат их.

Поэтому в этом месяце мы делаем ставку на ситуацию, в которой представление значительно отличается от реальности. Все считают, что бум на рынке недвижимости завершен, и что строительной отрасли придется туго.

Я не ведусь на это. Ситуация намного лучше, чем считает большинство инвесторов. Это дает нам отличную возможность для инвестирования в строительную отрасль. И вот как мы это сделаем.

Компания, которую мы рассмотрим сегодня, является не только лучшей в секторе строительства, но и в целом представляет собой один из лучших в мире бизнесов.

Чтобы понять, почему это так, давайте рассмотрим, как работает строительная отрасль.

Этот бизнес не так сложен. Компании постоянно изучают территорию на предмет запуска новых участков строительства. Когда они находят подходящий кусок земли, они покупают его и начинают разработку.

Таким компаниям требуется большое количество капитала, чтобы заранее выкупить землю. И хуже того, они должны держать участки, которые они планируют продать, на своем балансе часто в течение нескольких лет, что делает их чувствительными к падениям цен. Это цикличный бизнес, подверженный серьезным колебаниям.

Компания, о которой мы сегодня говорим, перевернула всё с ног на голову. Она сумела решить самую большую проблему строительного сектора, предложив «лёгкий» подход к бизнесу и став чрезвычайно эффективной. 

В то время как большинство строительных компаний выкупают огромные участки земли и разрабатывают их годами, наша компания вообще не владеет пустой землей. Вместо этого она заранее договаривается с компаниями, занимающимися разработкой земли, выплачивая вперед небольшую часть стоимости и резервируя за собой участки, а основную сумму платит только в тот момент, когда готова начать строительство. В результате на балансе она держит лишь небольшое количество участков.

Это небольшое операционное изменение значительно влияет на надежность бизнеса. Наша «лучшая строительная компания» платит небольшую сумму денег за право выкупить участок в будущем. Это означает, что компания не обанкротится в случае, если рынок недвижимости рухнет. 

У нее всегда есть возможность отказаться от сделки с небольшими потерями или передоговориться по цене. И она не тратит огромное количество денег на покупку активов, которые могут обесцениться, если рынок развернется.

Это приводит к тому, что компания становится значительно более эффективной. Она зарабатывает гораздо больше денег на каждый доллар своего капитала, чем конкуренты. Показатели ROA и ROE составляют 23% и 41% соответственно, что в 2-3 раза лучше, чем у других компаний.

Это отличные показатели не только в сравнении с другими компаниями строительной отрасли, но практически с любым бизнесом (средний долгосрочный показатель ROE индекса S&P 500 составляет 14%).

Но несмотря на то, что компания является столь отличным бизнесом, ее акции тоже могут падать в цене. В прошлом году они стали жертвой общего негативного отношения к строительной отрасли и прибыли на уровне ниже ожидаемой. Это привело к снижению на 43% от пика до дна.

Падение продолжалось до октября, но в последние месяцы акции снова начали расти. И это дает нам отличный момент для покупки.

Компания удовлетворяет всем классическим показателям отличной инвестиции в стиле Smart Value: она стоит дешево, вокруг царит негатив инвесторов, и начался растущий тренд. Давайте посмотрим детальнее.

Инвесторы крайне негативно настроены по отношению к строительной отрасли. Но мы знаем, что ситуация намного лучше, чем многие считают.

Представление инвесторов оторвалось от реальности. Это большая возможность для нас. Но наша Лучшая Строительная Компания удовлетворяет и двум другим критериям. Во-первых, она стоит действительно дешево.

Учитывая, что этот бизнес значительно более эффективный, его будет неправильно сравнивать с конкурентами, он всегда торгуется с премией. Вместо этого мы посмотрим на его собственную историю.

Сейчас компания торгуется около минимумов за 10 лет по показателям P/E и P/S. Значение P/E было ниже только во время кризиса 2008-2009 годов.

Такие низкие значения являются результатом сильного, совершенно неадекватного падения прошлого года. И это дает нам превосходную возможность.

Акции компании достигли дна в октябре, и с тех пор наблюдается рост:

С октября рост составил уже 20%. И это не только мощный рост сам по себе, он еще и идёт против общего тренда на рынке, который снизился за это время.

Всё это создает низкорисковую возможность с большим потенциалом. У нас есть лучшая строительная компания с негативным настроем инвесторов, торгующаяся по отличной цене. И на рынке наблюдается уверенный рост.

Помимо этого, ситуация на рынке недвижимости лучше, чем почти все думают. Как только начнется следующий этап бума, наша компания отлично на этом поднимется.

Это настоящая возможность в стиле инвестирования против толпы. Будет неразумно пропустить её. Сейчас отличный момент инвестировать в строительную отрасль, а наша сегодняшняя компания -  лучший способ сделать это.

Участники Клуба Smart Value уже знают название компании и начали зарабатывать. Вступайте в Клуб и присоединяйтесь.