О коллективных инвестициях в недвижимость "Пятерочки", "Перекрёстка" и прочих. Подводные камни и граали, которые вам не покажут.

Как это часто бывает, мотиватором написания данного поста послужила интересная история «На пенсию в 35» Как он стал совладельцем супермаркетов «Пятёрочка» и «Перекрёсток» (https://smart-lab.ru/blog/577316.php). 

Для затравки небольшая история.  

Продавался некий новый бизнес центр.  На 95% забит арендаторами, ставка аренды высокая. Условно 1000  рублей  за квадрат. Продавался за цену, миллионов в 170, что обеспечивало доходность процентов в 14 годовых без учёта индексации.

Приехали московские инвесторы, ну ядрён батон, это же бинго!!! Такая доходность в недвиге на дороге не валяется, а ещё и торганулись, скидку мультов в пять получили. Одним словом зер гуд! По рукам...

Прошло пара месяцев… Бизнес прёт, аренда платится вовремя, всё клёво… Через пару месяцев к новому собственнику подошел один из небольших арендаторов с разговором на тему -а не плохо было бы снизить аренду рублей до 400… Разумеется он был послан в сторону леса… В связи с чем он собрал столы и стулья и съехал.

Ещё через месяц подошёл арендатор покрупнее с деловым предложением снизить ставку рублей до 350, а то тяжело бизнесу-то… он был столь же решительно послан в сторону моря. Арендатор собрал пожитки и съехал

Ещё через недельку подошел ещё один крупный арендатор с предложением снизить аренду до 300 рублей. Уже не столь решительно, но он также был послан… И пошёл в указанном направлении...

Думаю продолжение истории вам уже стало понятно-через полгода собственники сидели со своим благоприобретенным Бизнес-центром но уже без арендаторов и ломали голову, на каком же моменте их на… бали, а коммерческая служба столь же отчаянно сколь и безуспешно искала арендаторов, которые почему-то даже по 500 рублей не спешили занять вакантные места...

Но вернусь к теме коллективных инвестиций в недвижимость. 
1) почему продаётся. Потому что владельцу интересно получить 100-300 %  сразу а не 10 % в год, а потом повторить на вырученные деньги
2) почему не покупают сами магазины? Если уйти от сказок, что им деньги для развития нужны...

Давайте прикинем, а что если в бизнесе по впариванию этих объектов участвуют сами сети? Ну строится магаз  миллионов за 50. Сажается своя сетка. Перепродаётся страждущим получить 10% годовых за 150 миллионов. По сути само пользование площадями, если всё во взаимосвязанных руках становится бесплатным, ибо даже разместив прибыль на депозит можно спокойно платить аренду, а прибыль в сетях отнюдь не 10%. Ну вот такой бизнес.

3) Помните известную фразу из «Крёстного отца»- Я сделаю ему предложение, от которого невозможно отказаться...
Супермаркет вещь весьма специфичная. На его существование, доходность  влияет много факторов. Поэтому ничего удивительного, что случаются ситуации когда владельцу здания говорят- бизнес не прёт, чё-то с локацией у тебя не то, поэтому вместо 700 рублей мы готовы платить 200. Не больше.

После такого предложения владелец покрывается холодным потом, потому что понимает, что если сейчас от него съедет условный «Магнит» то совсем не факт, что тут же заедет условная «Пятёрочка», у которой магазин через улицу, тем более что буквально на днях друг, владелец этого здания с «Пятёрочкой», плакался в бане, что арендатор требует снизить ставку до 190 рублей угрожая съехать, а наш герой сочувственно кивая про себя улыбался....

Одним словом, когда приходит розничный инвестор все сливки уже сняты, а все риски ещё остались… Да и окупаемость арендного бизнеса в пять лет это по нынешним меркам уже не супер мега пупер. 

Опять же не подумайте, что тема плоха и в ней нет смысла участвовать. Тема коллективных инвестиций вещь более чем хорошая. Но вкладывая куда-то деньги надо видеть всю полноту картины.

Как сказал тов. Кийосаки, -Ты зарабатываешь, когда покупаешь...