Недвижимость Берлина. Цены: прошлое, настоящее, будущее

Май у меня выдался месяцем постов про недвижимость: первичка, вторичка, общие заметки. Тут рассуждаю на примере своей квартиры, почему цена скорее всего упадет процентов на 20. И в каждом посте были комментарии, что недвижимость всегда растет. Кто-то аргументировал свою точку зрения, кто-то троллил.

Я постарался вникнуть в точку зрения людей, кто подошел к критике конструктивно. Всех их объединяло следующее:

— «бетон» это надежно

— крупные города растут быстрее из-за миграции из маленьких населенных пунктов

— общий индекс цен ничего не показывает: там размазан эконом с элитной недвижимостью, пригород с центром.

Было также много комментариев про то, что считать надо в твердой валюте. Итак, сегодняшняя статья про цены на недвижимость Берлина — это европейская столица, со зрелым рынком, валюта твердая (если сравнивать с рублем).

Начнем с аренды

Диаграммы показывают связь рентных ставок с ВВП в Германии (слева), где цены фиксируются и регулируются, и в США (справа), где регулирование отсутствует. В примере свободного рынка мы видим прямую связь с ВВП: чем больше государство производит продукции и чем больше денег в расположении – тем выше стоимость ренты.

В период высокой инфляции (слева) аренда опережала общий рост цен. В период низкой инфляции (справа) – цена была на уровне.

То есть на примере Германии, недвижиомость — действительно спасение от инфляции в части доходности.

Но давайте будем откровенны: стоимость аренды и цена на недвижимость – это разное. Возьму пример, который на поверхности: в России цены на недвижимость в 2020-2021 годах выросли в 1,5-2 раза. А арендные ставки нет.

Смотриv, что в Германии было с ценами, и не забываем график выше, справа, демонстрирующий рост цен на аренду в среднем 1,3% в год.

  2012 год медианная цена предложения – 3500 евро за квадратный метр. Апрель 2022 – 8400 евро за метр. Среднегодовой темп прирост цен получается 10,5%.

WTF???

Вот уж где точно недвижимость всегда растет. Но в чем дело? Все просто: изменение стоимости денег. Немцы, как и россияне считают недвижимость самым понятным объектом инвестиций. Представим ситуацию: вклад в банке дает не проценты, а берет с вас плату за хранение денег. Надежные государственные облигации торгуются с отрицательной процентной ставкой: вложил 1000, вернул 999. Чтобы получить хоть какой-то доход – надо выбирать рискованные инструменты. Это будни тех, кто владеет деньгами.

Ситуация не вымышленная. Европа живет в ней уже много лет.

Теперь смотрим будни тех, у кого нет денег, но он берет их в долг: ипотека под 2-3% в розницу, корпоративные кредиты под 1-2%. Куда вложить деньги, когда они невероятно дешевы? Во что-то надежное: в недвижимость.

Вот и получается, что цена на аренду идет за реальными доходами населения, а цена не недвижимость – за стоимостью денег.

Когда происходит безлимитное стимулирование экономики бесплатными деньгами – реальная доходность (ставка минус инфляция) уходит ниже -5%. Значит если деньги лежат в банке, то такими темпами можно за десятилетие потерять половину их покупательной способности.

Я знаю, что тема отрицательных процентных ставок уже много раз поднималась в этом сообществе, но часто слышал аргумент, что отрицательные ставки это индикатив для гос.облигаций, а на рынке корпоративного кредитования средние доходности 3-4-5%. Вот обратный пример:

В отдельных случаях цена долга в евро 0%.

Дешевеющие деньги толкают вверх стоимость реальных активов. А самым реальным и ликвидным активом является недвижимость.

А вот что происходит со стоимостью денег в последний год на примере локальных бенчмарков – 10-летних гос.облигаций:

Смотрим, что происходит после 2021: Европа вышла из отрицательных ставок. Твердо и четко ©.

Деньги становятся дороже, недвижимость уже выросла значительно сильнее, чем инфляция (10,5% против 1,4%) и аренда (1,3%), и ВВП (1,5%). Чем выше будут ставки – тем меньше спрос на недвижимость.

Как думаете, что будет с европейской недвижимостью на росте ставок?

----------

Мой Телеграм  — кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся