чтобы рынок арендной недвиги имел возвращаемость хотя бы лет 20, нужно много факторов учитывать и исполнять:

— осознать что снижение объемов застройки не предвидится как минимум еще лет 5, см. обещания мин строя 

— каждый пропущенный месяц аренды и лишние недели экспозиции на циане в поисках того самого нанимателя +15% от рынка снижают срок возврата «инвестиций»

— налог платить по любому и лучше сразу вписаться в диджитал сервисы без агентов типо яндекс аренды, а агенты в найме это рудимент из нулевых, за которого наниматели не хотят платить

— что ремонт должен соответствовать уровню жк (эконом/бизнес/прем) и рынку (современность), т.е. надо откладывать от аренды, на обновление хотя бы раз в 10 лет 

— рынок аренды (краткосрок/долгосрок) больше никогда не будет в руках арендодателя, хай прошел в 2008, в любом городе больше 250К населения строятся десятки муравейников

upd. крайне низкая рождаемость туда же

живем в жк на 1000+ квартир, вокруг аналогичных жк еще штук 5, все корпуса сданы более 3 лет назад, НО, в каждом из них вечером горит свет в окнах от силы в 60% помещений. ремонты идут, но медленно. потому что все тк кто их делал сами знаете где. так же ометим что квартиры сдают через чаты. 

имхо, судить только по объявлениям рынок очень поверхностно, это основная доля тренда, но не основательная.