Финансовый Архитектор, ну вот и посмотрим. Учитывая, что для ПИФов недвижимости стандарт это продажа на бирже с дисконтом, а Озон и Логистика торгуются с  почти 20% премией. Это все равно, что придти и сказать, да, я знаю, что рыночная цена объекта 10 миллионов, но позвольте мне ее у вас купить по 12. Это кажется совершенно глупой долгосрочной стратегий. Вы можете взять самый лучший объект в мире, но если его покупать по завышенной цене, то даже тут можно облажаться.

Финансовый Архитектор, давайте, кстати, ради спортивного интереса вернемся к вопросу через год и сравним «тупо таблица» против «экспертного мнения». 

Тупо таблица говорит, что максимально невыгодными будут инвестиции, сделанные в феврале 2025 в фонды

СФН Коммерческая недвижимость
Атриум
Парус — Озон, Нодрвей, СПл, Логистика

Маскимальная выгода должна быть у Арендный бизнес 2, 7, СФН Современная Коммерческая недвижимость.

А инвестиции в Про Рентал должны обогнать Парус (любого и всех).  «Запомним этот твит».

Финансовый Архитектор, таблица оперирует фактическими выплатами за предыдущий период (год), она не знает будущей индексации, или что Парус фактически строит пирамиду через Парус-Макс, и про плавающие кредиты Паруса она тоже не знает. Если кто-то хочет рисковать в Парусе — это право каждого. Аналогично с Рентал ПРО — таблица не понимает структуру фонда, что фактически девелопер продает в фонд или что высокая доходность фонда достигаете перепродажей объектов. Если человек знает все это, и нюансы, кого Альфа сажает в свои объекты — вам таблица не нужна. Для остальных таблица — это предложение купить долю в 10 московских квартирах, которые сдаются в аренду. Вы ничего про них не знаете, кроме того, что одни квартиры сдаются под 7%, другие по 9%, третьи под 11%. И что одни оцениваются по 10 миллионов, но доля продается из цены в 7 лямов, а другие оцениваются в 10 миллионов, а доля продается из цены в 14 миллионов.

В целом, мне кажется, но надо просто понимать логику ПИФов недвижимости — они в целом нерациональны, так как продаются людям как «надежные» (хотя с Парусом это явно не так, один объект ВТБ мог забрать за неуплату кредитов при сильном невезении еще этой осенью), как «защитные от инфляции» и так далее. Это приводит к тому, что лохам впаривают  ПИФы на первичке, и потом они могул легко уходить на 10%, 20% и даже 40%+ дешевле на бирже. Как это было совсем недавно. Вот тогда и надо покупать эти фонды. Ибо все меняется. Сейчас высочайшая инфляция, значит можно расчитывать, что через несколько лет все платежи на размер этой инфляции и будут скорректированы. СЧА тоже вырастут. И если ставку снизят, то доходность в 10-12% может касаться очень приличной. Все это позволяет расчитывать на то, что если просто не делать ошибок и не покупать стремное и низкодоходное, то фонды переоценятся очень серьезно, и 30% годовых можно будет сделать за несколько лет просто сидя на диване с терминалом, а не бегая и не выбирая физические объекты. Мне лично не охота разбираться ни в одном из фондов, там столько подводных камней, что это отдельная работа. Но кто в этом разбирается — ну тот просто больше меня заработает сконцентировавшись на единичных историях. Я инвестирую в несколько фондов, просто перекладываясь из них и избегая Паруса (кроме краткосрочных спекуляций в Парус-Максе), ибо не доверяю любителям брать недвигу с плечом при ставке в 21%.

Финансовый Архитектор, срок есть, надо просто сдвинуть бегунок вправо. Мне она кажется очень наглядной, но даже если вы считаете, что по ней нельзя принять верное решение, она точно убережет от неверных. Если у вас есть 2 ПИФа, и вы видите, что у одного фонда доходность ниже, и на бирже он торгуется с премией к СЧА, а у другого выше, и к СЧА есть дисконт — совершенно точно понятно, что брать не стоит. Грубо говоря, таблица подсвечивает «какие акции переоценены выше среднего, а дивдоходность ниже средней», если пользоваться аналогией. Удобство таблички, что там все автоматически считается, и не надо это делать вручную. А что касается оценки самих объектов и настолько заявленная СЧА близка или далека от реальной, сдаются ли объекты дружественным структурам по заниженной цене, или независимо по рыночным — это надо быть профессионалом рынка, для рядового инвестора это сложно, а для меня лично невозможно. Я по таблице брал РД осенью, с переоценкой и платежом там практически 30% за 3 месяца, недооценка остается, в общем лично я пользу вижу, поэтому и поделился.

Дмитрий, увы пояснений нет. Мне таблицу посоветовал неизвестный человек с словами «я на форуме инвесторов в недвижимости увидел вот это». В целом, если вы посмотрели на обе вкладки, то по формулам все должно быть понятно. Лично я для себя использую таблицу так — за исключением Рентал ПРО не рассматриваю в долгосрочное владение ни один ПИФ, если он одновременно не подходит под два условия — доходность к биржевой цене пая выше 10%, дисконт биржевой цены к СЧА должен быть 10% или выше.

Таблица позволяет вам избегать откровенно невыгодные ПИФы, там где доходность низкая и где биржевая цена равна или выше СЧА.

У фондов Паруса, помимо рисков кредитного плеча, еще максимально невыгодное соотношение выплат к дисконту/премией к СЧА. Кому интересно, какие ЗПИФы недвиги максимально выгодны в любой конкретный момент времени, добрые люди сделали автообновляющуюся таблицу — docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548

Gugenot, 

1. Вечный фьючерс — офигительно классный инструмент!
2. Название «вечный» — маркетинг буллшит и оно реально дезинформирует, мол фьюч хорош, чтобы держать вечно. На самом деле это «фьючерс-однодневка».
3. Фандинг — потрясающе. Потому что очень часто отличается от тетты квартальных, что создает возможности для арбитража. Шортом вечника очень удобно прикрываться именно из-за фандинга.

Спасибо бирже огромное, что к вечникам индекса и золота добавили Сбер и Газпром. Ждем новые.

Ага, именно Россия испытывает Индию на прочность. Привезут нефть и заставят купить. Именно такой заголовок надо написать. Ну не может же быть, что индусы не собираются соблюдать американские санкции, что бы там не заявлялось, а просто будут клянчить дополнительную скидку, но от своей выгоды не откажутся.

Немножко странно давать список облиг с купоном «выше Х», если они все продаются выше 100%, так как это автоматически понижает доходность бумаги к погашению. Лучше уж сравнивать по YTM.

Виталий Ликвидный, ДомКлик принадлежит Сбербанку. Не важно, что вы используете для поиска — Авито, Циан, ЯндексНедвижимость, данные по продажам реально есть только у ДомКлика, потому что цены берутся не по объявлениям, а по договорам купли-продажи, у Сбера есть, как основного ипотечного банка. Большинство аккредитивов тоже через Сбер делается. Поэтому эти данные намного точнее, чем данные всех остальных, хотя действительно по популярности, как аггрегатор он далеко позади.

Дмитрий Киреев, что вы курите? Средняя зарплата по РФ еще в прошлом году превысила 80 тысяч.

www.banki.ru/news/lenta/?id=1100693

Средняя зарплата в России по итогам первой половины 2024 года составила 82 тысячи рублей, впервые превысив отметку 80 тысяч рублей, выяснили специалисты «СберАналитики» и сервиса «Работа.ру» (результаты исследования есть в распоряжении Банки.ру). За год средняя зарплата в стране выросла на 12%.  

Наибольший рост зарплат произошел в Татарстане – 23,4% за год, до 82,1 тысячи рублей в среднем. Высокие темпы роста зарплат также зафиксированы в Курганской (+22,8%), Астраханской (+20,8%), Оренбургской и Челябинской областях (+20,7% в обоих регионах).

Жители 12 регионов в среднем зарабатывают более 100 тысяч рублей. Максимальную зарплату в РФ получают на Чукотке — 179,3 тысячи рублей. Далее по убыванию следуют: Москва (144,1 тысячи рублей), Ямало-Ненецкий АО (143,9 тысячи рублей), Магаданская область (140,3 тысячи рублей), Камчатский край (123,5 тысячи рублей), Ханты-Мансийский АО (121,5 тысячи рублей), Сахалинская область (118,2 тысячи рублей), Ненецкий АО (110,3 тысячи рублей), Якутия (110 тысяч рублей), Мурманская область (105,9 тысячи рублей), Санкт-Петербург (104,1 тысячи рублей) и Московская область (103,6 тысячи рублей).


Вот вам данные Росстата — gogov.ru/articles/average-salary

il_dottore, «хочу квартиру возле моря». У нас в Калининграде много таких, у кого вторая квартира или дом на побережье. Женщины — собственницы. Им нужно именно «свое».

Русский инвестор, да, если дом, то можно Заостровье рассмотреть. Но Коса без вариантов — во первых там вообще нет квартир, кроме пары советских трехэтажек, где лесники живут. Ну и вообще на Косе жить — так себе идея, зимой электричество отрубается, летом очереди на КПП. У меня у коллеги дом в Рыбачьем, она там бывает не так часто, а цены на дома — космос. Вообще я бы на месте человека не стал брать жилье на побережье, если только деньги некуда девать. У меня у самого квартира в Зелике 10 лет как, и я там прожил от 1 до 9 дней в году, при том, что я из Калининграда, и мне ехать 20 минут. Сегодня как раз был в Зелике, поел с женой в Балте, заскочил на квартиру забрать почту, и все. Гораздо дешевле снимать посутку или сразу на месяц, чем покупать. Моя двушка, которую я брал в 2014 в Зеленоградске за 3.8 ляма сейчас стоит 9-10. Если бы жена мне позволила ее продать, я бы процентами получал больше 150 тысяч рублей в месяц в самых консервативных инструментах после всех налогов — и на эти деньги мог бы несколько раз в году отдыхать в куче разных мест.

Валентин Борисов, Отрадное посмотрите. Это поселок прямо под Светлогорском, там бывают объекты прямо в соснах — www.avito.ru/svetlogorsk/kvartiry/prodam-ASgBAgICAUSSA8YQ?q=%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B5

Мой господин, простите, я ошибся, вы и есть тот самый дурак, которые пушит «доллар лучше всех». Берите, покупайте, храните, думайте, что вы самый умный. У каждого есть выбор, где и как накапливать — в деньгах, в золоте, в недвиге, в фонде и так далее. Никто никому не запрещает. Можете еще зайти на IRN.RU -  там есть цены московской недвижимости в баксах, и как они сложились. Походите по столице, покричите «вы дураки, что купили недвижимость 10-15-20 лет назад, она в долларах подешевела!» Вот там, где плачут инвесторы мосбиржи, регулярно получающие дивиденды, там же и будет куча плачущих покупателей столичных квартир. Вы их без труда найдете и поделитесь сакральным знанием.

Мой господин, осторожно, вы можете причинить дуракам боль и страдания. Любой человек может взять, что MOEXTR, что RTSTR и убедиться, что за 10 лет даже в долларах он выше, в максимуме был в 3 раза, сейчас в полтора. Но тут человек из секты «доллар под подушкой выгодней вашей москухни», тут рациональные аргументы бесполезны. Ну выгодней — продавай все, покупай доллары, покупай подушки — процветание обеспечено.

Сeм, не только «не на что», но и для многих «не за чем». Как семейный человек, я могу рассказать простой рецепт несчастья — начните обвинять во всех проблемах противоположный пол. Увы, сейчас это тренд — «все мужики — козлы» (токсичная мускулинность и прочие выдумки про патриархат), а «все бабы — дуры» (мужики нужны только ради денег, найдут лучше, сразу бросят, и прочие байки). Если долго всем вдабливать, насколько брак невыгодное дело, что для мужчин (разденут до копейки), что для женщин (станешь бесплатной домработницей) — наверное все меньше и меньше людей будут этот самый брак заключать. Деньги тут не главный ингридиент — самый низкий коэффициент рождаемости (а это напрямую связанно с браком) — в Южной Корее и Тайване, а идеи, что брак — пережиток прошлого, это в целом третья волна феминизма.

Ivan Gurov, будет с другими рисками. Без рисков не бывает. Просто риски могут быть оправданными и оплачиваеми, либо нет.

Никто, где можно забрать свой гонорар? Есть просто очевидная вещь — инфраструктура требует поддержания. Если это не происходит по какой-то причине, от депопуляции до деиндустриализации до экономического кризиса, то все это выглядит крайне херово, что у нас, что в штатах, да в той же Испании и Греции хватает. Никакие пенсионеры и президенты в этом не виноваты. Просто есть люди с болезнью «Путин головного мозга». У которых все крутится вокруг одного человека, который никакого отношения к этому поселку не имеет, не делал там ничего хорошего и ничего плохого.

Никто, что вы курите? Я шесть лет прожил в Калифорнии — это самый богатый штат в США. Даже в Калифорнии есть немало мест, которые посоревнуются с этим поселком или с нашей Интой, например. Ну вот вам видео про Оклэнд, например, посмотрите своими глазами — www.youtube.com/watch?v=yRWmKh13b50