В 2025 году на фоне падения продаж новостроек в крупных российских городах наблюдается сокращение количества выводимых на рынок объектов. За два месяца число выставленных лотов снизилось на 7%. Крупные девелоперы, пытаясь удержать цены и оптимизировать расходы, сокращают объем нового предложения. Это связано с ростом стоимости кредитов, а также с необходимостью снизить затраты из-за неопределенности в экономике.

За последний месяц на первичном рынке жилья в крупных городах России было зафиксировано сокращение предложения: на 5,8% в Москве и на 7% по данным «Этажей». Несмотря на рост числа выданных разрешений на строительство в 2024 году, девелоперы сдерживают вывод новых объектов, чтобы избежать затоваривания рынка. Это решение также связано с ростом стоимости заёмных средств, что повышает риски для застройщиков.

Примечательно, что несмотря на падение продаж, цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти. В Москве средняя цена выросла на 11% за год, достигая 380,2 тыс. руб. за кв. м. Причиной этого роста является ограниченное предложение и высокие цены на строительные материалы. Эксперты уверены, что крупные застройщики будут продолжать управлять объемами предложения для сохранения комфортных цен.

В 2025 году в Москве ожидается снижение ввода новостроек на 21% по сравнению с предыдущим годом, что связано с несколькими факторами, включая последствия низкого уровня запуска новых строек в 2022 году и ухудшение экономической ситуации.

По прогнозам агентства «Метриум», девелоперы завершат строительство 444 корпусов многоквартирных домов в Москве и Новой Москве в 2025 году. Снижение затронет все сегменты жилья, с наиболее заметным падением в элитном сегменте (на 44,2%) и бизнес-классе (на 28%). В массовом сегменте снижение составит 12,3%.

Причины падения ввода:

1. Низкий запуск новых проектов в 2022 году: На фоне экономической нестабильности и неопределенности многие застройщики откладывали или отменяли запуск новых строек. После начала спецоперации в марте 2022 года часть девелоперов перенесла проекты или замедлила их реализацию, что привело к дефициту готовых объектов.
2. Замедление темпов строительства: Высокие ставки по ипотечным кредитам и снижение спроса на новостройки вынуждают девелоперов сокращать объемы строительства и реализации проектов. В 2024 году объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья снизился на 18%, что также сказалось на решениях застройщиков.

С начала 2025 года индекс строительных компаний на Мосбирже вырос на 23%, что стало следствием паузы в повышении ключевой ставки ЦБ. Это дало инвесторам надежду на замедление роста ставок по ипотеке, что поддерживает строительный сектор.

Основной драйвер роста — акции ГК ПИК, которые подорожали на 36,5%, до 692 руб. за акцию. В январе 2025 года объем торгов с бумагами ПИК составил рекордные 74,7 млрд руб. Также заметный рост показали акции ГК «Самолет» (+25,4%), с капитализацией, увеличившейся на 16,8 млрд руб.

В Минстрое обсуждают меры господдержки застройщиков, что также стимулирует интерес инвесторов. Однако отсутствие льготной ипотеки, отмененной в июне 2024 года, продолжает сдерживать продажи жилья. В то же время, снижение ипотечных ставок сдерживает влияние отрицательных факторов.

Прогнозируется, что при сохранении ключевой ставки на нынешнем уровне, индекс строительных компаний продолжит расти. Однако отсутствие массовой ипотечной программы остается значимым риском для устойчивости сектора.

Объем предложения новостроек в России к концу 2024 года вырос на 30%, но продажи упали на 25%, составив 13 млн кв. м. В Подмосковье нераспроданными остались 4,15 млн кв. м (51%), в Краснодарском крае – 3,8 млн кв. м (48%).

Главная причина – отмена массовой льготной ипотеки в июне 2024 года. Выдача ипотечных кредитов на новостройки в декабре сократилась на 57%, до 161 млрд руб. Высокая ключевая ставка ЦБ (28% годовых) делает рыночную ипотеку недоступной.

Наибольшие потери в Краснодаре несут ГК «Точно» и Dogma. У первой компании не распродано 51% жилья (830 тыс. кв. м), у второй – 63% (1 млн кв. м). В Подмосковье срок экспозиции квартир вырос с 7 до 9 месяцев.

Покупатели откладывают сделки в ожидании снижения ставки или выбирают вторичное жилье и аренду. Девелоперы пытаются стимулировать спрос рассрочками и семейной ипотекой, но эффект от этих мер ограничен.

С начала года акции девелоперов демонстрируют уверенный рост: бумаги ПИК подорожали на 32% (до 650,6 руб.), «Самолета» – на 24% (до 1276 руб.), а «Эталона» и ЛСР – на 21% и 5% соответственно. Однако аналитики предупреждают, что текущий ажиотаж на рынке связан с временными факторами, такими как ожидание смягчения денежно-кредитной политики и закрытие коротких позиций.

Особый интерес инвесторов вызвали акции «Самолета» – их оборот с 16 по 20 января достиг 60 млрд руб. при капитализации в 77,6 млрд руб., что значительно превышает средние показатели. Однако уже 21 января бумаги ряда девелоперов показали снижение: «Эталон» и ЛСР упали на 0,9% и 1,7%.

Эксперты предупреждают, что на фоне высокой ключевой ставки и ослабления спроса на недвижимость устойчивого роста ждать не стоит. Лишь снижение ставки ближе ко второй половине 2025 года может стать драйвером для рынка. Пока же аналитики рекомендуют осторожность при долгосрочных инвестициях в стройсектор.

Группа компаний «Самолет» анонсировала реализацию своего первого отеля уровня пять звезд в Тверской области в рамках партнерства с оператором гостиничных проектов Cosmos Hotel Group (CHG), входящим в АФК «Система». Отель на 80 номеров будет расположен в коттеджном поселке Port Emm Zavidovo и откроет свои двери в 2027 году. Объект останется в собственности девелопера, а управление отелем будет осуществлять CHG под брендом Cosmos Selection.

По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составит не менее 2 миллиардов рублей, с учетом всех расходов на благоустройство и инженерную подготовку территории. Срок окупаемости такого гостиничного проекта прогнозируется на уровне десяти лет. Этот срок значительно длиннее по сравнению с традиционными жилыми проектами, что является одной из причин, по которой девелоперы жилья часто отказываются от гостиничных проектов.

Для ГК «Самолет» создание отеля — это шанс войти в новый сегмент рынка, который отличается высокой привлекательностью на фоне роста туристических поездок в России, увеличившихся на 11% в 2024 году. Меры государственной поддержки туризма также способствуют росту интереса к гостиничным проектам.

Крупнейший российский девелопер «Самолет» приобрел 75,7% компании «Клиентский сервис», ранее известной как «Домиленд». Этот шаг направлен на развитие проекта «Цифровая УК», объединяющего бытовые и другие услуги для жителей многоквартирных домов. Сумму сделки стороны не раскрывают.

«Клиентский сервис» развивает PropTech-решения, используемые для управления «умными» домами и оплат ЖКУ. Выручка компании в 2023 году выросла на 74%, достигнув 317,5 млн руб., что подтверждает высокую эффективность.

По мнению экспертов, собственная цифровая инфраструктура позволяет «Самолету» оптимизировать управление объектами и создавать новые бизнес-модели. Однако PropTech-рынок России пока находится на этапе формирования: ключевые решения требуют интеграции с цифровыми двойниками жилых домов для предиктивного анализа и автоматизации обслуживания.

Прогнозы показывают, что приобретение «Клиентского сервиса» укрепит позиции «Самолета» на PropTech-рынке и позволит достичь значительных результатов в цифровизации застройки.

В 2024 году девелоперы Москвы и области сократили ввод нового жилья на 5–19%, в регионах – на 17–29%. Общая площадь выведенных на рынок объектов снизилась до 3,9 млн кв. м в Москве (-4% год к году) и до 7,3 млн кв. м с учетом Подмосковья (-19%). Схожие тенденции наблюдаются в Санкт-Петербурге (-29%) и других регионах (-17%).

Причинами стали снижение льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и рост себестоимости строительства. По словам экспертов, во втором полугодии спад был наиболее ощутимым, особенно в массовом сегменте, где объем новых проектов в Москве снизился на 26,7%. При этом предложение бизнес-класса увеличилось на 62,5%.

На первичном рынке Москвы и области количество сделок сократилось на 21% до 135,7 тыс., в Санкт-Петербурге – на 16% до 65,6 тыс. Девелоперы начали придерживать ликвидные проекты, чтобы избежать затоваривания и поддержать цены.

Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение охлаждения рынка: снижение активности на 20–25% считается базовым сценарием. Тем не менее, цикличность рынка может стимулировать интерес к новым земельным участкам и проектам.

Компания «Самолет загородная недвижимость», входящая в ГК «Самолет», выиграла торги по покупке 75% доли компании «Место для жизни», владевшей 750 га земли и объектами на 60 тыс. кв. м в поселении Щаповское (новая Москва). Сумма сделки составила 4,05 млрд руб., что соответствует стартовой цене.

На участке планируется строительство малоэтажного поселка площадью не менее 800 тыс. кв. м, включающего коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома, а также объекты коммерческой и социальной инфраструктуры. Инвестиции в проект оцениваются в 80–100 млрд руб.

Щаповское обладает хорошей транспортной доступностью благодаря близости к ЦКАД, Варшавскому и Калужскому шоссе. Экологическая обстановка также является преимуществом. Однако проект может столкнуться с конкуренцией со стороны других девелоперов, реализующих масштабные проекты в новой Москве и Подмосковье.

«Самолет» активно развивает сегмент малоэтажного жилья: на данный момент в стадии реализации находятся проекты на 3000 га, включая комплексы «Дмитров дом», «Истра дом» и другие. Земельный банк девелопера составляет 46,5 млн кв. м, что делает компанию крупнейшей в стране.

В 2025 году объем продаж квартир может снизиться на 15%, а вывод новых объектов — сократиться. Причины: отмена льготных ипотечных программ, рост ключевой ставки до 21% и снижение покупательной способности. Введение жилья в эксплуатацию по итогам 2024 года уже упало на 16%, и ситуация может усугубиться.

Эксперты отмечают, что даже при стагнации спроса цены на первичное жилье могут вырасти на 5–6% из-за удорожания строительства и кредитов. Девелоперы ожидают оживление рынка при снижении ставки ЦБ, что пока маловероятно. Программы господдержки (семейная и арктическая ипотека) остаются основными драйверами активности.

Ведущие застройщики, по мнению аналитиков, готовы к сложным условиям: банкротства маловероятны, но возможны сделки по слияниям и поглощениям для оптимизации бизнеса. Тем временем, массовый сегмент рынка показывает признаки стагнации, тогда как элитное жилье остается более устойчивым.

Конъюнктура рынка будет зависеть от действий ЦБ и макроэкономической ситуации. Улучшение может начаться не ранее 2026 года при снижении ставок и восстановлении покупательной способности.