DDav, спасибо, да, вижу, есть срок. 
Поясню, вот смотрим на фонд «Парус-Логистика», доходность показывает 8%, судя по таблице из него бежать надо, но на самом деле выплаты сейчас в фонде 9,39 рублей на пай, то есть к отображаемой цене 1177 доходность ~9,6%, а с мая выплата будет 13,42 на пай, то есть доходность к текущей цене ~13,7%. 

И это лишь один пример грубейшей ошибки при принятии решения по такой таблице. Но если какие-то инвесторы реально этим пользуются для принятия решений, могу только аплодировать, они будут совершать ошибочные продажи, а адекватные инвесторы будут инвестировать по более привлекательным ценам.

P.S. вот вы смотрите в эту таблицу и видите, что вас интересует Рентал Про (о чем выше писали), но вот только из таблицы вы не учтете, что в Рентал Про нет сдаваемой в аренду недвижимости прямо сейчас, там есть только права на строящийся объект, а выплаты дохода — это проценты по квази-кредиту на строительство.

Финансовый Архитектор, срок есть, надо просто сдвинуть бегунок вправо. Мне она кажется очень наглядной, но даже если вы считаете, что по ней нельзя принять верное решение, она точно убережет от неверных. Если у вас есть 2 ПИФа, и вы видите, что у одного фонда доходность ниже, и на бирже он торгуется с премией к СЧА, а у другого выше, и к СЧА есть дисконт — совершенно точно понятно, что брать не стоит. Грубо говоря, таблица подсвечивает «какие акции переоценены выше среднего, а дивдоходность ниже средней», если пользоваться аналогией. Удобство таблички, что там все автоматически считается, и не надо это делать вручную. А что касается оценки самих объектов и настолько заявленная СЧА близка или далека от реальной, сдаются ли объекты дружественным структурам по заниженной цене, или независимо по рыночным — это надо быть профессионалом рынка, для рядового инвестора это сложно, а для меня лично невозможно. Я по таблице брал РД осенью, с переоценкой и платежом там практически 30% за 3 месяца, недооценка остается, в общем лично я пользу вижу, поэтому и поделился.

Дмитрий, увы пояснений нет. Мне таблицу посоветовал неизвестный человек с словами «я на форуме инвесторов в недвижимости увидел вот это». В целом, если вы посмотрели на обе вкладки, то по формулам все должно быть понятно. Лично я для себя использую таблицу так — за исключением Рентал ПРО не рассматриваю в долгосрочное владение ни один ПИФ, если он одновременно не подходит под два условия — доходность к биржевой цене пая выше 10%, дисконт биржевой цены к СЧА должен быть 10% или выше.

Таблица позволяет вам избегать откровенно невыгодные ПИФы, там где доходность низкая и где биржевая цена равна или выше СЧА.

Финансовый Архитектор, если я покупаю целиком объект, то да. Но если я участник коллективных инвестиций, то у меня всегда есть альтернатива размещения небольшого капитала в другом месте или фонде. Поэтому фонд вряд ли сможет обкэшить СЧА, если попытается продать другому такому же фонду даже просто при нормальных доходностях на рынке сильно дороже 12-ти годовых АП. Это не совсем корректное сравнение с моей стороны, но для простоты СЧА фонда это как тело длинной облигации с примерной датой колл оферты. Но в моменте облигация может спокойно стоить ниже номинала и выше номинала. Это не прямая аналогия, конечно. Для крупного покупателя бывает просто нет другой альтернативы (комерческая недвижимость это все-таки не типовой продукт) и поэтому сделка может происходить по цене сильно отличающейся от расчетной, но как это учесть частному инвестору? Никак. Поэтому я убрал из своей модели потенциальную переоценку самой недвиги по затратному или сравнительному методу и оставил только доходный.

Риэ, профессиональные оценщики обычно используют комбинацию методов. Если смотреть только на АП, есть риск упустить из вида тот факт, что договора аренды не бесконечны и условия перезаключения будут зависеть от рыночной ситуации. А на рыночную ситуация в том числе будет влиять и стоимость возведения новых объектов. В Москве уже есть кейсы продажи офисов по 400+ тыс. за кв. метр. (Если честно, выглядит так, что состоятельные люди готовы даже с низкой доходностью брать метры, только бы избавиться от фиата).

Финансовый Архитектор, мне все-таки история с оценкой стоимости пая через стоимость объекта затратным или сравнительным методом не нравится. Я в коммерч недвиге в расчетах опираюсь только на АП и от него цену считаю. Это же бизнес? Грубо говоря, как-будто у фонда нет терминальной стоимости. Хотя на ПНК неплохо мы вышли тогда вышли, на нем за пару лет удалось нормально заработать.
Это я к чему, к тому что у офисной недвиги мне нравится возможность чаще индексировать АП, хотя, внутренняя норма доходности у такой недвижимости традиционно пока ниже, чем у складской. То же самое и по торговой недвижимости (стрит ритейл или тороговые центры). Условно, зачем покупать с IRR 9.5, если есть 11.5? Но это сейчас. Дружба-мир-жевачка и повышение спроса на офисы может быстро ситуацию поправить.

DDav, таблица не учитывает сроки ЗПИФ, не учитывает ожидаемый план индексаций, не учитывает наличие недооценки / переоценки цены объекта к рынку. По ней не получится принять верное решение. 

МАРИС ДРЕШМАНИС, волатильность качественных фондов, на мой взгляд, низка. Сильный рост выше СЧА происходит на очень низких объемах, так как в них очень мало спекулянтов, если у инвестора крупная позиция, то нет смысла дергаться. Я выходил из Озона неделю, чтобы минимизировать свое влияние на цену. 

ЗПИФ недвижимости относительно хорошо поддаются прогнозу, так как есть заключенные договора аренды, известны размеры индексации и аренды, известны расходы. Очень много известных величин. Но оговорка — речь про денежный поток, а цену не вижу смысла прогнозировать, тут хаос в головах физиков может к любой дичи приводить. Классический пример, когда заранее было известно, что УК зальет в стакан по заранее известной цене паи на сумму сотни млн рублей, но за пару дней до этой даты одуревшие физики скупают этот же фонд на 5-10% дороже.

У фондов Паруса, помимо рисков кредитного плеча, еще максимально невыгодное соотношение выплат к дисконту/премией к СЧА. Кому интересно, какие ЗПИФы недвиги максимально выгодны в любой конкретный момент времени, добрые люди сделали автообновляющуюся таблицу — docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548

🏢 Отличный разбор ротации! Особенно интересен кейс с ЗПИФами — вечно балансировать между «эйфорией инвесторов» и реальной доходностью объектов 🤯.

🔥 Похоже, рынок коммерческой недвижимости уже не тот «тихий уголок», где можно спокойно держать активы и просто получать рентный поток. Вопрос: насколько, по твоему мнению, корректно сейчас закладывать долгосрочные прогнозы по доходности ЗПИФов? Или это уже больше «игра на ощущениях», чем на аналитике? 🤔

да, интересно почитать про Core и пр.

Спасибо за пост, всегда приятно вас читать!

Риэ, на мой взгляд цены действительно неадекватны. На это можно забить, если объем вложений в фонд несколько млн и не было бы альтернативы. Но альтернатива есть, причем более высокого качества. Условно склад в Твери и бизнес-центр в районе центра Москвы, который на 40-50% дешевле аналогов, тут даже сравнивать нечего:)

Что Озон, что СБл стоят запредельных денег сейчас. Если в Озоне еще можно предположить скорое заключение нового договора аренды на следующие 5 лет и индексацию АП, то в СБЛ это уже случилось и это в цене, в неадекватной цене. Либо я может что-то не учитываю. Но половину по 1800 я на всякий случай сдал.

Буш, не анализировал. Есть пример закрытия ЗПИФ — ПНК Рентал. Там заморозили торги и завершили расчеты кажется в течение 3 мес.

Буш, а вы знаете пример фонда Парус, где паи ниже СЧА надо продавать?

Интересно, фонды Активо же давно существуют… Там хоть раз по завершении ДУ продавали объекты с закрытием фонда и ДУ?

Финансовый Архитектор, ну вот мне как раз хотелось бы обратного. Потому что продать большой объем паев по «честной» ОЦЕНОЧНОЙ стоимости в стакане очень сложно. А при ликвидации у меня будет гарантия возврата вложений по реальной стоимости, пусть и далеко в будущем…

Буш, в 2036 закончится ДУ по Норду. Не факт, что объект продадут. Я надеюсь, большинство пайщиков проголосует за продление срока ДУ.

Буш, налоговым агентом будет брокер. ЛДВ зависит от срока владения фондом. Не все пайщики будут владеть фондом 3+ лет. Возможно, применение ЛДВ потребует отдельной заявки брокеру, это надо узнавать в поддержке конкретного брокера.