Приветствую, дорогие друзья. Февраль ознаменовался (временной?) сменой риторики США в отношении России, что в значительно степени повлияло на фондовый рынок. России после долгих усилий все же удалось посадить за стол переговоров своего самого влиятельного оппонента (причем на условиях для них значительно хуже, чем изначально мы предлагали), воспользовавшись политическими разногласиями в стане наших «партнеров», но открывать шампанское рано (текст написан до феерично позитивных событий вечера 28.02.2025, но я по-прежнему полагаю, что надо сохранять хладнокровие).

С одной стороны мой портфель уже готов к сценарию с возможным положительным исходом — это видно по доле акций в нем (75%), значит мне дополнительно не нужно готовиться к положительным новостям и бегать по рынку, стараясь успеть переложиться из депозитов / фондов ликвидности. С другой стороны мне не нужно дополнительно готовиться к очень вероятному негативному ходу событий в среднесрочной перспективе, ведь я уже сделал упор на достаточно консервативные истории — дивидендные акции и рентная коммерческая недвижимость, денежный поток от которых позволит продолжать инвестировать в активы, которые дают уникально вкусный денежный поток и могут еще упасть в цене (то есть стать еще привлекательнее).

( Читать дальше )

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

( Читать дальше )

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Нордвей.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

( Читать дальше )

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Логистика.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

С конца августа биржевые обороты по фонду Парус-Логистика резко выросли, так, например 28 августа объем торгов превысил 71 млн руб., для сравнения днем ранее — 27 августа, объем торгов составлял всего 4,2 млн руб. Вероятно, какой-то крупный частный инвестор или группа инвесторов начала набор паев, 24 сентября объем торгов составил почти 295 млн руб.

Все вырученные от продажи деньги пойдут на досрочное погашение кредита, управляющая компания анонсировала желание погасить 100% кредита за счет дополнительного выпуска паев, что улучшит финансовое состояние фонда и положительно повлияет на будущие выплаты, при этом размытей долей текущих инвесторов не произойдет, стоимость чистых активов на пай останется неизменной за счет замещения банковского кредита деньгами пайщиков.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК «Парус». Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Короткая заметка по итогам сентября. Начинается осенний дивидендный сезон, и уже в сентябре я получил выплаты от «Северстали» и «Мать и дитя». Все дивиденды были направлены на погашение небольшого плеча в акциях. 



( Читать дальше )

Приветствую, друзья. Недавно УК Парус опубликовала интересные данные по рынку коммерческой недвижимости в сегменте складов и бизнес-центров, настало время сделать небольшие заметки.

20 лет стагнации арендных ставок на склады

( Читать дальше )

Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

( Читать дальше )

Посмотрел тут объем и характеристики выданной льготной ипотеки за все время существование льготных программ:


Источник: Дом.рф

• 5,14% — средневзвешенная ставка по выданным льготным ипотечным кредитам;
• 2 500+ тыс. кредитов выдано (с поправкой на то, что в таблице данные по сентябрь-октябрь);
• 10+ трлн руб. — общая сумма выдач;
• 4,13 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
• 48,8 кв. метра — средняя площадь приобретаемого жилья.

Очень интересные цифры, получается, что в основном льготные кредиты были потрачены на покупку малых квартир, скорее всего однокомнатных или евродвушек (когда кухня и гостиная совмещены). И если наложить на это тот факт, что средний срок возврата ипотечного кредита в России составляет 4,2 года (по данным «Домклик»), возьму на себя ответственность аккуратно и с большими допущениями предположить, что ипотеку берут люди, у которых ежемесячно есть по крайней мере порядка 100 тыс. рублей свободных денег (которые они направляют на досрочное погашение ипотеки).

По Москве картина и того интереснее: 

( Читать дальше )

Провел свежий анализ фондов коммерческой недвижимости. В перечне только те фонды, за которыми интересно наблюдать лично мне.

Все сказанное в статье не является инвестиционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья носит аналитический характер в совокупности с моими собственными размышлениями.

На Мосбирже сегодня торгуется небольшой перечень фондов на недвижимость, но он все равно представляет для меня интерес как инструмент диверсификации и стабилизации денежного потока от портфеля акций.

Все фонды я разделил на паи, доступные для покупки квалифицированными и не квалифицированным инвесторам, затем ранжировал их по ожидаемой доходности к последней биржевой цене на момент написания статьи.


Источник информации: собственные расчеты, отчетность фондов, результаты торгов на Мосбирже

При расчете доходности я исходил из выплат за последний год, по фондам от Парус исходил из выплат, которые должны быть установлены с января 2024 года по прогнозу самой управляющей компании, который был сделан 7 октября 2023 года.

( Читать дальше )