Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?

За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).

Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра. Эти изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% — это же супер заманчиво.

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Что происходит с облигациями? Какие выпуски еще дают двузначную доходность? Что будет с ключевой ставкой? Что все это значит для нас? И почему кривая доходности стала прямой?

На самом деле, ситуация неопределенная. Многие улыбнутся, потому что в мире финансов определенности вообще никогда не было… Но сейчас кажется, что вчера было лучше, чем сегодня. Во всяком случае с выбором.

Мы почти отрезаны от иностранных рынков, есть риск заморозки валюты, вводятся комиссии за обслуживание долларовых счетов, а евро теперь и возьмут то не везде. Огромные фонды, казавшиеся ранее надежным, вкладывающими в еврооблигации могут просто рухнуть (Finex). Сколько бы я ни пытался решить задачку с диверсифицированным портфелем — после февраля это стало сложно как никогда. Я не рассматриваю крипту, потому что не понимаю ее ценность и не разбираюсь в ней, а физический металл не готов брать из-за диких спредов на покупку продажу: только что купил и сразу в минусе на 15%.

Три шага для управленца по сохранению устойчивости бизнеса в текущей ситуации. Материал — из презентации Сбербанка с ПМЭФ 2022

Часто использовал аналитику Сбербанка в своей работе. Аналитическая команда банка качественно раскрывает прогнозы о ключевой ставке, темпам роста экономики, уровне инфляции, и других макроэномических показателей, и отраслевых микропоказателей в рамках своего кредитного портфеля.

Я думал, что доклад главы банка на ПМЭФ будет тоже про экономику. Но в этот раз Герман Оскорович особое внимание уделил менеджменту.

Ниже представляю слайды, которые мне показались интересными, и которые я «взял на вооружение» для себя лично.

Не разобрался, как на SMARTLAB прикреплять файлы, поэтому полную версию презентации размещу в телеге сегодня около 11.

Мне особенно понравился этот слайд — «Ромашка», как элемент поиска ниш внутри потребности твоей аудтории, твоего клиента.

Короткая история о том, почему нужно выбирать эффективные компании, а не пытаться угадать дно рынка.

Для оценки успешности инвестиций важную роль играет выбор точки отсчета. Вот купили мы квартиру в 1999 году и до сих пор ее сдаем – и это лучшая инвестиция. А если купили в 2012, продали в 2018 – не факт что ушли со своими. Аналогично с акциями.

Я решил показать вам сравнение двух интересных компаний – Сбербанка и ВТБ без подробного погружения в стоимостной анализ. Моя цель показать, что важно выбирать эффективные компании, а не гипнотизировать график и выбирать, когда покупать.

Итак, Сбербанк и ВТБ — это два похожих по масштабам банка в России – банк №1 и банк №2. Активы первого – почти 40 трлн. рублей, второго – 20. Газпромбанк на третьем месте далеко позади (9 трлн.)

Я покажу две точки отсчета. Сначала представим, что вы выкупили дно рынка и решили инвестировать в банки в январе 2009 года. Это был самый дешевый рынок, я проверял.

  Прошло два месяца с момента публикации разбора АФК с калькулятором. И с того момента акции упали на 9%. Но ничего, UPSIDE растет *здесь должен быть смайлик*. Смотрим, что изменилось?

Сама методика и идея оценки опубликована здесь.

Если кратко, то считаю АФК Систему уже готовым портфелем активом, инвестиционным фондом, покупая который вы получаете кучу разных активов (и те, что нужны, и те, что не нужны). А за опт получаете скидку: МТС по акции, Сегежу со скидочкой, ОЗОН берете – два в подарок… И в нагрузку получаете менеджмент корпоративного центра (то есть сотрудников самой Системы), необходимость оплаты их работы и долг корпоративного центра. Это если кратко.

Кто разбирался в моей статье – помнит, что Система состоит из трех групп активов:

— публичная – это акции дочерних компаний, торгующихся на бирже

— непубличные, но которые можно оценить методом сравнения

— закрытые фонды и дочки, о которых мало информации. Их оцениваем по балансовой стоимости (сколько затрат понесла сама Система при покупке или инвестициях в них).

Всю сознательную жизнь пропагандировал идею разумного потребления и инвестирования. Даже проводил исследование, что нельзя потерять деньги на бирже, если регулярно покупать акции крупнейших компаний в течение 5 лет и дольше. Почему именно такой горизонт? – да можно вообще любой горизонт, просто в моем случае, я начал инвестировать с первого курса, и через пять лет закончил университет. И именно тогда мне и понадобились «стартовые». Сложный процент помог.

Последние три месяца могли полностью уничтожить веру в биржу: рушится инфраструктура, надежные ETF сыпятся еще круче, чем счет соседа-плечевика, валюту колбасит.

Но я решил посмотреть, какой результат показали крупнейшие компании из индекса МосБиржи за 10 лет. Люблю статистику, цифры помнят все. Результат не подгонял, хотя понимаю, что многие будут ругать, ведь можно долго спорить, какой выбрать начальную точку. В общем, я выбрал 10 лет. Начало – май 2012 года. Ни дно, ни вершина. Как-то так.

Есть три простых способа выбирать компании, акции которых со временем вырастут в цене. «Простые» они с точки зрения понимания, но не с точки зрения выбора, ведь инвестирование – это всегда попытка увидеть будущее. Итак,

1. Компании, бизнес которых растет в размере

Примеры: Магнит в 2010, Яндекс. Или ММК после масштабной инвестиционной программы в 2015 году

Ключевая ставка Центрального банка – это стоимость денег в экономике. У денег, как у любого товара, есть производитель – ЦБ. Он является эмитентом, т.е. выпускает (печатает) деньги.Далее деньги передаются крупным оптовикам, дистрибьюторам – коммерческим банкам. Потом они распределяются оптовикам поменьше – небольшим банкам через межбанковское кредитование, лизинговым компаниям, крупным корпорациям на свои, чаще всего инвестиционные цели. Мелкий опт – малый и средний бизнес. Розница – ипотечные кредиты, автомобильные и потребительские кредиты, кредитные карты. На каждом уровне к стоимости денег (кредита) добавляется пару процентных пунктов.

Как повлияет решение ЦБ о снижении ключевой ставки до 14%?

Процентные ставки в экономике инертны. Но так, или иначе динамика предопределена, ориентир – ЦБ, который уже дважды снижал ключевую ставку: сначала до 17%, теперь до 14%.

Финансовый мир изменился, и то к чему мы привыкли: свобода передвижения капитала, инвестиции в любые компании со всего мира, диверсификация — этого больше нет. Вклады съедает инфляция, недвижимость безумно дорога. Остается только фондовый рынок… Крипту не предлагать))) С чего начать? Семь коротких шагов, если про инвестиции еще месяц назад вы не задумывались.

0.Стоит убедиться, что вам это вообще надо. Важно, что кредиты закрыты (кроме ипотеки, если она взята на разумных условиях), и есть подушка безопасности из 3-6 месячных трат.

1.Разобраться в тарифах брокеров. Об этом писал тут  — внешняя ссылка в Телегу.

2.Открыть счет ИИС. Даже если не планируешь его пополнять – через три года он будет обладать теми же преимуществами + деньги можно будет вывести в любое время, сохранив льготы.

3.Открыть брокерский счет. Этот пункт нужен, если заводить деньги на ИИС по каким-то причинам не подходит.

4.Оценить свой риск-аппетит. Если не готовы однажды утром увидеть -50% (такое было 24 февраля) или -30% (бывает сравнительно часто, но не за день а за неделю – две), то акции или совсем не ваше, или надо разбавлять облигациями. Я за второй вариант, потому что мне нравится изучать и покупать именно компании, маленькие доли в бизнесе. При этом, акции дают и большую доходность в сравнении с другими активами. То есть риск -30% компенсируется большей долгосрочной доходностью.Альтернатива акциям – облигации. Чем меньше ваш риск-аппетит, тем более надежные компании стоит выбирать. Меньше риск – меньше доходность. Это нормально. Но