Думать надо было, Добрый день.

Вот именно поэтому я и не спешил писать хвалебные оды новому старту продаж (Домина в Агое):
widget.realty.cat/houses?subdomain=p171&apiKey=14054f8db3b4fd870b2fd5504d20e335de635977&widgetId=172004

✔️ минимальные цены 19,3 млн за 29 квадратов (660 тр за кв).
✔️ отельер Домина — это Франшиза, управлять будет местная компания (насколько у неё получится конкурировать с Алеаном покажет лишь время… но на скачках я бы не стал ставить на эту лошадь 😂.
✔️ условия рассрочки делают Алеан намного более привлекательным для инвесторов (умеющих считать).

Чтобы разнообразить свой инвестиционный портфель — можно рассмотреть… если устраивает показатель рентабельности в 12%… на объект, который запустят в 2030...

Но, на сегодняшний момент цифры показывают что самый лучший отель для инвестиций (с самой высокой рентабельностью все же Николай в Анапе)...

П.С. а сколько было заманчивых рекламных объявлений в сети про Домину… от 17 миллионов писали они 😂…

Михаил Шварц, все мои расчёты делаются именно на калькуляторе, исходя из текущих цен на проживание и годовой загрузки.

👆 я и написал, что в Красной поляне сейчас нет проектов с рентабельностью 17-21% и капитализации 100% за 3 года тоже нет… потому что проекты все или уже сданы или на предсдаче… а готовые проекты растут в Сочи на 10-15% в год...

👆 рентабельности 17-21% даже в Сочи сейчас нет. Проекты с такой доходностью и капитализацией есть в Анапе, например.

Так что сказок никто и не рассказывает — даю чёткую и сухую аналитику, где можно заработать, а куда заходить уже поздно 🤷‍♂️

Любой мужчина всегда будет не прав в отношениях. Без разницы, крутой он, добрый, талантливый - женщина все-равно будет недовольна. И эту ситуацию не изменить. Был, например мужик неряшливый, и это послужило причиной разлада. Посидел мужик, почесал репу, решил что такого больше не повторится и стал чистюлей. Был небрежным и жестоким - стал заботливым и нежным. Зарабатывал копейки, стал получать кучу кэша. Но, это не имеет никакого значения. Женщина найдет новые косяки. И ведь речь не о конченых истеричках на которых неудачно женились, а о вполне адекватных женщинах. Но, много ли вы знаете мужчин, которые и бабло поднимают, и по хозяйству хороши, и с детьми посидят, и "налево не ходят". Мне кажется, что такие существуют только на рекламных баннерах и в фантазиях 17-ти летних девочек. Но, какая разница? Ведь они получают ровно столько же претензий, как и непутевые мужья-алкаши... Просто надо это признать и жить дальше 😂

Михаил Шварц,


Абсолютно согласен. Сейчас на поляне практически все объекты либо построены, либо находятся на завершающей стадии строительства… поэтому и рентабельность не может быть выше. Здесь всё просто:
1) Инвестор, который покупает готовое или почти готовое ничем не рискует… не «замораживает» деньги = отсутствие прибыли и рентабельности.
2) Инвестор, который входит в проект на начальной стадии: (который «замораживает» деньги (на эскроу-счете) (по крайней мере 50% от стоимости) на срок 3 года) = получает рентабельность от 17-21% годовых и рост капитализации от 100% за 3 года...

НЕТ РИСКОВ = НЕТ ДОХОДНОСТИ…

Бобёр,


Если Вы спрашиваете конкретно про Красную поляну, то сотка стоит от 5 до 10 млн в среднем.

Думать надо было, про Домину пока ещё писать нечего. Цены застройщиком ещё не озвучены. Все что появляется в Интернете — пока это лишь фантазии и ожидания риелтеров (в том числе чтобы «зафонарить» клиентов)… Ожидается 13 апреля анонс цен и условий, вот тогда и можно будет провести анализ — насколько проект Домина в Агое интересен 🤝

Ветерок, о чем Вы? разве в статье был призыв к тому, что я что то Вам предлагаю??? 🤷‍♂️. это просто аналитика... П.С. человеку всегда проще назвать других лохами, чем признаться, что денег на подобные инвестиции у него нет 🤦‍♂️

|-, а чем лучше? Там либо готовые объекты (с рентабельностью 5-6% годовых и капитализаций в 10% в год), либо объекты на завершающей стадии строительства (с рентабельностью 10-13% годовых и капитализацией 30-40% до окончания стройки).

👆 а вот если заходить в проект на старте: там и рентабельность от 17 до 21% и капитализация от 100% за 3 года).

Factor1, предлагаю вернуться к обсуждению этого вопроса в 2028-2029 году — там будут реальные цифры и можно будет с Вами их и обсудить.

В любом случае Сан Гарден — это хорошее вложение. А если ещё вы покупали в рассрочку и 50% храните на депозитах, чтоб оплачивать её, то Ваша рентабельность ещё больше увеличится (потому что фактически и стоимость номера уменьшится… на сумму дохода от вклада)

Factor1,
В 2020 — моне стоил 6 млн
В 2021 (до августа) — моне стоил 8 млн (+30%)
В 2021 году (декабрь) — моне стоил 13 млн (+ 65%) — это был аномальный период роста цены и не только в Сочи, хотя именно в Сочи был наиболее серьёзный.
В 2022 году (декабрь) — моне стоил 15 млн (+25%)
В 2023 году — 18 млн (+20%) (отель начал функционировать)
В 2024 — 2025 год (20 млн от застройщика: 15-16 млн перепродажи от инвесторов)...

В чатах перепродаж риелторских групп не видел ни одного объявления о продаже моне по ценам 2021 года 🤷‍♂️.

Либо Вас вводят в заблуждение… либо Вы мне пытаетесь доказать несуществующее.

П.С. по поводу инвестиций и цифр: если бы Вам действительно была тема интересна — Вы бы зашли на мой канал и ознакомились (ссылки Вам отправлял)… математически и логически все раскладываю.

П.С. если обидел, прошу прощения… но я не из тех риелтеров которые целуют клиентов в разные неприличные места. Со мной работают те, кто видит что я пишу правильно и обосновано.

Factor1, и по поводу Сан — Гардена: делал аналитику для своего инвестора, и вот к каким цифрам пришел: (цифры месячной давности):

По доходности:

Застройщик в своих расчетах прогнозирует доходность в размере 2 млн ₽ в год с минимального номера. По своим методика перепроверял: ± такая доходность и выходит.

Итого *рентабельность*: (рассматриваем номер за 14 млн со сдачей в 2027 году):

2 млн ₽ (годовой доход) / 14 070 000 ₽ (минимальный лот во 2-ой очереди) × 100 = *14,2% годовых*.

Если рассматривать номер в 1 — очереди (запуск в 2028 году) то *рентабельность* будет:

13 365 000 ₽ (минимальное предложение) / 2 млн ₽ (годовой доход) × 100 = *14,9% годовых*

Factor1, инвесторы часто полагаются на «опыт, честность и т.д» риелтеров… и покупают номера в моне в 2024 году, ожидая что он принесёт им 13-20% рентабельности? 🤦‍♂️

Отель полностью готов, «замораживать деньги не надо», отельер известен, доходность уже не потенциальная а реальная видна = нет рисков = нет прибыли… по мне все логично.

Factor1, извиняюсь, неправильно изначально Вас понял (думал, что Моне, Верди и т.д. Вы покупали)...

По Моне я расписал: те кто купили в 2024 году (за 20 млн) да… имеют рентабельность 6%… те, кто купил в 2020 году за 7 млн имеют рентабельность 17% (при этом почти в 3 раза увеличив свой капитал).

Следуя моей логике: покупать для инвестиций нужно на старте проекте (первый год), чтобы и рост стоимости был не менее 100% за 3 года и рентабельность была на уровне 17-20%.

Предположим: у Вас есть готовый бизнес, который приносит Вам 20% годовых (для лёгкости расчетов возьмем стоимость бизнеса 10 млн)… И вот к Вам приходит покупатель и предлагает купить Ваш бизнес за 10 млн… Продадите? Не думаю… ведь эти 10 млн Вы заработаете менее чем за 5 лет (с учётом инфляции)… А вот если бы Вам предложили за этот же бизнес — 20-21 млн… то Вы бы думаю продали...


👆вопрос: почему Застройщик не должен поступать так же? Именно по этой логике и происходит ценообразование…

Factor1, ок, в каком году Вы купили Моне?

Factor1, так же, в своих статьях я и пишу о том, что ни Марина гарден ни Нескучный Сад (если покупать его сейчас) — это не про инвестиции…

Нескучный Сад, кстати разобрал математически и, если прочитаете — то поймете ход моих мыслей и поймете принцип того, что я рекомендую инвесторам, а что нет dzen.ru/a/ZjoXjWiqvjmcia8g

Factor1, 3) в 2023 году покупали с клиентом Моне уже за 20 млн ₽. (Клиент хотел только готовое, чтобы возврат инвестиций начался на следующий день после покупки. Все расклады по этому поводу давал, но слушать тогда клиент не хотел). Рисков никаких, все готово, отель работает…

Что в итоге:
Рентабельность: 7%
Срок окупаемости: более 16 лет.

В итоге: *Клиент не доволен, постоянно жалуется в чате собственников на низкую доходность… хотя я его предупреждал что именно так и будет. Я — по его мнению мошенник, который виноват, что он купил готовый апарт, с низкой доходностью*. Но — нет рисков — нет и прибыли — всё взаимосвязано 🤷‍♂️

Factor1, 2) купить апартаменты на экватора проекта:

Покупали в 2022 году с клиентами Моне по цене 13 млн ₽. На этой стадии уже было понимание кто станет отельером, по динамике строительства было понимание, что стройку завершат вовремя. Поэтому: рисков меньше… и доход меньше.

Рентабельность у них 11%.
Срок окупаемости: 9 лет.

*Клиенты довольны, но уже понимают, что надо было покупать на более ранней стадии*

Factor1, Каждый инвестпроект всегда проходит одни и теже стадии:

1) Котлован: цена супер, перспективы огромные, но есть определённые вопросы: кто будет отельером, сдатутся ли вовремя, «заморозить деньги».

👆 *на примере Моне* расскажу про эту стадию: в 2021 году клиенты покупали апарты за 6 млн ₽ + 1 млн ремонт/мебель/техника. Итого: 7 млн.
В среднем в месяц сейчас имеют доход 120 т.р. чистыми.

Рентабельность 20,5% и каждый год растёт.

Окупаемость составит менее 7 лет.

*Клиенты довольны до безумия. Благодарят, что настоял на покупке* 😁

Factor1, если всё же Вам действительно интересна эта тема: зайдите на мой канал в дзене (там просто больше аналитических статей), или ознакомьтесь со статьями на смарт лабе:

Для примера Моне: вопрос: Вы в каком году его приобретали?

Ниже, на примере 3 клиентов покажу как менялась рентабельность в Моне:

Factor1, если понадобится номер в Николае, но размер дисконта от Застройщика не понравится — обращайтесь 🤝