Что если купить землю в Московской области себе в портфель? Не застраивать её, но сделать межевание и полноценную запись в Росреестре об участке.

— Порог входа от ~200 тысяч за 100 квадратных метров(35-40 км до МКАД). Полноценный участок под дом за 1 млн.
— Кадастровая стоимость застройки отсутствует — налога практически нет.
— Неотчуждаемая собственность.
— Не нуждается в обслуживании и поддержании.
— Дорожает.
— Ликвидность выше, чем у участка с застройкой.
— Можно либо продать либо задействовать в собственных нуждах.


Хочу мнение экспертов.

Как вы считаете, существует ли в Правительстве Москвы негласная(или гласная?) разнарядка, на поддержание высокого уровня цен на недвижимость во всей столице и в ЦАО, ЮВАО в частности.

С одной стороны конечно логично, что ограниченное предложение при повышенном спросе неминуемо приводит к росту цен, появляется «рынок продавца».



( Читать дальше )

Хочу понять одну простую вещь — Ценообразование.

Пожалуй из всех рынков которые я брался изучать, никакой не был столь сложным(даже Биткоин!) как рынок московской недвижимости.
Всё ей нипочём! Ключевые ставки, ипотеки, кризисы, курсы рубля. А она только растёт.

Ещё до этих всех событий, я мечтал и ждал, что ставка взлетит, будет кризис, коррекция(так или иначе, СВО или нет) и рынок переживёт период охлаждения, снижения спроса, цен. Кризис наступил, ставки были(уже были прикиньте!) 20%. А цена за квадрат как была ~320 тысяч, так и осталась.

Как это работает? Будет ли когда-то возможно простому человеку стать славным гражданином Рима Москвы?

Подтвердите или опровергните так же это утверждение: Цены на Московскую недвижимость отчасти искусственно высокие, для того, чтобы создать планку для входа.

Когда-то года 2 назад, когда начался цикл понижения КС и сверхдешевая ипотека, я потирал ручки и думал, что вот сейчас развернется мощный рынок, небывалая стройка, а потом… ипотека кончится и вместе с ней кончится рынок продавца(спрос превышает предложение). Приоткроется завеса, над удачным для входа моментом. Многие из нас проводят параллели с рынком недвиги в США 2007 году.



( Читать дальше )

                                                                        

  
Интересный параметр о котором умалчивают рантье — Капитализация. В случае с обычными инструментами доходной стратегии на фондовом рынке, мы всегда сталкиваемся с капитализацией активов, ОФЗ платят купоны на которые мы покупаем новую пачку облигаций, 150 облигаций достаточно, чтобы ежемесячно покупать +1 в портфель, похожа схема с акциями и тому подобным(кроме акций роста, бПИФов и фьючей и т.д.).

Однако с недвижимостью иная история, сам кусок сдаваемого объекта может занимать существенную долю в портфеле, имея доходность пусть и 5% после всех аммортизаций, ремонтов и расходов, но чтобы наращивать портфель активов(объектов недвижимости) при окупаемости одной квартиры в 20 лет, вам нужно иметь эти 20+ квартир, чтобы раз в год покупать еще один объект, а это уже совершенно иной разговор, иной подход и временные затраты, плюс сам первоначальный капитал требуемый для раскрутки маховика объектов должен быть внушительным.

( Читать дальше )