Всем добрый день. 
В августе я писал пост про коммерческую недвигу в Москве и показывал на фоточках количество свободных площадей на Дорогомиловской ул. и Кутузовском проспекте. Теперь же стало ясно, что ситуация с августа драматически изменилась в худшую сторону. С тех пор закрылась еще пара магазинов по моему маршруту — один торговал нижним бельем, другой видеокассетами какими то и дисками. Причем хрен знает как второй вообще мог быть рентабельным, если аренда 150м2 под этим магазом стоит 900 тыр рублей как выяснилось из объявления:
 
Очевидно, что владельцы недвижимости по-прежнему живут в старой реальности, потому что:

• я совершенно не приложу ума, что там должно находится, чтобы отбивать 900 штук аренды
• во-вторых спрос у бизнеса упадет по-любому драматически в 2015 по сравнению с 2014
• ну и в-третьих, количество конкурирующих друг с другом предложений аренды растет
• кстати в новой реальности появился еще и фактор парковки — кафе в этом помещении не откроешь, потому что тачку поставить некуда

Вот кстати пример с парковкой:
 Богатые люди в этой кофемании любят вкусно и дорого покушать. Кофемания кстати цены подняла моментально процентов на 30-40% после падения рубля в ноябре-декабре. Так вот сегодня удивился — на тротуаре всего 1 машина у кафе и ту уже штрафуют. Правда по вечерам тут все равно не пройти из-за припаркованных машин, но думаю, что если стражи порядка будут пористальнее следить за исполнением закона в этом месте, кофемания тоже существенно опустеет. 
Кстати помещение на втором этаже уже три года пустое (после того, как оттуда съехал БКС) и непонятно почему. 

Ну в общем, с интересом продолжаем следить за ставками аренды.

Про бизнес-центры вообще молчу. Мне кажется там огромный профицит площадей сейчас должен быть. Цифрами не располагаю, но буду держать руку на пульсе. Больше всего на свете меня бесит когда стоят пустые здания целые, а цены не падают:) Это все равно как если бы Россия сказала — не будем продавать нефть, пока она не вернется на 100 долл за баррель:)) 

p.s. Кому есть что добавить про текущие ставки аренды, про стоимость помещений и т.п. может какие-то реальные факты из жизни? 

К разговору о том, куда потратить рубли...

На прошлой неделе заезжал в гости к знакому строителю — Игорю Гордееву. 10 км от МКАД по Новой Риге достроили уже Микрорайон Новорижский. 7 корпусов. Цены в 2 раза ниже московских — от 80 до 110 тыс руб за м2, причем, как и у всех, остались неизменными после падения рубля к доллару. Получается, что за 8 лямов можно купить нормальную просторную трешку! А 8-м корпусе, который пока еще на стадии котлована, цены меньше 1евро за м2 получаются… (но построен будет еще только через 1,5 года).

Это я в прошлый вторник туды гонял:


Записал тут маленький видосик с Игорем, где он рассказывает про комплекс:

Игорь человек контактный, непосредственно является застройщиком. Доступен для вопросов через фейсбук:
https://www.facebook.com/nemni.xer 
на смартлабе: http://smart-lab.ru/profile/stroitel
или электронную почту (которая на видео). Могу дать телефон его (пишите в личку).

Расположение комплекса на карте:



( Читать дальше )

 

самое удивительное, это как можно было информацию, умещающуюся в 1 предложение, растянуть на 10 минут.
То есть можно прочитать следующее предложение и смотреть видео, с выключенным звуком, наслаждаясь Дмитрием Черемушкиным и Чикаго:

«лахи, инвестируйте в американскую недвижимость, и зарабатывайте 20-40% годовых без проблем». Ну собственно все:)

А программист Владимир, который со мной тут поглощал макарошки с печенкой за обедом, став невольным свидителем данного видео, говорит, что чувак рекламирует мыльный пузырь, видимо на комиссионных сидит:) 

Кризис 2015

• вкладчики забрали из рос. банков в сентябре -200 млрд руб >>> 
• moodys понизило кредитный рейтинг сбербанка и втб (формальность)
• олимпстрой задолжал контрагентам 6 млрд руб >>>
• ахахахаха: из $3,7 млрд вложений в коммерческую недвижимость России в 2014 году $3,4 млрд пришлись на Москву.
• доходность офисов в мск снизилась до 6-7% годовых
• средний уровень ставок на коммерч недвигу упал на 5% с начала года
• доля свободных офисных площадей в 3 кв. соствляет 20-25%. В Москва-Сити пустует около 40% площадей. Источник 
• торговые площади в СПб пополнились на 95 тыс м2 = миним рост за 5 лет >>> Доля свободных площадей в торговых центрах будет расти и дальше, как полагают эксперты. собственники ТРК уже жают скидки ритейлерам 10-30%
• спрос на склады падает: объем сделок за квартал упал на 30%г/г, ставки упали за год на 7-18% >>> 
• строительство логистического центра Радумля по Ленинградке приостановлено >>>

 
Обложка Barrons


Любопытный график: как изменилась за квартал ликвидность на фьючерсных контрактах ЦМЕ:

( Читать дальше )

Парни из Кселиуса трудятся не покладая рук.
Вот Дмитрий записал еще видосик, как спекулировать недвигой:)

 

Критикуем по делу:)) !

P.s. пост не проплачен.
Просто мне нравится смотреть видео с понтами, а их никто на смартлаб не выкладывает. 

Вот про экономику опять.
В ленте очередные страдания про санкции, которые сделают нам плохо.
В качестве одного из важных доводов в спорах о том как нам будет больно и страшно речь, помимо лосося и сыра конечно же, речь идет о подорожании кредитов, которые скажутся на себестоимости продукции и дальше по цепочке молоко станет стоит 200 рублей за литр.
Все красиво. Складно. Но надо учитывают некоторые нюансы местные.
В последние 10 лет банковская система России неуклонно деградировала. И не в том смысле что сотрудники и сервисы становились все тупее (это кстати в некоторых банках происходило, но совсем по другим причинам:)), а в том смысле что зарубежные дешевые деньги делали совершенно бессмысленой любую деятельность по работе с населением и предприятиями как на предмет привлечения денег так и вообще. Кому нужно с мелочевкой вертеться, если можно взять «там» недорого ?


( Читать дальше )

На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом, где их мечты о необычайно дорогой недвижимости и сверхвысоких ставках аренды стали реальностью. Но я надеюсь, что реальность меняется и со временем это скажется на требуемых ценах. Во всяком случае разрыв между мечтами владельцев недвижимости и реальностью начинает выражаться в увеличении табличек «Продам». «Аренда» и т.п. Вот результат моей прогулки по Дорогомиловке и Кутузовскому проспекту до офиса:

Старик Хоттабыч распродается, наверное закроется… Площадь, которую они занимает, весит ляма 2-3 рублей в месяц. Как такое отбивать?
  

Тут была аптечка. Съехала. Даже аптечка съехала!

  

Бывший офис БКС. Пустует уже года два. Даже символы БКС-дизайна остались и бегущая строка. Как-то заходили в этот офис при БКС, было пустынно:)
Думаю аренда тут стоит вообще аномальных денег. Такую только Кофемания и может покрыть, где валовая маржа составляет процентов 70%, а средний чек 2000 рублей. Блин, даже банк никакой не может себе это позволить! Что за чудак арендатор? Предпочитают держать цену, вместо того чтобы найти точку пересения спроса-предложения=))
 


( Читать дальше )

Сразу хочу сказать: я глубоко убежден в том, что подход к рынку Арсагеры и Шадрина — для большинства людей намного более разумен, чем трейдинг. Такой подход не только сохранит, но и частично со временем преумножит ваши средства, в том время как активный трейдинг на рынке фьючерсов убьет большую часть капитала большей части людей, которые приходят на этот рынок.

Продолжаю листать книжку Арсагеры и «заражаться» идеей инвестирования. Возьмем например такую иллюстрацию из книги:
 
Кстати книга Арсагеры — это их блог, переведенный в печатную форму. На мой вкус конечно на бумаге конечно приятнее читается, чем в электронном виде.
 
Так вот, данная иллюстрация — это полное расхождение с реальностью. Я не поленился и составил свой индекс регулярного инвестирования.
То есть посмотрел, как изменится капитал, если инвестировать в конце каждого месяца в индекс ММВБ равную сумму 1000 рублей (условно)
Получилось за 10 лет:
 
нижняя линия — просто откладывать по тыще 
желтая — индекс ММВБ
красная — депозит 9% годовых
зеленая — индекс ММВБ с учетом дивидендов


( Читать дальше )

Или как Полонский и Тиньков ржут над Кудриным. Несколько слов в защиту Кудрина.

Отслушал я вчера выпуск бизнес-секретов с Полонским, пока гонял из Боки в Майами. Вообще говоря, Полонский Чичваркин и Тиньков можно сказать бизнес-кумиры моей юности, поэтому мне особенно забавно смотреть, как Тиньков общается с Полонским. Конечно Полонский хоть и вел себя как-то странно в последнее время, все же не может не вызывать уважения. Видно, что человек занимаясь стройкой, постоянно читал и пытался развиваться, однако в какой-то момент из-за его деятельности в ЖЖ, нам всем показалось что у него поехала крыша. Признаюсь, я его даже отфрендил.

Но здесь я бы хотел выразить свою точку зрения по одному спорному моменту.

Спорный момент: Полонский офигевает, какого хрена, вместо того, чтобы поддержать его стройки в период кризиса, Кудрин вкладывает средства ЗВР в американские ипотечные облигации, фактически поддерживая американских строителей вместо отечественных, а им, российским строителям, напротив ставки повысили.

Я вообще просто не люблю когда наезжают на Кудрина, ибо отношусь к нему с большим уважением и решил написать свое имхо.

( Читать дальше )

Объем предложения (вторичка) превышает объем сделок в 4 раза.
42,000 предложение. Сделок в сентябре = 12,000.
Новостройки: 27,000 — предложение, ~1500 сделок.

Сумма предложения = 70,000. Сделок ~12,000.

Предложение вторички — не изм. YoY.
Предложение первички +20%YoY.

Рост цен на недвигу в Москве +1% YoY.
Срок экспозиции вторички вырос с 2-2,5 мес до 4-5 мес.

В 2013 объем нового жилья в Мск и Области = 10 млн м2.
 
(конспект статьи из Ведомостей)