Посетил бизнес-завтрак компании Самолет, где презентовали новый ЗПИФ на жилую недвижимость, который могут приобретать в том числе неквалы.

❓ Насколько такой фонд может быть интересен?

Несмотря на отмену льготной ипотеки, рост ключевой ставки и высокую доходность по депозитам, цены на жилую недвижимость продолжают расти. Это и не удивительно, значительная доля жилого фонда была построена в конце 60х — начале 70х годов и начинает подходить к концу срок ее полезной эксплуатации. Это увеличивает спрос на современные ЖК.

📈 Из выступления IR директора ГК «Самолет» Никиты Мороза на конференции Profit, я услышал, что застройщики начали снижать запуски новых проектов из-за дорогого проектного финансирования, отдавая приоритет ранее запущенным и находящимся на финальных стадиях строительства. Это приведет к значительному снижению предложения уже к 2027 году.

🏦 В случае снижения ключевой ставки, часть средств с депозитов, которые превышают 60 трлн руб. начнет перетекать в том числе в сектор недвижимости. И мы увидим очередной рост цен на квадратные метры.

В прошлую субботу был на конференции Profit, где послушал выступление IR директора Самолета Никиты Мороза.

📝 Эмитент поддерживает публичность, выступает на конференциях и общается с частными инвесторами, это хороший знак, значит не все потеряно.

📉 Сейчас объективно не лучшие времена для застройщиков, сократилось число льготных ипотечных программ, высокая ключевая ставка, которая приводит к росту стоимости обслуживания проектного финансирования. Да и далеко не все потенциальные покупатели готовы брать ипотеку по рыночным ставкам, чтобы приобрести жилье. 

📈 С другой стороны, копится значительный отложенный спрос на квадратные метры. Люди, которые хотят купить недвижимость, временно «паркуют» средства на депозитах и в других консервативных инструментах. Как только ЦБ начнет смягчать ДКП, часть средств со вкладов потечет снова в жилую недвижимость. А там более 60 трлн руб., а по итогам 2025 года может вырасти до 70+ трлн руб. (+20%).

💼 Застройщики, из-за слабой рыночной конъюнктуры, начинают сокращать число запусков новых проектов. Это приведет к существенному снижению предложения к 2027 году. Это нужно учитывать, потому что в случае, если ЦБ к тому времени снизит ключ, то цены могут прилично вырасти даже к текущей базе на фоне превышения спроса над предложением.

На прошлой неделе Индекс Мосбиржи практически достиг отметки в 3000 пунктов, увеличившись сразу на 4,3%. С технический точки зрения мы сейчас находимся в середине канала. Локальным максимумом за последние 2 года является пик 3521 пункт во второй половине мая прошлого года, а минимумом 2370 пунктов середины декабря.

📊 Таким образом, сейчас шансы продолжения движения вверх или вниз примерно равны. Многое будет зависеть от геополитики и макроэкономики. Впереди у нас 2 важных события, инаугурация Трампа сегодня и 14 февраля решение по ключевой ставке. Если со стороны нового президента США будут введены еще какие-либо ограничения против нашего нефтегазового сектора, то весьма вероятен возврат к уровням 2400-2500 пунктов по Индексу.

📈 Но не будем пока о грустном, у нас начали оживать застройщики. На прошлой неделе была новость о том, что Самолет #SMLT планирует выкупить собственные облигации объемом до 10 млрд руб. Сделка пройдет в формате своеобразного аукциона, все держатели могут направить оферту с желаемой ценой и объемом продажи. Это говорит о том, что выкуп пройдет точно не по номиналу (1000 руб.), а ниже.

📉 На фоне слухов о серьезных внутренних проблемах, акции Самолета с начала года спикировали с 4000 рублей ниже цены IPO (950 рублей). А тем временем, компания с момента размещения успела значительно вырасти в масштабах. Но дыма без огня не бывает, трудности действительно есть. Как минимум, дорогое финансирование и снижение спроса на ипотеку бьют по всему сектору девелоперов.

📢 Но так ли серьезны проблемы в компании? Давайте разбираться. Начнем с тезисов, озвученных на Дне инвестора:

✔️ За счет выхода в новые регионы (такие как: Казань, Ростов-на-дону, Сахалин, Мурманск и Чита) Самолету удается чувствовать себя лучше среднего по рынку.

✔️ Прогнозный объем продаж в Московском регионе в натуральном выражении должен сократиться на 18% г/г. Однако, средняя стоимость метра в новостройках продолжает расти, что компенсирует часть снижения. В деньгах выходит -14,5% г/г. В следующем году компания ждет продолжения тренда: снижения продаж метров на 11% г/г при росте цен на 4,5%.

✔️ Государство заинтересовано в строительстве нового жилья из-за наличия существенной доли старого фонда.

📈 В прошлую пятницу ЦБ приятно удивил своим решением, которое оказалось не на уровне консенсуса многих банков и брокеров (ожидали 23%). В итоге решили оставить размер ключевой ставки на прежнем уровне — 21%. Многие акции и облигации отреагировали хорошим ростом на данную новость.

📈 Сам индекс Мосбиржи #IMOEX вырос на 9,2%. Давненько у нас не было такой динамики за 1 день. Серьезно это ситуацию не исправило, но появился шанс, что год закроем не на локальных минимумах.

🚀 Снова топливом для такого роста стали шортисты. Это видно даже невооруженным глазом. Больше всего давления было на строительный сектор и закредитованных эмитентов, где и собралось много шортов в последнее время. В пятницу же, акции ПИК #PIKK выросли на 18%, Самолета #SMLT на 16%. Сопоставимый рост (выше 15%) мы видим в Европлане #LEAS, Мечеле #MTLR и М. Видео #MVID. Вряд-ли народ активно побежал скупать данные активы, скорее, трейдерам пришлось закрывать шорты, откупая данные бумаги, что и привело к опережающей динамике по сравнению с индексом Мосбиржи (9,2%).

В субботу в закрытом клубе провели большой эфир по текущей ситуации на фондовом рынке. Прикладываю небольшую нарезку, связанную с обзором ситуации вокруг бумаг Самолета. Разберемся, насколько там все серьезно и что делать с этим активом.

📌 Youtube 

📌 ВК  

Таймкоды:
00:00 — Об эфире
02:38 — Краткая история взлета и падения акций Самолета
04:18 — Мажоритарии идут на выход
05:54 — Смена менеджмента в феврале 2024 года
08:25 — Операционные результаты бизнеса
09:47 — Вся проблема в проектном долге...
12:46 — Корпоративный долг не так страшен
14:10 — Общий долг Группы
17:00 — Выводы

#эфир #вебинар #SMLT

Самолет выпустил сильный операционный отчет по итогам 1 полугодия 2024 года:

📈 Рост продаж составил 42% г/г в квадратных метрах и 75% в денежном выражении.

📈 Средняя цена реализации кв. метра выросла на 23% г/г.

🏦 Доля контрактов, заключенных с использованием ипотеки составила 79%. Это уже не так много как раньше (год назад был91%), но цифра все еще значительная.

🕙 Результаты получились ожидаемыми. В июне банки один за другим останавливали выдачи в рамках льготной программы. Зная это, покупатели старались запрыгнуть в последний вагон и поднимали продажи девелоперам.

❓Главный вопрос, которым сейчас задаются инвесторы: что будет с продажами Самолета после отмены ипотеки с господдержкой? Сможет ли компания расти прежними темпами и выстоит ли бизнес-модель вообще?

👍 Надежду вселяет тот факт, что отмена льготной ипотеки была ожидаемым событием. Менеджмент Самолета к нему готовился и предпринимал шаги для адаптации к новым условиям.

✔️ Было разработано более 5 новых программ совместно с банками, которые позволят сохранить комфортный для покупателя размер ежемесячного платежа и первоначального взноса.

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

В то время, как крупные представители сектора постепенно снижают объемы строительства, Группа «Самолет» продолжает их наращивать.

📈 За первые 5 месяцев текущего года Самолет увеличил объем продаж первичной недвижимости до 132,5 млрд руб., что выше уровня аналогичного периода прошлого года на 66%. Ключевыми драйверами роста здесь стали Московский и Северо-Западный регионы.

📈 Средняя цена квадратного метра увеличилась на24% г/г до 220,9 тыс. руб. По моему мнению и мнению многих аналитиков, снижения цен на первичную недвижимость ожидать не стоит. После отмены льготной ипотеки снизится просто динамика их роста, но не сами цены в абсолютном выражении. Так что имейте это в виду.

📣 Приведу пример, я брал себе ипотеку в середине 2022 года и тогда рынок был на пике по мнению многих экспертов и все ждали его охлаждения. С тех пор цена моей недвижимости выросла еще на 40% и вряд ли упадет, как писал выше. Не имеет смысла смотреть на рост цены квадратного метра в вакууме, нужно учитывать размер инфляции, динамику роста заработных плат в регионе и если мы это все сложим, то получим, что цены недвижимости, с учетом кратного роста с 2020 года, просто вернулись к своим справедливым отметкам, никакого пузыря здесь пока не видно.

О ситуации на рынке первичной недвижимости в московском регионе я писал в посте, посвященном Самолету.

🤐 А сегодня речь пойдет об еще одном крупном девелопере, для которого эта статистика актуальна. Группа ПИК, в отличие от Самолета #SMLT, после начала СВО не отличалась прозрачностью и открытостью. Компания задерживала отчеты (или не публиковала их вовсе), не платила дивиденды и не взаимодействовала с инвесторами в публичном поле. Но иногда, именно в таких ситуациях созревают интересные недооцененные идеи.

🥈 Согласно данным «Единого ресурса застройщиков», к началу 2024 года Самолет сместил ПИК с пьедестала лидера по объему текущего строительства, показав результат в 5,33 млн кв метров, против 4,55 млн у ПИКа. На графике вы можете видеть ситуацию в динамике: начиная с 2019 года объем текущего строительства у Самолета постоянно растет, а у ПИКа наоборот падает. Ничего хорошего в этой статистике для ПИКа нет, но не будем делать далеко идущих выводов и заглянем в отчетность.

❗️ Так как за 2022 год ПИК не отчитывался, сравнивать будем с результатами 2021 года.