С наступающим Новым годом, уважаемые форумчане!
Решил поделиться своим небольшим опытом вложения в недвижимость. Может кому то будет полезным. В 2012 году появилось желание вложить накопления в нечто реальное, и на тот момент никаких вариантов, кроме покупки инвестиционной квартиры для меня лично не было. Купили у застройщика 1к. квартиру в Сибири за 1750т.р. Была взята ипотека, закрыта за 1 год. Через год дом сдали и мы заселили постояльцев. Все 11 лет я записывал все расходы и доходы по квартире, как то: покупка стиральной машины, шкаф купе, коммунальные расходы ипотека. Доходы — деньги от сдачи. Через 10 лет сдачи в аренду и через 11 лет после покупки результат вышел такой — разница между вложениями и отдачей 750 т.р. Т.е. квартира «отработала» 1 миллион своей стоимости за 11 лет. Продали в декабре за 4000т.р. Прикинул в онлайн калькуляторе, возможно я ошибаюсь, но у меня получилось, что с 1750т.р. до 5000т.р. я зарабатывал 16.8% годовых в рублях.
Update: меня исправили 10.7% годовых! Спасибо.

( Читать дальше )

Недавно УК «Тинькофф Капитал» анонсировала новый БПИФ на дивидендные акции. Сегодня постараемся разобраться, насколько данный актив интересен и кому может подойти.

📝 Стратегия фонда понятна из названия: инвестирование в акции российских компаний с самыми высокими дивидендными выплатами и получением доходности более 10% годовых. Идея дивидендного подхода не нова и уже реализована некоторыми другими УК. Но давайте подробнее изучим основные детали.

⚙️Характеристики:
— Стоимость 1 пая — 10 руб.
— Активы – российские акции.
— Комиссия управляющей компании 1,49%.
— Объем средств в фонде 53,8 млн руб.
— Выплата доходов отсутствует (реинвестирование).
— Листинг на московской бирже.
— Подходит для неквалифицированных инвесторов.

➕Плюсы:

1. Диверсификация. Не более 10% на одного эмитента и не менее 15 акций должны быть в составе фонда. Капитализация каждой отбираемой компании превышает 10 млрд руб. На текущий момент в структуру портфеля входят акции 23 эмитентов.

2. Низкий порог входа. Это уже привычно для БПИФов от данной УК.

( Читать дальше )

 

Допустим стоит задача купить акции, которые точно будут существовать через 10 лет и будут приносить регулярный хороший доход.
Какие бы вы акции выбрали?
(При этом акции не должны быть сильно переоценены в настоящий момент)

Вот вам мой пример — в таблице
Условно 8 бумаг, бизнес которых максимально надежен.

Внимание, вопрос:

Каких бумаг на ваш взгляд в таком портфеле не хватает?

Доброго всем дня!

Хочу рассказать сегодня об ошибке налоговиков, которую в последнее время часто встречаю в актах проверки деклараций 3-НДФЛ. Сразу к примеру, чтобы всем вам было легче понять суть…

У инвестора в 2017 году был убыток в размере 500 000 рублей по акциям, а в 2022 году он получил прибыль – 750 000 рублей, с которой российский брокер удержал НДФЛ. Соответственно, мы подаем декларацию 3-НДФЛ за 2022 год и пытаемся вернуть налог. Сумма НДФЛ к возврату будет 13% от 500 000 рублей, потому что сумма убытка меньше прибыли. Убыток можно полностью зачесть.

Но налоговая прислала акт проверки, в котором среди «лишней информации» указано, что вернуть излишне удержанный налог обязан сам брокер. И вот тут грубая ошибка. Когда брокер действительно сам в течение года удерживает НДФЛ в большем размере, чем положено, то эта сумма «переплаты» указывается в обязательном порядке в справке 2-НДФЛ. И вернуть эту сумму можно через брокера. Но брокер не делает зачет убытка прошлых лет с текущей прибылью. И для брокера никакая лишняя сумма налога не была образована.

( Читать дальше )

Сколько себя помню, я всегда был рантье. Ещё вначале нулевых, когда только женился и купил свою первую крошечную гостинку, сразу предложил матери: «Мам, мы немножко поживём у тебя, посдаём нашу квартирку чтобы заработать на ремонт?»

Это немножко затянулось на три года — трудно было перекрыть этот нескончаемый денежный поток, когда квартир было мало, а сдающейся жилплощади в центре Калининграда можно было пересчитать по пальцам одной руки. За время сдачи цена квартиры удвоилась вместе с ценой аренды.

Переехав через три года в свою гостинку и переночевав там ночь, наутро я спешно засобирался обратно к маме. На мою молодую неокрепшую психику вылились картонные стены с чудовищной слышимостью, фронтовые песни алкашей под окнами и куча говна в подъезде поутру. Но… мама, проведя спокойную ночь без любимого сына с невесткой, назад уже не пустила.

— Давайте, дети, обживайтесь, вливайтесь во взрослую жизнь.

Жена понуро пожала плечами и предложила: — Давай делать ремонт?!

( Читать дальше )

Всем привет, выкатываю очередную нетленку о своих похождениях на фондовом рынке. Первая часть здесь, вторая здесь.

Итак, три с лишним месяца назад я, как не в себя, начал набирать длинные ОФЗ, мысленно смеясь над дурачками, раздающими купонную доходность 11% при ставке ЦБ 7.5%. В итоге дурачком оказался я, не поверив словам корифеев биржи: «Облигационный рынок самый умный, сынок!».

Как результат — повторил прошлогодний подвиг с Газпромом, только теперь в ОФЗ: минус 500.000р за три месяца без учёта НКД, с учётом — 650.000р.

За эти три месяца случилось многое: поход «Емельяна Пугачёва» на Москву, прилёты вражеских беспилотников в разные уголки нашей страны, и нависшая (но уже вроде как миновавшая) угроза второй волны мобилизации. На все эти события ОФЗ почти не реагировали, в отличие от рынка акций. Я много раз порывался продать ОФЗ и начать спекуляции и каждый раз останавливал себя словами: «Угомонись, щенок! Держать строй, не сдаваться!». Глядя на графики некоторых папир задним числом, мечтаю, как мог бы сделать состояние, но понимаю, что в реале обнулил бы счёт и вышел в окно.

( Читать дальше )

На прошлой неделе я задал вопрос «является ли инвестиция, которая быстро закрылась с прибыль, спекуляцией». На смартлабе написали 58 комментариев, в моей телеге 153 коммента. 

Теперь хочу поделиться ответом, который мне кажется правильным.

Инвестор должен иметь представление о справедливой стоимости актива (FV — Fair Value).
Если вы купили акции вдолгую, но рыночная цена (MP) стала существенно больше FV, то такую акцию надо продать.
Почему?

Вы должны посмотреть, какую доходность при текущей MP показывает акция. Если будущая доходность в результате роста цены падает например в 2 раза рыночной нормы, то какой смысл держать этот актив, когда продав его, можно будет получать доходность в 2 раза большую, чем удерживая этот спекулятивно перегретый актив? 

Осталось научиться:
👉корректно прогнозировать будущую доходность актива
👉и на ее основании корректно высчитывать FV

А это безусловно уже требует от вас компетенций. Если компетенций нет, то в принципе можно сидеть в акциях вечно и не продавать)

Сейчас в Москве горячий сезон по аренде квартир. Советы сторонам от практика с большим опытом, т.е. от меня.
Собственникам:
1. Сейчас максимальные цены и спрос, поэтому самое время прямо сейчас сдать свою квартиру. Если вы планировали доделать ремонт или квартира пока еще не готова по той или иной причине — срочно решайте вопрос.

2. Если вас просят сдать на пару месяцев, то помните, что сейчас самое выгодное время сдать квартиру на длительный срок. На 2-3 месяца выгодно сдавать мае-июне, когда самый низкий спрос в году.

3. Не гонитесь за сверхвысокой ценой. Да, можно задрать максимальную цену на какую-нибудь студию. И сдать ее, потому что у людей нет выбора в моменте. Но через пару-тройку месяцев спрос схлынет и наниматель может съехать. Даже если в договоре есть штраф за досрочное расторжение ранее Х месяцев.

Нанимателям:
1. Если есть возможность месяц-два перекантоваться у друзей или родственников — пользуйтесь. Чем позже снимете, тем больше выбор и ниже цены. Оптимальное время для поиска — начиная с ноября.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня подведем итоги Августа. Поехали:

   

За месяц фантиковые цены первички подросли на 2%. Рост является следствием незаконной эмиссии фантиков. Доказательство выглядит так:

( Читать дальше )

Изначально у каждого инвестора есть чётко прописанные доли между инструментами. Например, возьмём эталон 60/40, где 60% акций, 30% облигаций и 10% золота (с одним активовом ребалансировка не нужна). Пусть сумма всего портфеля составит 10000 рублей, тогда по классам активов будет 6000/3000/1000.

Допустим, за этот год акции принесли +100%, облигации +40%, а золото -20%. Тогда получим новые пропорции в абсолютном выражении — 12000/4200/800, то есть всего у нас будет 17000 рублей — портфель вырос на 70%. Но если раньше доли классов активов составляли 60/30/10, то теперь они изменились и стали 71/24/5.

Таким образом, нам нужно восстановить пропорции активов до изначального уровня, так как акций стало намного больше и риск увеличился. Этот процесс и называется ребалансировкой. Выполнить её можно разными способами.

👍 Чисто классический вариант

В этом случае мы продаём сильно выросшее и докупаем упавшее. Если в новом портфеле денег стало не 10000, а 17000 рублей, тогда акций должно быть 17000*60% = 10200 рублей, облигаций 5100, а золота 1700.

( Читать дальше )