Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Попалась интересная статистика по выданным ипотекам в 2024 году, которую собрали специалисты аналитического отдела «ДомРФ». Если коротко, то падение выдачи ипотек нарастает, что в общем-то ожидаемо и логично (именно к этому и стремиться ЦБ). Падение год к году за 11 месяцев уже составило 33%. А впереди ещё декабрь, где традиционно заключается очень много сделок, но видимо не в этом году...

За последний месяц, самое жесткое падение пришлось на рыночную ипотеку, которая упала почти вдвое, как по количеству, так и по объёму (оно и не мудрено — рыночная ставка по ипотеке ~29%).
Выдача жилищных кредитов по рыночным программам с начала года сократилась на 53–54% — до 469 тыс. ипотек на 1,3 трлн руб.

Выдача льготной ипотеки снизилась за месяц на 12% по количеству и на 14% по объему. В ноябре выдано 33 тыс. льготных кредитов на 187 млрд руб (90% из которых по программе семейной ипотеки — 29 тыс. жилищных кредитов на 166 млрд руб).
Выдача жилищных кредитов по льготным программам с начала года сократилось на 28%, а объем — на 23%. По итогам 11 месяцев 2024 года всего выдано 595 тыс. льготных ипотечных кредитов на 3,2 трлн руб.

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что «переплачу банку дохуалиард процентов», «куплю банку ещё две квартиры», я в «кредитном рабстве» и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

Московская биржа традиционно опубликовала народный портфель за ноябрь 2024 года.
Самыми популярными акциями в портфелях частных инвесторов стали:

Сбербанк 30% (-1 п.п.)
ЛУКОЙЛ 16% (-1 п.п.)
Газпром 14%
Сбербанк-п 7%
Роснефть 7% (+1 п.п.)
Сургутнефтегаз-п 7% (+1 п.п.)
Яндекс 5% (-1 п.п.)
Норникель 5% (+1 п.п.)
Т-Технологии 5% (+1 п.п.)
Полюс 4%

Относительно октября изменения небольшие. На один процентный пункт выросли доли: Сургутнефтегаз-ап, Норникель, Роснефть, Т-Технологии. Снизились на один процентный пункт доли: ЛУКОЙЛ, Сбербанк-ао, Яндекс.
Интереснее взглянуть на изменение долей в портфеле, но и там изменения не такие большие.

Физические лица, имеющие брокерские счета = 34,7 млн (+493 тыс. за ноябрь), открыто 63,2 млн счетов.
Суммарный объем инвестиций физических лиц на фондовом рынке Мосбиржи в ноябре составил 97,5 млрд рублей: в облигации 46,1 млрд рублей, в БПИФы – 57,8 млрд рублей. Инвестиции в акции сокращены -6,4 млрд рублей.
Доля физлиц в объеме торгов акциями в ноябре составила 75,8%, в объеме торгов облигациями – 35,8%, на срочном рынке – 64,5%.

 Дивиденды ТКС Холдинг (а вскоре Т-технологии) поступили на счёт в Мои Инвестиции (ВТБ).

92,5 рублей на акцию (ДД 3,6%)

Дивиденды скромные, поскольку позиция совсем небольшая. Открыл я её совсем недавно, и пока скорее присматриваюсь и изучаю.

Нравится, что Т-технологии стараются делать ставку именно на высокотехнологичное развитие. Рассчитываю на хороший эффект от синергии с росбанком (процесс слияния уже пошел, как я понял).
И конечно же, нравится намерение менеджмента платить ежеквартальные дивиденды.

Посмотрим как оно будет дальше, пока есть намерение докупать.

Глянул, что там получается по поводу дивидендов в моём пенсионном портфеле.
В ближайшее время ожидается поступление в копилку дивидендов от компаний:

— Северсталь
— Лукойл
— ФосАгро
— Татнефть-п
— Роснефть
— Астра

Думаю, Северсталь и Лукойл порадуют нас уже в этом году, а дивиденды от ФосАгро и компаний ниже по списку, будет заделом на 2025 дивидендый год (не знаю пока, чего от него ждать, аналитики только расчехляют свои магические хрустальные шары, чтобы взглянуть в будущее).

С реинвестицией дивидендов, в этот раз тянуть не планирую, скорее всего пристрою полученные средства сразу. Цены благоволят.

И ещё отдельным постом вынесу мысли про кредиты, в частности ипотечные. Многие называют их рабством, кабалой и ругают на чём свет стоит. На мой взгляд ипотечный кредит — это лишь инструмент. Кредитное плечо, за которое, разумеется, есть своя плата, и который добавляет риск.

Инструмент не бывает хорошим и плохим, это применяющие его люди дают ему окраску. Всё мы знаем много страшных историй ипотечников, у которых что-то пошло не так. Но также есть кратно больше случаев грамотного и удачного применения ипотеки, где люди стали счастливыми обладателями собственного, или инвестиционного жилья.

Скажу откровенно, я крайне не люблю долги, кредиты, кредитные карты итп. И когда впервые пришлось взять ипотеку, на первую комнату в двушке, я фактически наступил себе на горло. Но иного выхода у нас тогда не было. Ну разве что, всю жизнь жить в съемном жилье.

Моя история, в какой-то степени, это ошибка выжившего. Но все же, кроме самой первой ипотеки, я старался, и стараюсь, действовать очень и очень осторожно, и не обвешиваться долгами как новогодняя ёлка.

Флиппинг и ипотечное рабство часть 2

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.

Продолжим вечер удивительных историй.

Итак, около 14 лет назад я был гол как сокол, с фигой в кармане, без своего жилья и сильных перспектив к решению проблем.

Мы с супругой недавно расписались, и у нас был новорожденный ребенок на руках. Я работал в бюджетной организации, и мы оба учились на вечернем на вышке (платно).

Именно в этот период мы взяли свою первую ипотеку на комнату в двухкомнатной квартире, в старом немецком доме.

Мы посчитали, что лучше платить за то, что впоследствии может стать своим, чем просто всю жизнь снимать жилье.

Уже не помню, сколько были платеж и проценты по ипотеке, но жилось нам в то время довольно тяжело. Экономить приходилось буквально на всем. А количество моих работ доходило до трёх. Днём обычная пятидневка в бюджетной организации, вечером охранял кафе и залы игровых автоматов, в оставшееся свободное время развозил заказы интернет магазина (домой, порой, появлялся только чтобы поесть и упасть без сил спать).

Тем не менее, мы даже в это не простое для нас время, умудрялись что-то откладывать. В последствии, я ещё и умудрился полностью по кругу сделать ремонт в комнате, которой мы жили. Утром в выходные, жена забирала дочь и уезжала к маме, а я сдвигал все наши пожитки в один край комнаты, а в другом обдирал обои, грунтовал, шпаклевал, шкурил, делал двухуровневый подвесной потолок.

После публикации моей заметки о том, что я склоняюсь к переходу на ИИС3, некоторые из коллег начали писать, что налог при переходе на ИИС-3 все равно придется уплатить.

Я, честно говоря, вначале даже немного напрягся, стал расспрашивать что и как, искать информацию в сети по этой теме, но так ничего вразумительного и не нашел.

Коллеги тоже пока никаких доказательств не привели. Только их слова и сослались на какого то видеоблогера 🙈(жду ссылок).

В общем, переполошили немного меня, я даже начал колебаться насчет перехода. Но все такие моменты по налогам, должны быть, соответственно, отражены в налоговом кодексе. Ну и было бы миллионы статей на эту тему, и предостережений.

Так что, продолжаю считать, что никаких налогов при переходе на ИИС-3 платить не придется, как сразу, так и потом, при продаже бумаг и закрытии счета. 

07.12.2024 Станислав Райт — Русский Инвестор