ЗПИФы недвижимости

Приветствую, дорогие друзья.

ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.

Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Ядро портфеля акций я сформировал еще в 2022 и никакие глобальные изменения в него не вношу. Но точечные корректировки периодически проводить необходимо. Так, в марте я решил избавиться от доли в «Куйбышевазот» и усилить позицию в бумагах «Инарктика».



( Читать дальше )

«Активо один»: 10,1 ₽
«Активо два»: 40,8 ₽
«Активо пять»: 6 049 ₽
«Активо шесть»: 1 017 ₽
«Активо десять»: 4 740 ₽
«Активо одиннадцать»: 1 983 ₽
«Активо двенадцать»: 4 949 ₽
«Активо четырнадцать»: 3 590 ₽
«Активо пятнадцать»: 1 986 ₽
«Активо шестнадцать»: 3 176 ₽
«Активо семнадцать»: 1 504 ₽
«Активо восемнадцать»: 2 606 ₽
«Активо девятнадцать»: 2 571 ₽
«Активо двадцать»: 1 115 ₽

Для подсчета дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172

А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.



( Читать дальше )

Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами.

☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости.

🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай).

✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились.

( Читать дальше )

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

 

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

 

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

( Читать дальше )

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.

( Читать дальше )

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

( Читать дальше )

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

( Читать дальше )