ЗПИФы недвижимости

Друзья, мы знаем, что многие очень ждали этот выпуск! Раз в год мы обозреваем все ЗПИФы недвижимости на Московской бирже, и вот этот момент наступил! Бегите, и наслаждайтесь выпуском, все, кто инвестирует в такие фонды или только собирается инвестировать в них! 

Youtube: youtu.be/oil7PLeRUjU

VK: vk.com/video-217426778_456239039 

😎 Ранее мы уже снимали подробный обзор всех ЗПИФов год назад. Пришло время актуализировать информацию. Какая ситуация с ЗПИФ сейчас? Какие новые фонды появились на рынке? Стоит ли выбирать их для инвестиций? Если вдруг кто-то не знает, что это такое вообще, и для чего их можно использовать, советуем посмотреть наше самое первое видео про ЗПИФ: youtu.be/oHIRnqwO1oM

💡 В актуальном видео мы разбираем:

🔸 актуальные параметры всех торгующихся ЗПИФ, доходность, активы, потенциал;

🔸 обсуждаем изменения за последний год, какие ЗПИФы выросли и почему, где стоит ожидать дальнейшего роста;

🔸 а также обсуждаем, на что обращать внимание при выборе ЗПИФ для инвестирования.

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.

УК «Альфа-Капитал» приобрела 8 тыс. кв. м складской недвижимости в индустриальном парке «Industrial City Есипово» за 880–960 млн руб. Объект войдет в портфель ЗПИФа «Альфа Промышленные парки 2».

Рынок light industrial стремительно растет: за 2024 год объем экспозиции в Москве и Подмосковье увеличился на 81%, а спрос на такие площади превышает предложение в 10 раз. Стоимость объектов класса А выросла на 24%, а арендные ставки — на 48%.

Эксперты отмечают, что «Альфа-Капитал» может перепродавать площади небольшими лотами или сдавать в аренду. Интерес к индустриальной недвижимости усиливается как со стороны крупных фондов, так и розничных инвесторов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7564439?from=doc_lk

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) стали популярным инструментом среди иностранных инвесторов из дружественных стран. По данным Банка России, с 2022 года их число выросло в 1,8 раза, достигнув 2828 фондов к концу 2024 года. Главными преимуществами ЗПИФов являются конфиденциальность информации о пайщиках и активах, налоговая эффективность и надежность структуры под контролем управляющей компании и депозитария.

Наибольший интерес иностранные инвесторы проявляют к коммерческой недвижимости, сырьевым активам, инфраструктурным проектам, технологиям и IT. По оценкам экспертов, доля созданных дружественными инвесторами фондов в 2024 году могла достигнуть 30%. При этом не только новые инвесторы входят в рынок, но и ранее покинувшие его иностранцы ищут пути возвращения.

Основной фактор роста популярности ЗПИФов – санкции, заставившие российских и иностранных инвесторов искать альтернативные схемы владения активами в РФ. Несмотря на конфиденциальность таких структур, эксперты отмечают, что массового притока иностранных инвестиций через ЗПИФы пока не наблюдается.

Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.

Парус-Двинцев

Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.


Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Парус-Логистика

Этот фонд торгуется без кредитного плеча.

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания своего портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
Посмотрел фонды от «Сбережения Плюс», там их не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у «СФН». По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Рентный доход»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 2,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~96-97 тыс)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 8,935 млрд руб

СЧА на один пай: 133162 руб

Доля недвижимости в активах: ~90%

Основные объекты: Бизнес-Центр и два складских комплекса

Статус: сформирован

Дата завершения договора: 27.12.2027

Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A102N77

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%