ЗПИФы недвижимости

Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК «Парус». Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.

Завершил продажу паев Активо2. Скидка на цену покупки вышла около 17%, что в текущих условиях падения инструментов фиксированной доходности можно считать хорошим результатом.
Средняя доходность после НДФЛ все это время была в районе 8%.
На полученную сумму буду докупать Сбер Арендный бизнес 3 и ВТБ Рентный доход Про, которые скорректировались от средних много больше.
Указанные фонды содержат в составе крупные и средние ТЦ и БЦ с большим числом арендаторов, что дает лучшую защиту от инфляции, так как ротация последних происходит регулярно с переоценкой ставок согласно рыночных реалий.
Чем увы не могут похвастаться такие фонды как Активо2, состоящие из одного малого объекта, с малым числом арендаторов, сидящих на многолетнем фиксе.
Для сравнения — последний квартальный дивиденд у АБ3 дала по моей закупочной больше 14% (после НДФЛ), что вполне меня устраивает в инструменте с защитой от инфляции и перспективами ежегодного роста выплат.

Банк России предостерегает участников рынка от использования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для целей налоговой оптимизации. Зампред ЦБ Филипп Габуния подчеркнул, что такие действия могут нанести ущерб репутации инструмента, созданного для поддержки инвесторов в инвестиционных проектах. Габуния отметил, что использование ЗПИФов для минимизации налогов противоречит цели предоставленных льгот.

Эксперты соглашаются, что основной привлекательностью ЗПИФов является отсрочка налогообложения. Однако в случае злоупотреблений налоговые льготы могут быть пересмотрены, а такие действия, как операционная деятельность через ЗПИФы, могут привести к правовым последствиям. В то же время аналитики указывают на другие преимущества ЗПИФов, такие как консолидация активов и повышенная конфиденциальность владения.

7 октября 2024 года у частных инвесторов появилась возможность покупать и продавать на Московской бирже паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Залоговые займы» под управлением УК «Финстар Капитал». Это первый кредитный ЗПИФ, получивший доступ к торгам на бирже.

В основе работы фонда лежит принцип предоставления займов под залог ликвидной недвижимости, стоимость которой значительно превышает сумму долга. Заемщиками выступают предприниматели из различных сфер бизнеса, что позволяет фонду диверсифицировать портфель займов и таргетировать доходность инвестиций.

Паи фонда доступны квалифицированным инвесторам. Минимальный объем покупки – 10 паев.

Закрытые паевые инвестиционные фонды окружены множеством мифов и не всегда понятных нюансов. Одни считают их панацеей от финансовых проблем, другие — рискованным инструментом. Давайте разберемся, где правда, а где вымысел, чтобы выбор ЗПИФ стал осознанным.

Миф №1. ЗПИФ — это гарантированный способ быстро разбогатеть

Инвестирование в ЗПИФ (Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд) не гарантирует быстрого обогащения по нескольким причинам:

Долгосрочный характер инвестиций. ЗПИФы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции, от 3 до 15 лет. Это связано с тем, что активы, в которые инвестируют ЗПИФы, например, недвижимость, требуют времени для получения прибыли.

Отсутствие гарантий доходности. Доходность ЗПИФ зависит от многих факторов: эффективности работы управляющей компании, рыночной конъюнктуры, типа активов, в которые инвестирует фонд, стратегии.

Риски. Инвестирование в ЗПИФ связано с рисками. Вложения в недвижимость, инфраструктурные проекты или другие активы могут быть подвержены различным рискам:

Хотите разобраться в ЗПИФ? Мы собрали самые частые вопросы инвесторов и дали на них четкие и понятные ответы — от инвестиционной стратегии до налоговых преимуществ. В этой статье вы найдете всю необходимую информацию, чтобы принять взвешенное решение о вложении средств в ЗПИФ.

1. Что такое ЗПИФ

ЗПИФ — это одна из форм коллективных инвестиций, когда средства вкладчиков объединяются в единый фонд для приобретения и управления различными активами: акциями, облигациями, недвижимостью и пр. Инвестор становиться совладельцем фонда пропорционально количеству купленных паев. А закрытым фонд называется потому, что вложиться в него (купить паи) можно только в момент его формирования.

Мы написали статью, где подробно рассказываем об этом (читать здесь).

2. Как это работает

У ЗПИФ — свой жизненный цикл. Первый этап — создание и регистрация ЗПИФ. Затем  управляющая компания (УК) определяет срок действия фонда и выпускает паи — приобретая их, инвесторы вкладывают деньги в активы фонда.

Путь к финансовому благополучию для многих инвесторов кажется сложным — бывает трудно подобрать инструменты для размещения капитала или нет времени анализировать фондовый рынок. Что в этом случае делать и почему купить ЗПИФ — лучший вариант для инвестиций, чем акции, облигации или банковские депозиты, — рассказываем в нашей статье.

О 5 причинах инвестиций в ЗПИФ подробно рассказали здесь.

Почему ЗПИФ привлекательнее акций

Инвестиции в акции считаются более рискованными:

1. Непредсказуемость компании. Стоимость акций напрямую связана с успехом бизнеса. Прогнозирование будущих доходов компаний — задача сложная, и даже опытные аналитики могут ошибаться. Негативные факторы (конкуренция, изменения в законодательстве, экономические кризисы) могут серьезно повлиять на прибыль компании и, как следствие, на стоимость акций.