Инвестиции в недвижимость

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Эксперты назвали главные тренды на рынке столичной недвижимости в 2025 году.

О том, что ждет рынок недвижимости в 2025 году, рассказали эксперты Яндекс Аренды.

🏠 Рост цен на недвижимость, аренда тоже будет расти

🏠 Люди по-прежнему будут откладывать покупку собственного жилья из-за высоких ставок по ипотеке и цен на недвижимость

🏠 Из-за высоких цен на жилье горожане предпочитают снимать жилье, а это стимулирует спрос на рынке аренды:

Например, к концу 2024-го в Москве медианная стоимость студий за год выросла на 17,4%, до 75 000 рублей в месяц; однушек — на 28%, до 71 000 рублей в месяц; двушек — на 16,5%, до 100 000 рублей в месяц, — отметил эксперт.

🏠 Собственники тоже отложили продажу квартир из-за высоких ставок по аренде: пока что сдавать выгоднее, чем продавать

🏠 Сокращение сроков сдачи квартир. В Москве среднее количество дней, необходимых для сдачи жилья на рынке долгосрочной аренды, сократилось с 12 до 8 относительно 2023 года

🏠 Купленные в период ипотечного бума новостройки по низким ставкам перейдут в сегмент аренды

( Читать дальше )

При той модели, которую проповедуют на территории России начиная с момента появления здесь первого государства существенных успехов добиться не получится. Пушнина или нефть все одно. Упование на конъюнктуры во вне. Заведомо пассивная позиция в мировом торговом обороте. Скорее как желание власти сидеть спокойно, а не работать. Что имеем. Недвижимость и цена нефть братья близнецы. Всякий раз когда цена нефти растет недвижимость прет, но в то же время на мировых ранках начинается кризис, что обрушивает цену на нефть и не дает недвижимости расти. Существенно повлиять на это могут опять таки только внешние факторы. Долгосрочные тренды таким образом очевидны. Максимум потенциала это стагнация, в случае глобального зихера — падение. Что будет в рублях не так уж и важно.

Реальный кейс:
июль 2012г — покупка 3х-комнатной квартиры в 17ти этажном панельном доме, площадь 74м2, в Москве на внешней стороне МКАД. Стоимость 10,2 млн руб или 313 846 USD (курс USD 32,5 руб).
4240 USD за м2.

Объявление ЦИАН (можно ещё дисконт получить):
декабрь 2024 — покупка точно такой же квартиры, в таком же доме, в том же районе.
Стоимость 19млн руб или 180 952 USD (курс USD 105 руб).
2445 USD за м2

Это реальный кейс из жизни, ничего не придумано.

Для тех, кто хочет рассказать мне про то, что зарплаты в рублях и вообще зачем ты считаешь в долларах, картошечка и капустка с салом от него не зависит и т.п:
калькулятор инфляции в РФ за этот период показывает: 137% Т.е. сейчас эта квартира с учётом инфляции должна стоить 24,1 млн руб.

Гоу в комменты, объясните мне, как и в чем я неправ, когда говорю, что недвижимость в РФ сакс.

Аренда.
 Цены на аренду за год выросли в среднем на треть. Тут и рост зарплат, которые в первую очередь влияют на аренду, и рост денежной массы в стране, и инфляция.

А еще со времен ковида накопился разрыв между рыночной ценой  квартир при купле-продаже, стоимостью ремонта, мебели, бытовой техники и ставкой аренды. В 24-м году аренда начала догонять общий тренд.

Новостройки.
За год рост цен от 9% до 12%, что меньше уровня инфляции и доходности  депозитов. На уменьшение спроса повлияла высокая ставка  по обычной ипотеке, ухудшение условий по  льготной ипотеки, поднятие первоначального взноса. Но вспомним до этого года цены на новостройки опережающими  темпами, как масса у качка на стероидах. Впрочем,  застройщики не унывают, предлагают рассрочку и другие программы. Как уже писал ранее, на обвале купил акции Самолета и ПИКа.

Вторичка. 
В среднем цены на вторичку  не росли, но и не падали. Они стояли на месте. Слишком дорогая ипотека мешала ценам расти, а инертность рынка мешала ценам падать. К тому же, выгодные депозиты помогали потенциальным покупателям отложить решение жилищного вопроса на потом.

( Читать дальше )

…жилой сектор может быть далеко позади? Ознакомьтесь с нашим мнением в последнем обзоре Global Market Perspective:
Длительная слабость рынка недвижимости в мире является фундаментальной параллелью Великой рецессии 2007–2009 годов, когда жилищные акции достигли максимума на два года раньше фондовых индексов. На этот раз эпицентром стал Китай, где цены на жилье снова упали в октябре. Годовые изменения цен на новое и существующее жилье в Китае упали до новых минимумов в -6% и -9% соответственно. Годовые цены достигли пика более пяти лет назад, во втором квартале 2019 года. В США устойчивое снижение продаж жилья продолжалось до сентября, поскольку продажи существующего жилья достигли 14-летнего минимума. Продажи существующего жилья снизились на 42% с пика в 6,6 млн в январе 2021 года, передового края последнего процесса пика. Коммерческая недвижимость — еще один случай с упадком. EWFF впервые выявил медвежий потенциал этого сектора в октябре 2022 года, когда мы показали пятиволновой рост, завершившийся в индексе коммерческой недвижимости Green Street.

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел октябрь–ноябрь. В этот раз я также посмотрел, сколько вообще в среднем стоит квартира в РФ. Теперь и вы посмотрите.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Кто бы что ни говорил, а недвижка в Сочи дешеветь не собирается. Ну правда, зачем ей это нужно?

Сочи: ноябрь → декабрь

• Первичка: 461к → 479к (+3,9%)
• Вторичка: 429к → 432к (+0,7%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

( Читать дальше )

Результаты по портфелю акций и бизнесу уже опубликованы, осталось крайнее слово за направлением недвижимости.

В начале года я закладывал ставку дисконтирования 0,705% в месяц или 8,795% годовых. Однако рынок недвижки оказался под небольшим давлением, текущие предложения на вторичке в середине года особо не росли. Оценочная стоимость начала отрываться от текущей, поэтому пришлось снижать коэффициент.

📈Сейчас коэффициент переоценки 0,6% в месяц или 7,5% годовых.

Брали объект в октябре 2023 по цене 9,2 млн в 6,8% ипотеку, 20% ПВ. Аналог на вторичке тогда стоял 8,8 (5% дисконт).
Сейчас на балансе оценивается в 10,1 млн. Аналоги на Циане 11-12 млн (взял 10,5 т.к. еще 500к ремонт).

🔑Пока ключи не дали, выдача должна быть до 31.12.2024, но соседнему корпусу уже перенесли на месяц. Знакомый юрист сказал, что мораторий на просрочку скорее всего продлят, но если нет, то можно сбить прилично денег при текущей ставке. (думаю продлят ибо у застройщиков дела не очень)

📈Без аренды текущий ROE 9-11%, был бы 15% если бы не снизил ставку дисконтирования.

( Читать дальше )