Инвестиции в недвижимость

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

( Читать дальше )

Почему люди не акцентируют на этом простом факте внимание? Именно поэтому в Библии запрещено евреям давать друг другу деньги в ипотеку и в какой-либо рост. А чужим народам — разрешено. Потому что ты со временем станешь владеть всем имуществом и деньгами тех, кому даешь деньги в рост. Именно в этом причина запрета ростовщичества, а не в чем то другом. Это простая математика на долгом временном отрезке.

Но наши люди никогда не заостряют на этом внимание. И идут в пропасть.

Недвижимость долгое время оставалась одним из самых надежных и популярных видов инвестиций.

Однако, как и любая другая инвестиция, она имеет свои преимущества и риски.

Итак, под ваши аплодисменты 👏 пробегусь по преимуществам инвестирования в недвижимость:

📌 Стабильный доход.
Арендные платежи от арендаторов обеспечивают стабильный и регулярный пассивный доход.

📌 Рост стоимости.
С течением времени недвижимость обычно увеличивает свою стоимость, что может привести к капитализации ваших активов, наращиванию капитала.

📌 Налоговые льготы.
Многие страны предоставляют налоговые льготы для владельцев недвижимости, что может уменьшить налоговую нагрузку.

📌 Защита от инфляции.
Недвижимость может служить защитой от инфляции, так как стоимость аренды и цены на недвижимость могут и должны расти вместе с инфляцией.

📌 Диверсификация портфеля.
Инвестирование в недвижимость позволяет разнообразить ваш портфель, снижая риски.

О минусах написал в Телеграмм-канале. Советую подписаться: t.me/+mY2153XylTc5MzNi

Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:

( Читать дальше )

А Вы тоже верите в эти сказки, что недвижимость всегда растёт в цене? Адепты бетона уверяют, что рост квадратных метров бесконечен. Только деревья не растут до небес, а квартиры растут. Их я абсолютно понимаю. Люди вложили свои кредитные средства в бетон и теперь уже не могут усомнится в своей уверенности. Не могут признать факта дальнейшего обратного роста.

В поддержку уверенности этой надуманной теории служит рост цены квадратного метра жилья в черноморском регионе, каждый месяц бьющий рекорды. Не отстают и столичные цены. 200 000 рублей за квадратный метр уже не реальная реальность.

Подогревает ажиотажный рост субсидирование и вливание государственных средств, за счёт наших с Вами налогов. Копеечная ипотека для новых регионов России. Программы поддержки молодых семей. Дальневосточный гектар. Планируется ещё освоение северных регионов.

Всё это стимулирует разгон цен до предела. Растёт всё. Начиная от стоимости земли, заканчивая строительными материалами. Я не говорю про рост стоимости услуг риэлторов. Если я, продавая жильё в 2013 году ни заплатил ни копейки оказывателям услуг, то сегодня, был бы обязан отстегнуть продажнику копейку.

( Читать дальше )

Один из самых противоречивых секторов на данный момент – сектор недвижимости. Ключевая ставка ЦБ растет, при этом растут и котировки застройщиков. Пузырь или так и должно быть? Давайте разбираться, за одно взглянув на отчет компании ПИК. 

Введение льготных программ рынок недвижимости раскололся на две части – новостройки и вторичное жилье. Если раньше строящийся дом чаще можно было приобрести дешевле вторичного (потому что необходимо ждать завершения строительства), то теперь ситуация кардинально поменялась.

С конца 2022 года стала наблюдаться инверсия цен. Квартиры в строящихся корпусах стали стоить дороже, чем аналогичные объекты в этих же ЖК, но уже с выданными ключами. На новостройки действует льготная ставка 6-8%, а в семейную ипотеку можно взять за 4-6% в зависимости от условий банка. Рыночная же ипотечная ставка до повышения находилась на уровне 10-12%. После повышения, ставка 15-17%. Люди начинают смотреть не на конечную стоимость, а на ежемесячный платеж.    

( Читать дальше )

Последние 5 лет приучили нас к тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы – период длительного застоя. Как в ценах, так и объемах продаж рынка. Времена возвращаются. Скоро будет поколение инвесторов, которые скажут «недвижимость всегда падает».

Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту вложений, это сложный рынок.

Динамика цен объясняется огромным количеством факторов. Самыми важные из них:

- объем денег в экономике. Чем больше печатают рублей – тем дороже цена условного квадратного метра

- доходы населения. Чем богаче население – тем больше денег оно способно потратить на предметы длительного пользования.

- процентные ставки. Чем ниже ставки – тем меньше в платеже доля процентов. А это значит, что можно позволить себе больше метров за тот же платеж. Тем более, при ипотеке на 30 лет, сумма сильно размывается.

Именно на процентных ставках хочу остановиться отдельно. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей на 30 лет нужно платить по 5 368 рублей в месяц.

( Читать дальше )

По традиции, в начале каждого месяца выкладываю обновленные графики фантиковых цен и предложений в самых заметных локациях Краснодарского края по данным Домклик. Смотрим:

   

Так называемая «сочинская первичка» (позолоченные дворцы для российских чиновников и воров с пластиковыми пальмами) подросла в Сентябре на +4%. Новороссийские новостройки (с баками для воды) подросли на +3%. А знаменитые на всю замороженную Россию краснодарские курятники подросли аж на целых +6%.

  

( Читать дальше )

В январе-сентябре банки предоставили физлицам на покупку недвижимости около 5,4 трлн руб., подсчитал ВТБ. Показатель первых девяти месяцев текущего года более чем на 10% превышает итог за весь 2022 год и близок к продажам 2021 года, когда ипотечным заемщикам было выдано около 5,7 трлн руб.

Подробнее — в материале «Ъ».

Обновил данные по ₽М2 и ценам квартир в Сентябре. Делюсь графиком, на котором показаны ежемесячные приращения количества фантиков (₽М2) и фантиковых цен квартир:

   

Соотношение этих показателей выглядит так:

  

( Читать дальше )