Инвестиции в недвижимость

Аналитики Альфа-Банка выпустили очередной большой обзор рынка жилой недвижимости. Кратко излагаем ключевые моменты и выводы для инвесторов.

Текущая ситуация

• Заградительные ставки.

Рыночная стоимость ипотеки (без льготных госпрограмм) при ключевой ставке 21% сейчас составляет 28,7% годовых в первичном сегменте и 29,3% во вторичном. С начала года ипотечная ставка почти не снизилась — всего на 0,1–0,2%.

• Семейная ипотека.

Эта госпрограмма остаётся главным драйвером для всего рынка. В феврале выдача семейной ипотеки, по предварительным данным, увеличилась на 36–40%, и этот вид ипотеки обеспечил примерно 50% всех продаж застройщиков.

• Жильё без отделки.

Номинальные цены на жильё растут, но степень готовности продающихся объектов снижается. Доля квартир, продаваемых с отделкой, в Москве впервые за последние годы упала ниже 50%. В среднем по России таких квартир в продаже около 10%.

Динамика цен

Максимальный рост (последние данные за январь год к году) зафиксирован в самом узком ценовом сегменте — на рынке элитного жилья. Там цены поднялись на 23% в среднем по России, на 12% в Москве, на 20% в Московской области и на 54% в Санкт-Петербурге.

Много разговоров про заморозку вкладов. Риски, говорят, огромные. Несмотря на отсутствие серьезных прецедентов в новейшей истории России (при желании, конечно, можно притянуть и павловскую денежную реформу, которая, впрочем, была в СССР, и ограничения по выдаче валюты со вкладов в 2022 году, где владельцы депозитов ничего не потеряли), тема, что называется, не сходит с экранов. Я, конечно, не утверждаю, что рисков хранения рублей в банках вообще не существует, но, по-моему, пока имеются легальные способы экспроприации (налоги, ослабление рубля), грабить в открытую смысла нет никакого. Зачем? – если можно сделать то же самое элегантно и по закону.

Фактически же, если не брать апокалиптические теории, система компенсации через АСВ работает как часы. Убедиться в этом мне самому довелось только один раз (я сам вкладчик с многолетним стажем и, к счастью, только один раз попал на отзыв лицензии). Через пару дней мне компенсировали ВСЕ, включая накопленные проценты. Вот это я понимаю защита сбережений.

Эхехех… Помните, я написал, что нужно следить за планами ЦБ после 6-го марта? Так вот, похоже, что эти планы поменялись, правда, опять всё пошло не так, как многие предполагали.

Судя по всему, регулятор взял курс на укрепление рубля (ссылка), и я совсем не удивлюсь, если доллар мы увидим ниже 80-ти рублей. Почему я так решил? А вы посмотрите, что происходит: ЦБ всё агрессивней сливает валюту, и в марте не снизил, а прибавил обороты по отношению к февралю, когда курс доллара просто рухнул со 100 до 87 руб.

Мда, ну дела… Ладно, зачем я вообще написал про доллар? Канал же про недвижимость. А всё дело в том, что крепкий рубль — предвестник снижения инфляции, а от инфляционного тренда зависит ключевая ставка (см. диаграмму вверху), а от ключевой ставки зависит судьба рыночной ипотеки и депозитов. 

Чем ниже «ключ» — тем ниже проценты по депозитам и ниже ставки по рыночной ипотеке. Ну и если это происходит, то рынок недвижимости начинает постепенно разгоняться. Причём первой закипает «вторичка», а потом тренд подхватывают и новостройки. В общем, закономерность достаточно проста: ключ вниз — бетон вверх. Ну и наоборот.

В первые два месяца 2025 года российские застройщики вывели на рынок 4,5 млн кв. м жилья, что на 23% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Наибольшее снижение активности наблюдается в Московской области (59%), Москве (46%) и Санкт-Петербурге (35%). Снижение объемов строительства связано с высокими ставками по проектному финансированию, которое стало экономически нецелесообразным для многих девелоперов. Кроме того, падение спроса на жилье на фоне повышения ставок и отмены льготной ипотеки также оказывает влияние на замедление темпов запуска новых проектов.

Несмотря на это, в регионах наблюдается рост спроса на современное жилье, поддерживаемый льготными ипотечными программами, такими как IT-ипотека и программы для Дальнего Востока и Арктики. Прогнозируется, что по итогам 2025 года объем нового строительства может сократиться на 30-35% до 30-35 млн кв. м, что повлияет на доступность жилья в 2027 году.

◾ Объем инвестиций в недвижимость России вырос почти на 40% за первые два месяца 2025 года, до 98 млрд рублей, сообщил журналистам руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Совокупный объем вложений в недвижимость России по итогам первых месяцев 2025 года составил 98 млрд рублей, превысив результат аналогичного периода прошлого года на 38%, — сказал Казарян.

◾ Он добавил, что больше всего (66 млрд рублей) инвестиций пришлось на сегменте офисной недвижимости в начале года. Там прошли три сделки. Еще 14 млрд рублей было вложено в жилую недвижимость. На торговую недвижимость пришлось 6 млрд рублей.

◾ Общий объем инвестиционных сделок по итогам 2025 года снизится на 53% год к году, до 600 млрд рублей, спрогнозировал Казарян. В прошлом году объем инвестиций составлял 1,27 трлн рублей.

 Сделки разделились на два больших лагеря — это либо сделки крупные, с большими лотами, дорого, либо очень маленькие, дистрессовые, с уходящими иностранцами. В итоге мы придем к хорошему уровню. Объем инвестиций будет больше, чем в предыдущие годы, не считая в хорошем смысле аномальных годов — 2023 и 2025. Где-то к середине года мы можем пересмотреть свои прогнозы, — добавил Казарин.

Друзья, мы знаем, что многие очень ждали этот выпуск! Раз в год мы обозреваем все ЗПИФы недвижимости на Московской бирже, и вот этот момент наступил! Бегите, и наслаждайтесь выпуском, все, кто инвестирует в такие фонды или только собирается инвестировать в них! 

Youtube: youtu.be/oil7PLeRUjU

VK: vk.com/video-217426778_456239039 

😎 Ранее мы уже снимали подробный обзор всех ЗПИФов год назад. Пришло время актуализировать информацию. Какая ситуация с ЗПИФ сейчас? Какие новые фонды появились на рынке? Стоит ли выбирать их для инвестиций? Если вдруг кто-то не знает, что это такое вообще, и для чего их можно использовать, советуем посмотреть наше самое первое видео про ЗПИФ: youtu.be/oHIRnqwO1oM

💡 В актуальном видео мы разбираем:

🔸 актуальные параметры всех торгующихся ЗПИФ, доходность, активы, потенциал;

🔸 обсуждаем изменения за последний год, какие ЗПИФы выросли и почему, где стоит ожидать дальнейшего роста;

🔸 а также обсуждаем, на что обращать внимание при выборе ЗПИФ для инвестирования.

Знаете, друзья, есть такое предчувствие, что данные Росреестра за февраль 2025 нас тоже могут удивить. Кто не знает: Росреестр ежемесячно публикует кол-во проданных квартир на вторичном рынке в Москве.

Так вот, почему я так подумал. Посмотрите на скрин вверху. Вы такое раньше видели? Что бы кол-во лотов на «вторичке» в свежем ЖК было = … нулю. Я что-то не припомню такого, всегда что-то было в продаже. А тут раз — и вот, ноль, ничего нет в продаже: ни студий, ни однушек, ни двушек, нет вообще ничего. А в ноябре-декабре было 10-15 квартир.

Мда, интрига. Кто-то съел все квартиры на «вторичке». Жду с нетерпением данные Росреестра. И, честно говоря, если в этих данных увижу очередной рекорд, то радоваться не буду. Ибо сижу в «подборах» квартир, а купить всё сложнее и сложнее... 

UPD: сами что думаете? Кол-во рублей у людей так повлияло? Ссылка Или дело в чём-то другом? 

.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»