Инвестиции в недвижимость

Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.

Бесценные квадратные метры

За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).

В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.

( Читать дальше )

Пpoдoлжaю тpaдициoнный вocкpecный oбзop нeдвижимocти пo дaнным Дoмклик. Haпoминaю, чтo oтнынe oбзop будeт пo гopoдaм, a нe пo peгиoнaм. Иx cлoжнee и дoльшe выкoвыpивaть из Дoмклик, нo oни бoлee кoнкpeтныe и интepecныe.

Cмoтpим тeкущиe цeны и пpeдлoжeниe в 23 гopoдax (~50% вcex oбъявлeний пo cтpaнe) в пopядкe убывaния чиcлeннocти нaceлeния:



Итoгo, зa 14 днeй Июля:

Пpoдaвцы пepвички пoнизили цeнники нa -1% и нapacтили пpeдлoжeниe нa +2%. Пpoдaвцы втopички пoдкpутили цeнники нa +1% и cнизили пpeдлoжeниe нa -5%. Boзмoжнo, cpeдниe цeнники втopички пoдpocли нa aгpeccивнoм выкупe дeшeвыx xaт. Cнижeниe пpeдлoжeния пpoизoшлo вecьмa cущecтвeннoe.

Лидepы pocтa пepвички: Кaлинингpaд (+7%) и Caмapa (+6%).
Лидepы cнижeния пepвички: Cтaвpoпoль (-7%) и Tюмeнь (-6%).

Лидepы pocтa втopички: Кpacнoдap (+8%) и Питep (+6%).
Лидepы cнижeния втopички: Чeлябинcк (-4%) и Tюмeнь (-2%)

Итoгo, за 12 мecяцeв:

Лидepы пo pocту пepвички — зaвaлeнный нoвыми pублям Чeлябинcк (+62%) и Caмapa (+55%). Лидepы пo pocту втopички — Чeлябинcк (+25%), Кpacнoдap (+25%) и Coчи (+25%).

( Читать дальше )

Правительство запускает эксперимент по государственной ипотеке для госслужащих

Белый дом опубликовал постановление о начале эксперимента по государственной ипотеке — получить ее смогут молодые и особо отличившиеся чиновники, при этом средства на первый взнос, выплаты по основному долгу и части процентов при покупке 33 кв. м им переведет напрямую бюджет.

Пока эксперимент затронет всего 90 человек в ближайшие два года, однако программа может стать инструментом более широкой борьбы за перспективных для государства сотрудников с иными работодателями.

t.me/kommersant/68991



Добавьте пожалуйста посту до 15 плюсов, чтобы он попал на первую страницу, если вам интересна эта тема.
Подпишитесь.

Вот табличка, правда надо было показать медианный доход, а он гораздо ниже


Думаю жилье сложится в разы.
например, в автосалонах сейчас тихо, как в музеях

Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой. 

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.





Фактически,около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит — нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам. Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024.

( Читать дальше )

Можете выкидывать калькуляторы, они бесполезны. Теперь чтобы взять ипотеку без льгот, нужно иметь зарплату выше средней по региону в 3–4 раза. Грустно? А ведь это ещё не всё. На рынке произошёл очередной обвал, доллар не хочет расти, везде пессимизм кроме оптимизма у тапателей хомяков. Нежно собрал самые интересные новости недели и упаковал их в этот пост. Го!

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль стабилизировался

То ли доллар застыл, то ли рубль. Курс за неделю снизился с 88,00 до 87,87 руб. за доллар (курс ЦБ 87,74). Юань 12,10 → 12,11 (ЦБ 11,97).

Волатильность снизилась, курс на какое-то время стабилизировался, все приспособились к новым условиям. Валюта выглядит не так привлекательно, как пару недель назад, но всё же адекватно для валютных сбережений.

Для тех, кто не брезгует валютой в портфеле, есть долларовые облигации Русала, Полюса и Новатэка, юаневые облигациями ГТЛК, Акрона и Русала.

( Читать дальше )

🐾выпуск №40 за неделю 8-14 июля

💵Облигации

Обновили 👵Портфель бабули – решение в ликвидных выпусках с кредитным рейтингом А- и выше, без оферт. Доходность >21%

И 👶Портфель внучков – те же подходы, но с офертами. Доходность 22,9%

( Читать дальше )

Сразу поясняю содержание поста:

В нем речь идет про сексуальные фантазии частных инвесторов — финансовую подушку, пассивный доход и достойную старость.




У мeня в пoдъeздe тpи бaбульки живут в двушкax, кaждaя из кoтopыx тянeт ceйчac пpимepнo нa 17-18 млн. Poдcтвeнникoв вoкpуг ниx я нe зaмeтил. Чтo мeшaeт им пpoдaть xaты и купить в цeнтpe кaкoгo-нибудь Pocтoвa тaкиe жe двушки зa 8-9 млн или в цeнтpe Кaлуги зa 6-7 млн, a выpучeнныe дeньги paзлoжить пo вклaдaм?

Hичeгo, кpoмe coбcтвeннoй глупocти. Блaгoдapя кoтopoй у ниx вceгдa ecть пpичинa нe мeнять cвoю туcклую, бeдную и бeccмыcлeнную жизнь.

Глaвный cмыcл Mocквы — paбoтa. Cтapушкaм oнa нe нужнa. Taк чeгo cидeть в вoнючeй, пepeнaceлeннoй Mocквe?

Плюcы peлoкaции cтapушeк из мocкoвcкиx двушeк в peгиoнaльныe цeнтpы:

1. Co вклaдoв нa 9-11 млн. oни мoгут имeть в paйoнe 130 тыc. в мecяц.
2. Moгут экoнoмить нa ЖКX (в Mocквe дopoжe, в Poccии дeшeвлe).
3. Moгут выбpaть тиxий гopoд и зeлeную лoкaцию
4. Moгут пoзвoлить ceбe плaтную мeдицину
5. Moгут пoзвoлить ceбe пpиличную oдeжду

( Читать дальше )

https://smart-lab.ru/blog/1037832.php#comment17059354


обсужаемыйц пост

что такое 179 тыс — это именно средняя Росстата, высчитанная экстраполяцией из социальных взносов за март 2024 года

( Читать дальше )

Давно не поднимали тему Недвижимости в контексте дохода от сдачи в аренду. Последний раз что-то обстоятельно было в прошлом году, в посте "Покупаем недвижимость у государства со скидкой"

Для тех кто не занимается долгосрочной арендой немного контекста: с Мая по Июль, обычно, не лучшее время для долгосрочной аренды. Люди заняты отпусками и разъездами, многие студенты уезжают к родителям и т.п. В это время обычно стоимость именно долгосрочной аренды чуть-чуть падает так как спрос уменьшается, а предложение растёт. Краткосрочная аренда наоборот в этим месяцы растёт, но краткосрочная тот ещё гемор и выгоды не очевидны если посчитать с простоями и возросшими трудозатратами.

Поэтому если арендатор решает съехать в эти месяцы, то это грусть-печаль. НО не в этом году. Пересдал на неделе квартиру на 30% дороже. Хотя цена аренды была, как обычно, в районе нижней границы.

Агрегированные данные Restate

Источник: spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10

Сдавать по нижней границе это выработанное эмпирическое правило, так как (1)можно легко выбирать арендаторов, так как спрос высокий и (2) обеспечивается минимальный простой, так как сдаётся объект практически сразу. В итоге доходность получается чуть выше с меньшей ценой.

( Читать дальше )