НЕДВИЖИМОСТЬ

УК Парус Управление активами запустил новый фонд под названием «Парус-Красноярск». Данный фонд управляет складской недвижимостью — двумя корпусами, расположенными в Красноярском крае. Склады сданы OZON и СберЛогистике. Уже по традиции УК заключила долгосрочный договор аренды с возможностью индексации в зависимости от изменения ИПЦ. И как всегда у Паруса мы видим огромное кредитное плечо — 68%, поэтому данный фонд подходит только для квалифицированных инвесторов. Причем ставка по договору плавающая, определяется она как КС+3,3%!!! По мере того как фонд будет продавать новые паи, он будет сокращать долговую нагрузку и за счет этого должен улучшиться его финансовый результат.
На сайте Паруса уже появился примерный график дивидендных выплат. При заявленной стоимости 900 рублей, инвесторов ждет дивидендная доходность 12% годовых до вычета НДФЛ. И дальше инвесторам разве что остается надеяться, что ключевая ставка будет падать, а размер выплаты расти. Но Парус индексирует выплату раз в год, поэтому ждать придется долго.

( Читать дальше )

Главные новости недели:

• GloraX представил финансовые результаты за 2024 год: продемонстрировали рекордный рост и финансовую устойчивость. Выручка и чистая прибыль выросли в 2,4 раза – до 32,6 млрд и 1,2 млрд рублей соответственно, EBITDA составила 10,3 млрд (рост в 2,5 раза), рентабельность по EBITDA достигла 32%! Такие результаты – итог последовательной реализации нашей стратегии и строгого контроля за операционными и финансовыми процессами.
• Завершаем сделку по приобретению девелопера «Жилкапинвест» — одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости Дальневосточного федерального округа (ДФО). Потенциальное приобретение «Жилкапинвеста» — Еще один шаг в достижении плана по выходу в 3-5 регионов в 2025 году, а также отличная возможность для роста бизнеса и увеличения объемов строительства.

Новости отрасли:

🔍 Центральный Банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. В регуляторе отметили, что инфляция продолжает снижаться, хотя и остается высокой.

( Читать дальше )

Мы достигли договоренностей о приобретении одного из крупнейших девелоперов Приморского края — группы компаний «Жилкапинвест». Сделка находится на финальной стадии и завершится, согласно планам, в мае 2025 года.

Ранее в феврале мы анонсировали фокус на неорганический рост — и это первая сделка, которую можем официально представить.

При успешном закрытии сделки GloraX получит весь бизнес «Жилкапинвест»:

• Портфель проектов на различных стадиях реализации во Владивостоке и Приморском крае – 239 тыс. кв. м,
• В том числе объекты на этапе строительства – 137 тыс. кв. м,
• Управляющая компания и другие активы.

Портфель GloraX увеличится на 5% до 5,3 млн кв. м, а объем текущего строительства – на 43% до 453 тыс. кв. м. Это позволит нам существенно усилить наши позиции по объемам строительства в рейтинге ЕРЗ.

Дальний Восток — стратегически важное направление развития.Регион демонстрирует устойчивый экономический рост и активно привлекает инвестиции. Дополнительным драйвером выступает программа льготной дальневосточной ипотеки, которая позволяет поддерживать активный спрос и делает покупку жилья более доступной для жителей региона. Владивосток — ключевой логистический центр для торговли со странами Азии и точка притяжения девелоперского интереса.

( Читать дальше )

Согласно собственному веб-сайту Rexford Industrial Realty, компания является крупнейшим чисто промышленным REIT в США. Однако ее рыночная капитализация сократилась всего до ~$8B после падения акций на 60%+ за последние три года. Однако этот большой медвежий рынок не соответствует фундаментальному развитию Rexford, поскольку продажи и средства от операций здорово растут. Можем ли мы ожидать, что ее медвежий рынок наконец скоро закончится? Приведенный ниже график волн Эллиотта дает нам основания так считать.
Дневной график Rexford Industrial показывает, что падение с более чем $84 в апреле 2022 года явно является корректирующим. Просто невозможно рассматривать его как импульсную структуру. Он выглядит как двойной зигзаг (W)-(X)-(Y) с простыми зигзагами ABC в волнах (W) и (Y) и треугольником ABCDE в волне (X). Тренд до апреля 2022 года был явно бычьим, поэтому имеет смысл возобновить его после завершения этой коррекции. Мы не занимаемся тем, что выискиваем вершины и дна, и новый минимум в волне C (Y) нельзя исключать.

( Читать дальше )

С одним из своих самых состоятельных клиентов я познакомилась совершенно случайно летом прошлого года. Бывает такое в жизни, ищешь что-то, и оно появляется с совершенно неожиданной стороны.

Практически все активы находятся в бизнесе (своем и чужих стартапов) и первоначальный запрос был защитить часть капитала от инфляции с минимальными рисками.

При анализе текущей ситуации выяснилось, что стоимость всех активов составляет чуть больше 34 млн.$, при этом в личном распоряжении есть только 2 млн.$. Разбираясь дальше, еще выяснили, что по инвестициям в стартапы уже год висит просроченная дебиторская задолженность в сумме 23 млн.$.

То есть человек за свою жизнь заработал 34 млн.$, но реально имеет только 2 млн.$,

• оставшиеся 9 млн.$ — это собственный бизнес, который является рентабельным,
• и 23 млн.$ — это неудачные инвестиции.

На вопрос, почему практически все свободные средства он вложил в высокорисковый актив, ответил, что данные стартапы на то время были перспективными, но геополитическая ситуация внесла свои коррективы.

( Читать дальше )

После вчерашнего поста «Почему недвижимость — лучшая инвестиция для большинства людей»мне накидали вопросов про одного крупного девелопера который запустил ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду. С посылом ну вот это оно? Недвижимость под сдачу и головняка с ремонтами, договорами, жильцами и т.п. нет

Коллеги, помимо того, что этот крупный девелопер просто хочет (1) пристроить свой неликвид который стало сложно продавать в виду сворачивания безадресной льготной ипотеки. И то что (2) «рентная» доходность фонда будет ~4-5% в лучшем случае. Это история не про недвижимость. Это ЗПИФ. Т.е. другой инструмент. 

Если есть желание посмотреть в сторону ЗПИФов, то вариантов много намного, намного более интересных. Фонды на коммерческую недвижимость дают больше примерно в 2-3 раза.

Не стал брать какие-то уже известные истории. Посмотрел что запускается также на днях. 

Новый фонд ПАРУС-КРАС. Доход от аренды в первый год — 12%, плюс ежегодная индексация. А пай — это ещё и прокси на рост стоимости самого актива (складского комплекса). Расчёты компании показывают 22,5% годовых (рис 1). Но это уже прогнозная история. На старте «рентный» доход уже 12% и будет индексироваться.

( Читать дальше )

Я постоянно провожу самодиагностику:

1. А не пиD0рас ли я часом? – по отношению к другим: к семье, к друзьям, к подчинённым, контрагентам и т.д
2. А не туплю ли я в данный момент?

Если с первым всё более-менее стабильно, то со вторым не всегда. Получив купонов на 2219 за апрель с вложенных 118 000 рублей, я задумался, а нужна ли мне недвижимость в собственности в принципе?

//Ещё один триггер – сломался замок ночью у квартиранта на Обороны 44. Приехал взломщик, говорит не буду открывать без документов – поехал администратор – ломали замок, меняли… — 8 тысяч рублей. Вроде мелочи, но не приятно.

Так вот, я прикинул что сейчас у меня 4 объекта недвижимости которые я могу продать без последствий и сожаления:

Халтуринский – 5 млн. – более 5 лет в собственности

Обороны 44 – 6 млн. – 5 лет будет 30.08.2025

Квартира, в которой живу – 8 млн. – более 5 лет

ЖК Линии – минус налог – 4 млн.

Итого: +-23 млн.

( Читать дальше )

Коротко:
Потому что акции многим просто рано )

Подробно:
Недвижимость — одна из немногих инвестиций, которую человек по-настоящему воспринимает в долгую. Не потому что она супердоходная. А потому что её просто сложно продать быстро. И в организационном плане, и в психологическом (если конечно вы не из тех у кого много объектов). Да и в голову не приходит:

«Ожидаю, что недвижимость будет дешеветь ближайшие полгода, продам-ка я единственную квартиру, положу на $LQDT, а поток куплю подешевле».
Так не работает.

И даже когда человек покупает недвижимость не «для сдачи», а просто чтобы жить самому — он уже делает один из самых важных финансовых шагов в жизни.

• Почему?
Потому что он избавляется от арендной зависимости, получает контроль над пространством (сам выбираешь как обустроить свою квартиру) и перестаёшь зависеть от чужих решений. Особенно если есть маленькие дети, то художества маркером на стене, хоть и расстраивают, но не так критичны когда ты в своей квартире, а не съёмной. Во всяком случае у меня было так первые лет 5. А потом дети перестают рисовать на стенах «потому что забыли, что нельзя».

( Читать дальше )

«У нас сегодня вроде бы все хорошо по жилью, мы в этом году сдадим больше 100 млн кв. м. Это точно, потому что по итогам первого квартала мы сдали уже 32 млн кв. м. Если умножить на четыре, то получается 120 млн задел по жилью. Но это жилье, которое мы с вами заложили в 2022–2023 годах. Если мы сейчас не запустим новые проекты, то в 2027–2028 годах у нас будет провал в 30 млн кв. м»,— заявил Марат Хуснуллин.

www.kommersant.ru/doc/7675320?tg

GloraX, лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии, мастер-девелопменту и комплексному развитию территорий, объявляет консолидированные финансовые результаты по МСФО за 12 месяцев 2024 года.

Ключевые финансовые результаты за 12 мес. 2024 года:

• Выручка выросла в 2,4 раза год к году и составила 32,6 млрд рублей (2023: 13,7 млрд рублей).
• Валовая прибыль увеличилась в 2,1 раза и достигла 12,9 млрд рублей (2023: 6,1 млрд рублей).
• Рентабельность по валовой прибыли составила 40% (2023: 44%).
• Доля коммерческих и административных расходов в выручке сократилась на 3 п.п. до 16% (2023: 19%). 
• EBITDA выросла в 2,5 раза до 10,3 млрд рублей (2023: 4,1 млрд рублей), а рентабельность по EBITDA увеличилась на 2 п.п. до 32% (2023: 30%).
• Чистая прибыль компании выросла в 2,4 раза и составила 1,2 млрд рублей (2023: 0,5 млрд рублей).
• Показатель ROIC увеличился на 10 п.п. до 22% (2023: 12%).

( Читать дальше )