НЕДВИЖИМОСТЬ

Лучший спец. по недвижимости в России (я так считаю лучше еще не видел).
Смотрите очень интересно.
Как верно многие заметили в комментариях слова Сергея «Оценивает недвижимость покупатель, способный её купить!»
Объективно и по существу.
Пересматривать два раза! Сначала на одном дыхании, чтобы понять. Потом, чтобы записать цитаты, которые затем распечатать и повесить над монитором.


( Читать дальше )

Сегодня будет минимум букв, но максимум полезной информации.

Я вижу, как многие уже раздраженно думают: «Дмитрий, хватит уже умничать, говори прямо: покупать нам недвижимость или продавать?»

Знал бы прикуп, как говорится, жил бы в Сочи.

И все же, как ни странно, недвижимость в России, возможно, единственный в мире финансовый актив, цену которого можно довольно точно прогнозировать.

Сейчас я вам раскрою все карты.

Весь процесс укладывается максимум в пять минут.

Шаг 1.

Открываете график цены нефти Brent (можно найти, например, на сайте finam.ru)

График цены нефти, доллары

( Читать дальше )

Смотреть с 10 минуты!

— Арифметика кризиса
— Как устроено ценообразование на рынке недвижимости
— Сценарий раздувания ценового пузыря и причина сокращения количества сделок
— Способ выхода из сложившейся ситуации
— Что должны делать профессиональные участники рынка.

Итак, оплатили налоги теперь спим спокойно...(SP500 иногда не даёт)

Пример

Есть небольшой объект в 141 кв.м. нежилой, работает как магазин.



Год назад за него заплатили в 2 раза больше (почему? — загадка.)



( Читать дальше )

04.12.2019
В Петербурге цены на «вторичку» повысились до 124,6 тысяч рублей за квадратный метр. По оценкам экспертов, это самая высокая цена на жилье, которая когда-либо была в Северной столице.

С начала года цены на «вторичку» в Петербурге выросли на 4,6 процента. В 2017 году в этом же сегменте цены были ниже на 11 процентов. Специалисты обращают внимание, что в последний раз такой заметный рост цен наблюдался в 2015-м году, когда цены подскочили со 103 до 110 тысяч за квадратный метр. И в последние годы вторичная недвижимость продавалась в среднем за эту цену.

Нынешнее повышение эксперты связывают с ростом цен на первичном рынке недвижимости. Долгие годы строительные компании сдерживали рост цен, находясь между собой в жесткой конкурентной борьбе. Сейчас на первичном рынке меняются правила игры. Компании повышают цены, готовясь к переходу на проектное финансирование или откликаясь на удорожание стройматериалов.

На эту ситуацию симметрично реагирует вторичный рынок.  

( Читать дальше )

Алаверды посту про «скоро рухнет».

Все эти демографические заморочки не имеют смысла в отношении ценообразования недвиги, поскольку в условиях кредитной экспансии она перестала быть просто потребительским благом, а стала активом. Ровно поэтому к её ценообразованию имеет отношение ТОЛЬКО сама кредитная экспансия. Иными словами, пока жив текущий кредитный цикл, ничего не рухнет, ни нефть, ни акции, ни недвига. а умрёт он не скоро, предположительно, в 2024-25г, когда будут низы по золоту. Поэтому мой старенький прогноз до сих пор актуален, по московской недвиге перед обвалом увидим ещё перехай в баксах.

И да, подписывайтесь на мой супер-дупер-мега-телеграм-канал. Када у мя будет много подписчиков, я смогу за мегабабло рекламировать видео-курсы макраме)))

Недавно банки рапортовали о рекордных объемах выданной за прошлый год ипотеки. Смотрим на график демографической пирамиды и видим, что 10 последних лет ячейки общества создавали дети бэбибумеров 60-х, рожденные в перестройку 1984-1989 гг., т.е. кому сегодня 30-35 лет. Это самая многочисленная экономически активная группа населения на текущий момент.

В период с 2000 до 2008 года был отложенный спрос со стороны поколения шестидесятников, которые, условно, разъезжались с тёщами. Не забываем, что 1998 год многих подкосил, там была стагнация до 2002 и уже с конца 2002 начался строительный бум.

Получается, что сейчас пик спроса, а в семейную жизнь начинает входить демографическая яма 90-х. И продлится это около 10 лет. Плюс часть этой группы молодых людей эмигрирует. Соответственно, прогнозируется существенный провал спроса.

2015 и 2016 стали волатильными годами именно потому, что закончились бесконечные QE и начался подъем ставок в США. В какой-то момент рынки испугались, что Трампа изберут и решили, что это будет негативно, но по факту его избрания рынок только рос. И тогда начала расти доходность по трежериз из-за сокращения баланса ФРС. Правда, Трамп порезал налоги и компании начали репатриировать деньги в США и направили их на buy backs, так что рынок опять упал несильно. И рос он до кошмарного декабря прошлого года, из-за которого индекс S&P500 закрыл прошлый год: -6%.

Когда Пауэлл наконец услышал послание рынка о том, что рынок считает повышение ставки и одновременное сжимание баланса чересчур экстремальным (по некоторым оценкам ликвидности утекло из рынка $800 млрд и эффект был как будто ставку повысили дополнительно еще на 0,75%), ФРС развернулся на 180 и теперь… рынок хочет расти и стал очень напоминать период 2015-2016

( Читать дальше )

В Китае назревает проблема в недвижимости.

Крупная новостная организация сообщила, что некоторые из недавних покупателей жилья в стране выражают большое беспокойство.

В ноябрьском финансовом прогнозе волн Эллиотта, опубликованном 8 ноября, содержится информация:

В понедельник в Wall Street Journal говорилось: «Рынок жилья Китая наконец остывает». Важно отметить, что WSJ добавляет: «Некоторые домовладельцы в ярости». История рассказывает о 29-летней женщине, которая угрожала самоубийством, потому что «ее недавняя покупка дома разрушила ее жизнь». «Вы обещали мне, что цена на дом не упадет», — кричала другая женщина возле того же офиса по продаже недвижимости. Согласно официальной статистике, цены на жилье все еще растут, но, как сообщает WSJ, продавцы жилья в Пекине теперь снижают цены «на 10% и более». Это большая проблема в Китае, потому что «накопление богатства произошло в подавляющем большинстве из роста недвижимости». Аналитик из китайской фирмы по недвижимости объясняет, что в Китае «жилье — это финансовый продукт. Чем больше цены растут, тем больше вы получаете спрос». Это точная оценка, и, как объясняет Социономическая теория финансов, это означает, что цены на жилье в Китае, как и все цены на финансовых рынках, являются «бессознательными, импульсивными, регулируемыми настроенями и широко рационализированными». По мере того как изменение тренда становится более выраженным, спрос иссякнет.

( Читать дальше )

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

( Читать дальше )