Самолет

В субботу (28 декабря) ГК Самолет сообщил о закрытии сделки по продаже проекта «Квартал Герцена» девелоперу Брусника. Общая площадь проекта составляет порядка 850 тыс. кв. м, из которых 647 тыс. кв. м приходится на жилье. Проект был запущен в мае 2024 года, ввод объектов в эксплуатацию запланирован на 2027–2028 годы.

Мы считаем, что продажа проекта позволит значительно увеличить ликвидность активов ГК Самолет. По нашим оценкам, проект «Квартал Герцена» мог быть оценен в более чем 10 млрд руб. Фактическая сумма сделки будет раскрыта в отчетности по МСФО за 2024 год. Новость является позитивной для акций и облигаций компании.

Застройщики вспомнили забытые схемы прошлых лет. Безвременная кончина пациента Самолет — отменяется.

Впрочем кто бы сомневался.

Застройщики начали предлагать в аренду квартиры в новых домах

Появились примеры, когда строительные компании стали предлагать в аренду квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках.

Пока речь идет о столице, но, как уже не раз происходило на рынке недвижимости, в том случае если новая практика окажется успешной, затем она может получить распространение и в регионах.

Квартиры в новостройках на рынок аренды вывел крупнейший застройщик в стране по объему жилья, находящегося в процессе строительства, группа «Самолет». Квартиры в домах «Самолета» арендаторы будут получать меблированными, снять их можно будет как на длительный, так и на короткий срок. А через несколько лет девелопер планирует эти объекты продать.

В последнее время специалисты рынка недвижимости отмечают рост объемов нераспроданного жилья в новостройках. С сокращением доступности получения льготных кредитов со сниженными процентными ставками возможность приобретения квартир на первичном рынке значительно снизилась, и это привело к увеличение объемов нераспроданных площадей в строящихся домах.

Точных данных ЦБ по инфляции за 2024 г. ещё нет, но, скорее всего, она будет близка к 10%. На последнем заседании явно прослеживался упор на точечные меры в борьбе с инфляцией. Подключились и другие министерства. Как будут решать проблему? 

1️⃣ Необходимость координации бюджетной политики с политикой ЦБ – это объясняется тем, что регулятор рассматривает бюджетный импульс как проинфляционный фактор. Ужесточение ДКП вызвано продолжающимся спросом на субсидируемые кредиты в условиях высокой ставки. Кроме того, объём уже сформированных таких кредитов довольно высок – 16% банковского портфеля, или 17 трлн. руб., из которых 10 трлн. руб. приходится на ипотеку, а ещё 7 трлн. руб. – на бизнес. Очевидно, что будут ужесточаться меры по ипотечным программам, из-за чего под давлением будут застройщики – ПИК (#PIKK), Самолёт (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN).

2️⃣ Донастроить льготные кредитные программы на технологическую независимость и развитие экономики предложения – в первую очередь это вызвано необходимостью поддержать промышленность и ИТ-отрасль из-за ухода западных компаний и вендоров. Донастроить – можно трактовать как сократить и приоритизировать. 

Закончим изучение рынка в разрезе секторов этой статьей. Ранее уже было опубликовано 2 части:
Итоги года. Часть 1/3
Итоги года. Часть 2/3

Строительный сектор (MOEXRE)
Лидером падения по итогам 2024 года становится строительный сектор. Индекс потерял 38,7% против роста на 38% годом ранее. Все без исключения компании остаются под давлением на фоне окончания льготной ипотеки. Некоторые из этих программ будут продолжены в 25 году, но не смогут обеспечить застройщиков необходимыми денежными потоками, особенно Самолет и ЛСР. А учитывая высокую кредитную нагрузку, акции едва ли получат поддержку от частных инвесторов.

Телекоммуникации (MOEXTL)
Телекомы оказались в арьергарде рынка. Индекс потерял за год 19%, да и в 2023 году наблюдался невразумительный рост всего на 15%. Компаний в индексе не много, и все они крайне закредитованы. Учитывая рекордно высокую ставку ЦБ, эмитентам придется рефинансировать свои кредиты под высокую ставку, что повысит их процентные расходы и снизит рентабельность. В итоге мы получим слабую динамику финансовых результатов в 2025 году и сомнительные перспективы. Однако бизнес-модели Ростелекома и МТС мне нравятся, так что без внимания отрасль не оставим.

🏚️ Тень 2024: почему массовый рынок умер?

В 2025 году объем продаж квартир может снизиться на 15%, а вывод новых объектов — сократиться. Причины: отмена льготных ипотечных программ, рост ключевой ставки до 21% и снижение покупательной способности. Введение жилья в эксплуатацию по итогам 2024 года уже упало на 16%, и ситуация может усугубиться.

Эксперты отмечают, что даже при стагнации спроса цены на первичное жилье могут вырасти на 5–6% из-за удорожания строительства и кредитов. Девелоперы ожидают оживление рынка при снижении ставки ЦБ, что пока маловероятно. Программы господдержки (семейная и арктическая ипотека) остаются основными драйверами активности.

Ведущие застройщики, по мнению аналитиков, готовы к сложным условиям: банкротства маловероятны, но возможны сделки по слияниям и поглощениям для оптимизации бизнеса. Тем временем, массовый сегмент рынка показывает признаки стагнации, тогда как элитное жилье остается более устойчивым.

Конъюнктура рынка будет зависеть от действий ЦБ и макроэкономической ситуации. Улучшение может начаться не ранее 2026 года при снижении ставок и восстановлении покупательной способности.

«На текущий момент скидки установлены в 185 проектах из 300 на первичном рынке столицы без учета элитного сегмента, где открытый дисконт не применяется, — подсчитал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Суммарно цены вниз корректируют 40 девелоперов. Максимальный размер дисконта сейчас составляет 37,9%, а год назад скидки достигали 23%».

Ситуация на фондовом рынке в конце 2024 года выглядит парадоксальной, учитывая макроэкономическую картину. Давайте разберёмся в возможных причинах этого «нелогичного» роста:

• Ожидания разворота политики ЦБ: несмотря на то, что ставка не была снижена, рынки могли заложить в цены будущие снижения. Надежда на пик инфляции выглядят необоснованными ,  участники рынка могут полагать, что инфляция достигла пика и скоро начнёт замедляться, что даст ЦБ повод снизить ставку в будущем. Даже если прямо сейчас регулятор не даёт такого сигнала.   Но подтверждения таким сигналам от ЦБ  — нигде и не просматривается, наоборот –  если в ближайшие месяцы рост кредитования вновь ускорится, а инфляция и инфляционные ожидания продолжат расти, Банк России возобновит повышение ключевой ставки, говорится в резюме декабрьского заседания совета директоров регулятора. При этом для изменения тенденций в кредитовании и инфляции может потребоваться значительное повышение ставки, отмечает ЦБ. Годовая инфляция, как ожидает регулятор, в начале 2025 года из-за эффекта базы в любом случае продолжит расти и достигнет пика в апреле.   

🕯 Друзья, 2024 год оказался непростым для фондового рынка. Индекс МосБиржи то поднимался к высотам, то стремительно падал, заставляя инвесторов нервничать. Но в центре внимания — настоящие «аутсайдеры» года, акции, которые обвалились сильнее всего. Стоит ли их покупать сейчас или это игра на тонком льду?

📈 Итак, индекс МосБиржи стартовал 2024 год с позиции силы — более 3500 пунктов весной, но затем грянуло падение. К декабрю он просел до 2370 пунктов, потеряв треть своей стоимости. Однако в конце года намечается позитив: Центробанк взял паузу в повышении ставки, и рынок немного ожил. Я пока прогнозирую рост индекса к 2800–2900 пунктам в первой половине 2025 года и возможное возвращение к 3500 к концу года. Если в ситуации с переговорами о мире не случится разлада, конечно.

🔽 Но что же с акциями-аутсайдерами, которые рухнули куда сильнее?

1️⃣ Сегежа: долговая нагрузка давит

Бумаги компании упали более чем на 65%, достигнув исторических минимумов. Дополнительное давление оказала допэмиссия, которая привела к размытию акционерного капитала.