Эталон

🏗📉ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ЗАВЕРШИЛАСЬ. ЗАСТРОЙЩИКАМ НАСТАЛ КОНЕЦ

Сегодня завершилась весьма неоднозначная программа льготной ипотеки. Неоднозначная она потому, что за время ее действия доступность жилья в России резко снизилась. Хотя предполагалось, что все будет наоборот. Поэтому решение назрело давно и даже выглядит запоздалым.

❗️Согласно индексу доступности жилья, с весны 2020 по весну 2024 года ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ для заемщиков, не подпадающих под программу субсидирования ипотеки, СНИЗИЛАСЬ примерно на 48%.

⁉️Главный вопрос — что будет с ценами на жилье и финансовыми результатами застройщиков?

В первую очередь под ударом окажутся новостройки. Застройщики продавали людям ежемесячный платеж, завышая стоимость недвижимости. Из-за этого порой складывалась парадоксальная ситуация, когда квартиры на одном этаже одного и того же дома могла продаваться с разницей в пару десятков процентов в зависимости от того, первичная это или вторичная продажа.

Поэтому спред между вторичкой и первичкой, скорее всего, будет медленно сжиматься.

По данным IRN.RU, по итогам мая цены на жильё в Москве (вторичный рынок) вновь составили 271.454 тыс. за м2, это 0.0% мм и 6.7% гг vs -0.1% мм и 7.1% гг в мае. Динамика цен в долларах: 3.3% мм, 0.2% гг, это $3 080 за м2 (ранее: 2.2% мм, -7.4% гг).

Эксперты IRN отмечают (https://www.irn.ru/index/), что “… несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10%. Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя»...”

https://t.me/newssmartlab/66849

Все таки не покидает ощущение, что охлаждение на строительном рынке может быть довольно резким в отсутствие стимулов.
👉слишком много жилья стало продаваться в ипотеку
👉слишком большая доля рынка стала зависеть от субсидируемой ипотеки
👉из-за резкого роста ставок слишком вырос разрыв между рыночными ставками и ставками субсидируемой ипотеки

Что думаете, господа?

Высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки больно ударят по сектору недвижимости. Сейчас примерно такой консенсус у некоторых экспертов.

🧐 Но как на самом деле обстоят дела у застройщиков мы можем увидеть только в отчетности по операционным и финансовым результатам, кто и что бы не говорил.

Предлагаю сегодня разобрать этот вопрос, чтобы оценить, как себя чувствуют девелоперы и какие трансформации в данном секторе намечаются.

Что происходит с ценами на недвижимость?
Одним из главных факторов, который влияет на весь рынок, является цена за квадратный метр. И вопреки ожиданиям тех, кто жаждет коррекции цен, первое полугодие первичный рынок проходит весьма уверенно, обновляя свои максимумы.

Отсюда можно сделать промежуточный вывод, что с точки зрения цен на жилье, первое полугодие финансово у компаний должно быть хорошим.

Напомню, что в 2024 году мы живем уже с фактической ключевой ставкой в 16%, так что эффект от ее роста учтен рынком.
А цены на жилую недвижимость с начала 2021 года выросли более чем на 47%.

Текущая ситуация:

ВВОД МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ – ИЛЛЮЗИЯ ОБВАЛА

Глядя на статистику по вводу жилья в МКД (-38.5% гг в мае / -26.9% гг за 5 мес), может сложиться впечатление, что отрасль в глубоком кризисе. Это, конечно, не так! Объёмы строящегося жилья продолжают уверенно расти, а запуск новых проектов остается на высоком уровне (подробнее об этом читайте завтра).

Почему при сохранении высокой активности в отрасли ввод нового жилья резко сократился? Это интересный вопрос. Мы не думаем, что это связано с отменой льготной ипотеки, т.к. если бы строители ждали сильного падения спроса, то зачем наращивать объёмы строящегося жилья?

Вводы жилья – управляемый параметр. Мы не исключаем, что задержка ввода жилья – это один из элементов лоббистских усилий продавить сохранение максимально мягких условий по остающимся льготным программам (прежде всего, по семейной ипотеке) — дескать, посмотрите, какой в отрасли спад, а Вы ещё и льготы сворачиваете. Параметры семейной ипотеки с 1 июля 2024г должны быть объявлены на этой неделе.MMI.

Основные события дня:
$ETLN
«Эталон» сообщил о сроках завершения «переезда» в Россию — компания ожидает, что переезд может быть завершен в конце III кв — начале IV кв 2024 г

$FIVE
X5 Group обновит дивидендную политику с 2025 г. Компания планирует вернуться к выплате дивидендов после окончания «переезда» в Россию — не раньше 2025 г

$UGLD
Цена размещения в рамках SPO ЮГК составит 81 коп. за акцию. Заявки по цене ниже 0,81 рубля за одну акцию будут отклонены.

$SOFL
Участники SPO «Софтлайна» выкупили по оферте акции компании на 56 млн руб. ПАО «Софтлайн» по результатам оферты для участников SPO реализовало более 400 тыс. акций по 140 рублей за бумагу

$TRNFP
Совет директоров «Транснефть» рекомендовал дивиденды за 2023 г. — 177,2 руб./акция

$YNDX
ЗПИФ «Консорциум. Первый» завершил прием биржевых заявок на обмен акций Yandex N.V.

$MTSS
Дочка МТС в рамках оферты для нерезидентов получила заявки на выкуп 1,31% акций материнской компании

Девелопер рассчитывает завершить процедуру редомициляции с Кипра в Россию в конце lll – начале lV квартала. При этом компания намерена вернуться к вопросу выплаты дивидендов по окончании переезда, когда это будет возможно технически. Ранее Эталон уже выплачивал дивиденды: за 2021 год компания выплатила 9,39 руб. на акцию, а дивдоходность составляла около 9%.

Девелопер все еще имеет иностранную юрисдикцию, что ограничивает выплату дивидендов с учетом довольно высокой доходности по выплатам в досанкционный период. Переезд дает перспективу для возобновления выплат, однако для этого требуется наличие чистой прибыли. По дивполитике девелопер ориентируется на выплату 40–70% от чистой прибыли по МСФО один раз в год. При этом по итогам 2023 года Эталон отчитался довольно слабо, закрыв его убытком 3,37 млрд руб. с учетом того, что в прошлом году была очень благоприятная конъюнктура на рынке жилья. Такие результаты девелопер объяснил повышением капиталовложений для региональной экспансии.

Курсы здесь Yotube здесь

Капитализация на бирже 32 млрд.р.

Активы 260 млрд.р.

Чистый долг 31 млрд.р.

Выручка 88 млрд.р.

Чистая прибыль (-3.3 млрд.р)

Драйверы роста

Региональная экспансия, редомициляция. Региональная экспансия заложена в
стратегию компании на 2024 г. и служит сильным фактором поддержки и роста
продаж для Эталона. Доля региональных продаж в 4К23 выросла до 35% с 27% в
3К22. Эталон объявил о региональной экспансии (за пределами рынков Санкт-
Петербурга и Москвы) в 2020 г., и активно наращивает региональные проекты.

Мы также отмечаем, что компания проводит редомициляцию, что снимет
инфраструктурные ограничения и позволит вернуться к дивидендам в
дальнейшем.

Ключевые риски

Сдержанный спрос из-за роста процентных ставок. Повышение ключевой
ставки ЦБ влияет на ипотечные ставки, но преимущественно на вторичном рынке, тогда как «первичка» поддерживается субсидиями. Для Эталона, как и для других застройщиков, основной риск — замедление экономического роста, которое может оказать давление на спрос и продажи. Тем не менее, несмотря на подъем ставок, недавний релиз за январь отразил хорошие продажи — RUB 12.5 млрд (+285% к январю 2023 г.), объем реализации в натуральном выражении достиг 51.1 тыс. кв.м (+175% к январю 2023 г.)