группа ЛСР

ЦБ РФ ожидает замедление выдач ипотеки на фоне снижения спроса на жилье из-за общей неопределенности и более осторожного подхода населения к инвестированию средств, а банков — к отбору заемщиков, говорится в консультативном докладе регулятора.

Ипотечный портфель за 8 месяцев вырос на 9,7% (до 13 трлн рублей на 1 сентября), что заметно ниже прироста за аналогичный период прошлого года (+18,3%). Основное замедление темпов роста пришлось на апрель и май (-0,1% ежемесячно), однако в августе прирост составил 2,0%, что в целом соответствует среднемесячному значению за второе полугодие 2021 года.

🏗 «В России доля непроданного жилья во многих проектах достигает уже 40%, и этот показатель будет расти»- заявилво вторник на заседании общественного совета при Минстрое глава компании «Основа» Александр Ручьев. Интересно, что на помощь девелоперам просят прийти государство. Выкуп частичного жилья помог бы поддержать индустрию, но главный вопрос — по какой цене застройщики готовы продавать жилье государству. Напомню вам, что подобная попытка уже была в 2020 году в связи с пандемией, когда компании ДОМ.РФ выдали 50 млрд. руб. на выкуп жилья в низкомаржинальных проектах.

🫧 Стоит признать, что мало для кого является секретом, что многие застройщики держат про запас квартиры в ново построенных домах, чтобы создать ажиотаж и тем самым породить спрос. Дело в том, что они не хотят снижать цены на квадратные метры и терять свои сверх прибыли (Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзулин 

акции ЛСР торгуются на «пандемийном»  март 2020 уровне 400 +
судя по объёма продаж, кто хотел все вышли

вероятность взятия отметки 600 + в течении 0,5 года присутствует, RSI выходит из зоны перепроданности, драйвером могут быть дивиденды, выплату которых ЛСР не пропускала ни один год
здесь, уже цифра дивов не важна, важен принцип )

🏙 Рынок первичной недвижимости в текущих условия представляет из себя достаточно сложную для анализа конструкцию. С одной стороны, цены в ключевых регионах все еще достаточно высокие, несмотря на небольшую коррекцию. Но с другой стороны, главный фактор, способствовавший разгону цен (льготная ипотека) начинает постепенно ослабевать. Ключевая ставка уже близка к нижней точке цикла снижения.

🏦 Также недавно ЦБ заявил, что будет внимательно следить за льготной ипотекой от застройщиков (под 0,1%). Не знаю, что именно там не понравилось ЦБ, но многие застройщики подняли ставку до 0,9% и выше. Я уже разбирал ранее суть данной ипотеки, при которой цена квартиры сразу становится дороже примерно на 20%, но потом больше никаких серьезных переплат нет и долгосрочно это скорее плюс, чем минус для покупателя, ведь инфляция начинает играть на нашей стороне.

🪖 Ну и конечно же, пока не до конца понятно, насколько сильным будет влияние частичной мобилизации. В краткосрочной перспективе это приведет к отъезду обеспеченных слоев населения из страны, а долгосрочно может усугубить экономический спад, который почти неизбежно случится в России в ближайшие годы.

Застройщики прокатились на волне роста цен за квадратный метр и пролонгации льготной ипотеки, а теперь красуются своими показателями. Недавно отчетность по МСФО за первое полугодие выпустила Группа ЛСР. Давайте взглянем ей “под капот” и решим, восстановилась ли инвест-идея или все ещё проигрывает другим представителям отрасли в виде Самолета и ПИК. 

Выручка ЛСР за первые полугодие выросла на ~20% г/г до 65 млрд руб. Валовая и операционная прибыль также показали хороший прирост на ~40% и ~45% соответственно. Однако чистая прибыль демонстрирует не столь стремительный рост – всего 12%, а с валютной переоценкой и вовсе показатель ниже прошлого года. 

На снижение чистой маржинальности компании повлиял рост долга. Чем больше у компании заемных средств, тем больше расходы на их обслуживание. Процентные расходы выросли более чем в 2 раза до 7 млрд + 1,6 млрд по льготным ставкам и эскроу. В прошлом же году все финансовые расходы составляли 4,3 млрд.

Из интересного – долг вырос не критично, в основном за счет краткосрочных обязательств. Долгосрочные кредиты вовсе сократились. Можно предположить, что средняя ставка по кредиту существенно выросла для ЛСР. 

Ранее компания выплачивала хорошие дивиденды, но недавно отказалась от этой практики заменив выплаты обратным выкупом. Справедливости ради стоит сказать, что на обратный выкуп было потрачены суммы сопоставимые с дивидендами. Сейчас на балансе у ЛСР почти 20% казначейских акций. На данный момент многие аналитики сходятся во мнении, что в этом году выплаты снова не увидим.

Касательно продаж. Рекордный рублевый доход застройщик получил за первый квартал, а вот второй оказался посредственным. Такая ситуация связана в том числе с коррекцией цен на рынке недвижимости. К нему мог еще добавиться эффект перенесенного спроса – покупатели поторопились совершить сделки в первом квартале опасаясь обесценение денег.

Общая оценка бизнеса достаточно скромная. Ранее компания выплачивала 78 рублей на акцию, что от текущей цены 12,5%. С одной стороны дивидендная история пропала, с другой, компания продолжает генерировать прибыли и увеличивать финансовые результаты.

Для общей диверсификации ЛСР выглядит неплохо, идея достойна наблюдения. Однако из застройщиков свое предпочтение я по-прежнему отдаю сильному Самолету или стабильному ПИК. 

❗️Не является инвестиционной рекомендацией

ЛСР один из крупнейших публичных застройщиков в стране

По последним доступным данным у компании более 136 тыс акционеров!