девелоперы

Начнем с небольшого предисловия. Сейчас у всех устойчивое мнение, что у девелопмента дела идут очень хорошо (и как-будто так было всегда). Однако хотим напомнить, что в 1п 2020г дела обстояли не очень из-за ограничений (стройки физически были закрыты + мигранты уехали по домам) и из-за спада продаж.

В связи с этим, операционные показатели имеют положительную динамику, во многом, лишь благодаря росту цен. Как вы увидите далее, нельзя говорить, что компании стало хорошо по всем фронтам.

📌 Давайте сразу начнем с такого показателя как ввод в эксплуатацию (в м2). В скобках будем указывать долю Москвы и МО, а также СПБ в метрике.

2018 — 479,3 тыс. м2 (ММО — 47,1%, СПБ — 52,9%);
2019 — 621,7 тыс. м2 (ММО — 56,7%, СПБ — 43,3%);
2020 — 540,3 тыс. м2 (ММО — 35,8%, СПБ — 64,2%);
1кв 2021 — 3 тыс. м2 (ММО — 100%, СПБ — 0%);

Мы так и не нашли причину спада показателя в 2020г после стремительного роста до этого. Скорее всего, это банальное отсутствие нужного количества контрактов без каких-либо подводных камней. Ситуация с 1кв 2021г (вероятно) объясняется тем, что все застройщики форсировали строительство в 3-4кв 2020г, чтобы успеть на льготную ипотеку. То есть просто не хватает новых проектов.

Так как депозитарные расписки Эталона торгуются на МОЕХ относительно недавно, то аналитику по MAR мы не включили в данный анализ.

📌E(M)=0,09%
📌st=3,00%

Средняя недельная доходность находится на очень низких значениях. При этом риск вложений в Эталон выше среднего.

📌beta=0,97

Сейчас бета находится близко к единице, что говорит о практически одинаковом росте Эталона и рынка, когда они движутся в одном направлении.

📌correl=0,28

При этом корреляционный анализ показал низкую зависимость акций Эталона от колебаний рынка.

📌Min=79,6
📌Max=143
📌Цена=121

Сейчас цена находится ближе к своему максимальному значению. От максимума текущую цену отделяет всего 22 рубля.

📌TSR=(-9,95)%
📌km=17,75%

За текущий год акции Эталона просели почти на 10%, что в итоге на 27,7% ниже доходности рынка.

Значение показателей читайте по этой ссылке (https://t.me/HARE_FROM_MOEX/774)

Начнём финансовый анализ с рабочего капитала.

📌NWC (₽ млн)
201️⃣7️⃣: 77.615
201️⃣8️⃣: 69.758
201️⃣9️⃣: 91.211
202️⃣0️⃣: 104.934

Рабочий капитал растёт 3-й год подряд. Это говорит о наращивании компанией ликвидных активов, что, на наш взгляд, благоприятно.

📌Current ratio
201️⃣7️⃣: 2,72
201️⃣8️⃣: 2,45
201️⃣9️⃣: 2,37
202️⃣0️⃣: 2,59

Текущая ликвидность находится на стабильно высоком уровне.

📌Quick ratio
201️⃣7️⃣: 0,72
201️⃣8️⃣: 0,72
201️⃣9️⃣: 0,55
202️⃣0️⃣: 0,59

Коэффициент быстрой ликвидности снизился за 4 года, что и так ниже чем у конкурентов. У того же ЛСР (https://t.me/HARE_FROM_MOEX/384) показатель выше единицы. Вывод прост: в случае стресса Эталон испытает сложности при погашении краткосрочной задолженности.

📌EBITDA/Fin costs
2020: 1,42

В данном анализе ввели этот показатель: отношение EBITDA к процентным платежам. Этот показатель очень важен, так как от него зависят дивиденды. По условиям див политики, если показатель превышает 1,5х, то Эталон минимум платит 12 руб. Как видите, на данный момент показатель ниже этого значения, что значит, что дивидендов пока не может быть.

Для начала отметим, что проекты Эталона делятся по географическому принципу: Москва, МО и СПБ (но мы будем говорить о СПБ и вместе Москве и МО) — и по качественному: проекты комплексного развития территорий, бизнес-класса и комфорт-класса. Кратко остановимся на последней классификации, а затем рассмотрим географию с привязкой к операционным показателям.

Проекты комплексного развития территорий — самые крупные стройки компании, основанные на редевелопменте.

▪️ЗИЛ-ЮГ — застройка территории бывшего завода «ЗИЛ» в Москве. Помимо жилых многоэтажек будут построены: коммерческая недвижимость, общественная инфраструктура (пешеходные набережные, 5 мостов через Москву-реку, 2 причала), паркинги. Реализуемая площадь — 1403 тыс. м2 или 17,5% портфеля Группы.

▪️Галактика — питерская стройка на месте бывшей Варшавской железной дороги. Здесь тоже будет построено много всего, а плюсом является расположение района: рядом метро, ТЦ, в 20 минутах аэропорт, в 10 минутах Невский проспект. Реализуемая площадь — 764 тыс. м2 или 9,5% портфеля Группы.

Группа «Эталон» — крупный российский девелопер, занимающийся строительством жилья комфорт-, бизнес- и премиум-класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

📌 Структура акционерного капитала (всего 383 445 362 шт. акций, уже после SPO):

•29,8% — АФК «Система» (до SPO было 25,6%). Известно, что Система остается крупнейшим акционером Эталона и возлагает на компанию большие надежды. Кроме того, Система активно использует Эталон для синергии с другими активами (поговорим об этом позже).

Как видите, Система вложилась в SPO, да еще через редкий своп (https://www.kommersant.ru/doc/4804746). С учетом того, что у последней лучшая команда аналитиков на нашем рынке, можно расценивать данный шаг как плюс в пользу Эталона.

• 16,7% — Альфа-Банк, который до SPO не владел ни одной акцией. Интересный момент в том, что, по условиям SPO, преимущественное право покупки вторично размещаемых бумаг было у действующих акционеров Эталона.

В этой связи на рынке новостроек мы ожидаем краткосрочно «затишье» и сохранение текущих цен, а на вторичном рынке возможна небольшая коррекция, но в разумных пределах. При этом крупные игроки, в том числе залистингованные (ЛСР, ПИК и Эталон), вероятно, смогут показывать опережающие рынок показатели за счет своих регуляторных преимуществ, о чем говорят и их недавние действия (ввод ПИК четырех новых проектов в 1К21 против трех в 1К20, допразмещение Эталона для покупки новых земельных участков и тд.).

Один из крупнейших российских застройщиков ЛСР представил впечатляющие операционные результаты по итогам 2020 года, согласно которым стоимость заключенных новых договоров выросла на 12% (г/г) и составила 95 млрд руб. или 826 тыс. кв. м, а средняя цена реализованной недвижимости выросла на 14% (г/г) и достигла 129 тыс. руб. за кв. м. Стоит отметить, что доля контрактов с участием ипотечных средств за 2020 год составила 64% по сравнению с 47% в 2019 году.

Пандемия не только внесла изменения в экономику и социальную жизнь, но и сформировала иное понимание об идеальной частной жизни. Комфортные условия проживания стали не просто дополнением, доступным только ограниченному кругу граждан, а прямой необходимостью для большинства людей. В частности, эта тенденция отразилась на рынке недвижимости, в котором за счет льготных госпрограмм совместить мечты с реальностью стало проще.

В ДОМ.РФ констатируют увеличившийся спрос на рынке индивидуального жилищного строительства: за 11 месяцев 2020 года, в России на долю ИЖС пришлось больше половины введенного в эксплуатацию жилья – 34 из 64,4 млн квадратных метров. Несмотря на то, что эти цифры стали рекордными за последние несколько лет, в агенстве уверены, что спрос на индивидуальное жилье еще до конца не реализован и будет устойчив в будущем.