инвестиции в недвижимость

Берём 1-комнатную квартиру около 40 кв.м в Подмосковье, в хорошей локации, «вторичку», не старше 30 лет.  От Сбербанка. Уточняю: обычную ипотеку, а не льготную. 

 Стоимость недвижимости: 7 000 000

 Первоначальный взнос:    1 500 000

 Срок кредита:                      30 лет
 
Диапазон полной стоимости кредита  от 18,591% до 22,504%

Процентная ставка   18,8%   Ежемесячный платеж  87 819 р

Сумма кредита 5 500 000       Налоговый вычет 650 000

Необходимый доход  112 434 р

Теперь рассмотрим 1-комнатную квартиру «первичку». Тоже около  40кв.м.

Стоимость недвижимости: 10 500 000

Первоначальный взнос:          1 500 000

Срок кредита                          30 лет

Диапазон полной стоимости кредита   от 18,591% до 22,504% 

Процентная ставка  19,5% Ежемесячный платеж   147 639 р

( Читать дальше )

Какова вероятность словить маржин-колл по ипотеке на новостройку СПб и Лен. области?

Спред между первичкой и вторичкой СПб ДОСТИГ 21,78%

Минимальный первоначальный взнос по такой ипотеке 15,1%

Купив новостройку со сроком сдачи через 3 месяца по цене в 250 тысяч за кв. м., к моменту сдачи жилья и приобретения статуса вторичного я возможно потеряю больше 21%.

Ипотечные брокеры с которыми я консультировался говорили о том, что банк в любом случае не допустит маржин-колл по моей ипотеке, даже если значительно не будет хватать обеспечения, якобы договор по кредиту не предусматривает такой сценарий. Правда ли это?

Условно, если я возьму новостройку со сроком сдачи через 3 месяца с минимальным первоначальным взносом, то словлю ли я маржин-колл? А что будет, если спред достигнет 30%?



СПРЕД МЕЖДУ ПЕРВИЧКОЙ И ВТОРИЧКОЙ ПО ДАННЫМ ФАКТИЧЕСКИХ СДЕЛОК (СберИндекс) СОСТАВЛЯЕТ  44,46%

44,46% это не то что спред, это СПРЕДИЩЕ!



( Читать дальше )

Зaглянул ceгoдня пo мaлoй нуждe нa caйт Рoccтaтa, гдe cлучaйнo нaшeл oтчeт o привaтизирoвaннoм жильe в рaзрeзe рeгиoнoв. Я думaл, хaлявнaя рaздaчa жилья в РФ дaвнo зaкoнчилacь, нo oкaзaлocь — нeт, oнa дoвoльнo бoдрo прoдoлжaeтcя.

Мoи друзья гoрбaтятcя нa ипoтeку и живут нa cъeмных квaртирaх, a кaкиe-тo кoзлы пoлучaют мocкoвcкиe квaртиры в coбcтвeннocть прocтo тaк. Я дecять лeт жил в aрeндoвaннoй хaтe и пaхaл нa двух рaбoтaх, чтoбы cкoпить нa жильe в Мocквe, a кaкoй-тo кoзeл пoлучил мocкoвcкую хaту в coбcтвeннocть дaрoм!

Нa кaкую cумму рaзбoгaтeли хaлявщики в Мocквe?

Пo дaнным Рoccтaтa, зa 4 гoдa oни бecплaтнo пoлучили в coбcтвeннocть 2.26 млн. кв. м. жилья. Я умнoжил эту цифру нa cрeднюю (зa 4 гoдa) цeну cдeлoк co втoричкoй и пoлучил oбщую cумму - 509 млрд. рублeй.

Пoлтриллиoнa рублeй — дaрoм! Прocтитe, у нac ceйчac кaпитaлизм или вce eщe вoнючий coциaлизм??

В тaблицe нижe — тoп-30 рeгиoнoв Рoccии (включaя caму Рoccию) пo кoличecтву мeтрoв жилья, приcвoeнных в coбcтвeннocть нaхaляву. Пo нeкoтoрым рeгиoнaм я прикинул cуммы хaлявы:

( Читать дальше )

Несмотря на снижение активности покупателей вторичной недвижимости на 20–40% за год и 3% за месяц, средние цены на нее продолжают медленно расти. На крупнейших региональных рынках за последний месяц они увеличились в среднем на 0,2%, значительнее всего — в Воронеже.

Аналитики не исключают роста спроса на вторичку в дальнейшем из-за перетока покупателей из сегмента новостроек, но расходятся в ценовых прогнозах.

t.me/kommersant/65911

Прoдoлжaю трaдициoнный вocкрecный oбзoр нeдвижимocти пo дaнным Дoмклик. Ceгoдня cитуaция в 20 caмых живых рeгиoнaх (~70% oбъявлeний в cтрaнe) выглядит тaк:


Кaк видим, блaгoдaря нaшeму cтaрoму рублeвoму кoзлу, нaгaдившeму кучу выcoтoй в 103 трлн., цeнники cнoвa cмoтрят ввeрх. Нa cвoднoм грaфикe вce идeт пo плaну:



( Читать дальше )

График цен на московские квартиры за 25 лет

Цена за кв.метр выросла с 20.000 рублей до 270.000 рублей или 13,5 раз




Денежная масса М2 выросла с 768 млрд. до 99500 млрд или в 129 раз

( Читать дальше )

Добрый день!
Подскажите может есть какие-либо сайты, платформы или фирмы, которые собирают деньги для инвестиций в недвижимость. Или другой вариант, может кто вместе со мной захочет проинвестировать. Вот сейчас строят отель Alean Monvert. Там номер стоит 22М рублей за 32 квадрата. Обещают 2М рублей чистыми в год. Вполне реальные цифры, потому что я сам отдыхал в Геленджике в отеле этой сети. Загрузка там хорошая. Может, кто захочет вместе со мной зайти в этот отель. Надо 220 человек. От каждого по 100 тысяч рублей. Доходность будет в районе 10% годовых. Для деверсификации, то что нужно. Или подскажите, кто занимается подобным. Ссылка на презентацию

С уважением, Сергей.

Кратко- стала  ипотека на первичку менее привлекательной с 2020 года или нет? мне кажется мы на те условия смотрим постфактум- зная как цены выросли и какими хорошим сейчас выглядят соотношение цен и условий 
пост появился как ответ на

Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было  когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п

 №5, Не совсем
Вы рассуждая об ценах напрочь забываете про ожидаемую  инфляцию.  А она изменилась. Поэтому и в течении 30 лет- да, будет кратный рост ЗП. Просто в силу инфляции.

Инфляционные ожидание -Вот ОФЗ 26238. До 41 года. Сопоставима со сроком ипотеки. Давала при размещении 7.1 % А сейчас даете 13.66  обычная доходность флотаторов эталонное безрисковых 2.5% сверх инфляции. Вот и выходит что тогда закладывал рынок инфляцию среднюю долговременную 4.6. А сейчас 11.16. При этом ставка выросла с 6 до 8=2 %, при изменении ожиданий 6,56. 

( Читать дальше )

По крайне мере, пока.


Месяц к месяцу продажи в Москве никуда не провалились, а год к году, так и вовсе:



( Читать дальше )

Квартиры в этом районе походу будут только дорожать