инвестиции в недвижимость

Динамика индекса московской недвижимости в долларах и Индекс РТС с февраля 2022 года

Подписывайся на нас:

vk.com/sm_investor

t.me/sm_investor

Строительство домов ИЖС на продажу — это сейчас в России набирающий популярность тренд.

Он был таким и 10 лет, и 15 лет назад, однако именно сейчас государство и банки оказывают беспрецедентную поддержку в этом направлении.

Чего только стоит льготная ипотека ИЖС, запущенная с 1 января 2023 года!? До этого банки просто отказывались кредитовать загородное строительство.

Я съездил на конкретный дом, построенный предпринимателем на продажу, стоящий на земле для ИЖС (Индивидуального жилого строительства), и поговорил с ним, узнал всю внутрянку и математику этого бизнес направления.

А также узнал все варианты инвестирования в подобные проекты, и сколько на всем этом можно заработать инвестору.

Ссылка на это мое новое видео:

Посмотрел новый объект у компании Simple Estate. Кто не знает, они упаковывают каждый объект в АО, поэтому это не ЗПИФ, здесь основа для управления Устав и учредительные документы (рекомендую внимательно его изучить, прежде, чем инвестировать, вдруг не все условия Вам подходят).
Вообще, нужно сказать, спасибо. Simple Estate, может единственные (если нет, поправьте в комментарии), кто разделяет дивидендную доходность объекта и не рисует в годовую доходность бумажную переоценку объекта. Чем интересен именно новый объект — это вычетом НДС, который фонд получает в первый год-два. Т.е. в большинстве ЗПИФов инвесторы получают доход по дивидендам + НДС (20%, есть в НК такой пункт для ОСНО и плательщиков НДС), но только в первые год — два + бумажную переоценку (приглашают оценщика и обновляют СЧА).

Simple Estate здесь идет другим путем. Они не выплачивают НДС (если стратегия управления сохранилась), а направляют деньги, например, на гашение или приобретении долга. И сразу разделяют доходность дивидендную и доходность по IRR (без прироста стоимости тела объекта).

( Читать дальше )

Сколько бы я не писал статьи про недвижимость, всегда находилось 5-10 комментаторов, которые говорили, что недвижимость всегда растет.

Даже когда вроде не спрашиваешь – где-то из-за угла кто-то шепчет:

Недвижимость

Всегда

Растет

Тут бы пригодился мем IGOTOSOCHI, надеюь, добавить его в комментариях

( Читать дальше )

Я хочу вернуться назад в прошлое и проанализировать свой путь инвестора.
Итак год 2019 год я продаю свою 2 комнатную квартиру 65 кв. г. Челябинск и тупо покупаю доллары продал за 2950000₽, покупал за 3250000₽. Да цены на недвижимость не росли они падали город то не самый экологоблагополучный. И самое удивительное с новой машиной у меня такая же ситуация была(покупал Шевроле Круз новую за 550000₽ вот цены были смешные, а продал с пробегом за 450000₽ вот так должно быть наверное в нормальном мире я же на ней поездил. И с квартирой тоже самое ремонт был хороший, я поэксплуатировал 3 года и продал по рынку! Купил я значит плюс добавил своих накоплений 50000 бакинских по курсу, что то в районе 64₽. Положил в банк, план был дубовый продать, когда курс будет высокий. Честно мне эту идею еще в 2014 году на работе подсказал один человек жена у него работала в Альфа Капитале, но я как нормальный человек все пропустил мимо ушей!!! Напомню там рубль девальвировался с 30 до 60, а в моменте и выше был.

( Читать дальше )

В Июле сочинская вторичка в настоящих деньгах (в золоте) вернулась к уровню 2019 года и продолжает снижаться:

   

Поздравляю умных людей, накапливающих настоящие деньги на покупку квартиры!

  

( Читать дальше )

За прошлый месяц владельцы российских квартир стали беднее на -5% в настоящих деньгах (в золоте). График выглядит так:

   

К «выборам» нашего любимца наверняка пробьем 16 грамм за метр.

Добрый совет бетонным инвесторам:

Избавляйтесь от российского бетона пока не поздно. Инвестируйте в активы, растущие в настоящих деньгах.

Для справки:

Цены российских квартир в других системах координат:

  

( Читать дальше )

Провел короткое (по объему, но не по затраченному времени) сравнение торгуемых на бирже ЗПИФ недвижимости.
Теперь все, кто интересуется фондами недвижимости, могут посмотреть значимые на мой взгляд сведения в одной табличке:




Если тема фондов недвижимости для вас интересна, обязательно подписывайтесь, пишите комментарии, ставьте лайк:)

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно.

Мой канал на Дзен: Механика капитализма

В Москве на 1 июля из общего объема строящегося жилья были проданы только 39% (6,4 млн кв. м), не проданы — 44% (7,2 млн кв. м), в отношении 16% (2,6 млн кв. м) продажи были еще не открыты. Таким образом, 60% (9,8 млн кв. м) строящегося жилья остаются не распроданными. И такая фигня продолжается уже четыре года:

   

Другими словами, больше половины новостроек в Москве стоят непроданными. И никто никого за это не наказывает. Капитализм, деточка!

Что будет, если цены новостроек пойдут вниз?

У поганых ростовщиков посыплются заложенные хаты. Придется расчехлять резервы. Появятся убытки. А это — ужас для правящего класса. 

Совсем другое дело — когда цены новостроек растут. Поганые ростовщики в плюсе. Залоги растут. Резервы снижаются. Прибыль растет. Красота! А то, что люди вынуждены покупать жилье в разы дороже себестоимости строительства — это хорошо. Это полезно. Пусть холопы работают и целуют наши руки.

Данные Росстата на конец 2021 года о себестоимости строительства жилых домов:

( Читать дальше )

Новый закон защитил покупателей жилья от огромных неприятностей, возникающих при банкротстве продавца. В случае отмены сделки новые жильцы не получат команды «с вещами на выход», пока им не вернут деньги.

rg.ru/documents/2023/07/26/fz372-site-dok.html

Соответствующие поправки в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» публикует «РГ». Дело в том, что закон позволяет отменять сделки банкрота, совершенные им за несколько лет до банкротства. Изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, если оно является для них единственным.

rg.ru/2023/07/31/reshat-po-domashnemu.html