инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средний рублевый ценник квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:

 

Скорее всего, по итогу Октября мы увидим боковик или снижение ценников благодаря предвыборному снижению количества незаконно напечатанных фантиков:

  

( Читать дальше )

Друзья и коллеги, всем привет! Как поведет себя дальше цена на недвигу в контексте слабого рубля и повышающейся ставки ЦБ?

Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку

Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.

Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.

( Читать дальше )

валеркин, 

1)если Вы не в курсе, весь основной объем спекулей ушел с рынка еще в 2020 году. Там нет больше той доли частных инвесторов, что была раньше. Они в своей основной массе ушли на фонду. Поэтому некому будет скидывать массово. А те у кого есть лишние метры, наврядли захотят с ними расставаться. Будут тупо сдавать

2)Массовых проблем с выплатами ипотек при текущих рекордно минимальных уровнях безработицы и повышениях зп не ждите. Для кого думаете печатают эти трилоионы?) поэтому фиксированные ипотечные платежи просто обесценяться рано или поздно. И с текущей развязывающейся спиралью инфляции скорее всего очень скоро)

3)У застройщиков колоссальный запас прочности. Они могут при своих текущих фин. моделях ронять ценник на 30% и более и оставаться в плюсе. Не ждите падения вторички в рублях, не будет этого. А новострой скорее всего скорректируется, и наверное вернется в здоровый и справедливый ценовой диапозон, ниже вторички как и было раньше. Особенно когда плавно отменят льготную ипотеку и оставят только адресную

( Читать дальше )

Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.

Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.

С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.

И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

( Читать дальше )

Почему люди не акцентируют на этом простом факте внимание? Именно поэтому в Библии запрещено евреям давать друг другу деньги в ипотеку и в какой-либо рост. А чужим народам — разрешено. Потому что ты со временем станешь владеть всем имуществом и деньгами тех, кому даешь деньги в рост. Именно в этом причина запрета ростовщичества, а не в чем то другом. Это простая математика на долгом временном отрезке.

Но наши люди никогда не заостряют на этом внимание. И идут в пропасть.

Недвижимость долгое время оставалась одним из самых надежных и популярных видов инвестиций.

Однако, как и любая другая инвестиция, она имеет свои преимущества и риски.

Итак, под ваши аплодисменты 👏 пробегусь по преимуществам инвестирования в недвижимость:

📌 Стабильный доход.
Арендные платежи от арендаторов обеспечивают стабильный и регулярный пассивный доход.

📌 Рост стоимости.
С течением времени недвижимость обычно увеличивает свою стоимость, что может привести к капитализации ваших активов, наращиванию капитала.

📌 Налоговые льготы.
Многие страны предоставляют налоговые льготы для владельцев недвижимости, что может уменьшить налоговую нагрузку.

📌 Защита от инфляции.
Недвижимость может служить защитой от инфляции, так как стоимость аренды и цены на недвижимость могут и должны расти вместе с инфляцией.

📌 Диверсификация портфеля.
Инвестирование в недвижимость позволяет разнообразить ваш портфель, снижая риски.

О минусах написал в Телеграмм-канале. Советую подписаться: t.me/+mY2153XylTc5MzNi

Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:

( Читать дальше )

А Вы тоже верите в эти сказки, что недвижимость всегда растёт в цене? Адепты бетона уверяют, что рост квадратных метров бесконечен. Только деревья не растут до небес, а квартиры растут. Их я абсолютно понимаю. Люди вложили свои кредитные средства в бетон и теперь уже не могут усомнится в своей уверенности. Не могут признать факта дальнейшего обратного роста.

В поддержку уверенности этой надуманной теории служит рост цены квадратного метра жилья в черноморском регионе, каждый месяц бьющий рекорды. Не отстают и столичные цены. 200 000 рублей за квадратный метр уже не реальная реальность.

Подогревает ажиотажный рост субсидирование и вливание государственных средств, за счёт наших с Вами налогов. Копеечная ипотека для новых регионов России. Программы поддержки молодых семей. Дальневосточный гектар. Планируется ещё освоение северных регионов.

Всё это стимулирует разгон цен до предела. Растёт всё. Начиная от стоимости земли, заканчивая строительными материалами. Я не говорю про рост стоимости услуг риэлторов. Если я, продавая жильё в 2013 году ни заплатил ни копейки оказывателям услуг, то сегодня, был бы обязан отстегнуть продажнику копейку.

( Читать дальше )