инвестиции в недвижимость

Рост цен на немецком рынке недвижимости продолжается с неизменным импульсом. Как сообщила во вторник Ассоциация немецких банков Pfandbrief (VDP), цены на недвижимость выросли на 8,8 процента в первом квартале 2022 года по сравнению с первым кварталом 2021 года, а это означает, что индекс цен на недвижимость ассоциации, к которому принадлежат наиболее важные немецкие финансисты в сфере недвижимости, вновь достиг нового максимума в 190,8 пункта (базовый 2010 год = 100 пунктов). Это означает, что рост цен снова ускорился по сравнению с 8,4 процента, измеренными в последнем квартале 2021 года.

Индекс основан на ежеквартальной оценке данных о сделках с недвижимостью от более чем 700 кредитных организаций, проведенной VDP. «Рынок недвижимости в Германии продолжает находиться на подъеме — и это несмотря на то, что пандемия все еще не закончилась и крайне тревожный экзогенный шок произошел с агрессивной войной России против Украины», — пояснил генеральный директор VDP Йенс Толккмитт. 

На рынке первички стали появляться предложения с ипотечной ставкой 0.1%, это даёт возможность купить квартиру с дисконтом. Для примера возьмем квартиру застройщика 3.14К со сдачей в 2023 году, которая при покупке с ипотекой 0.1% стоит 18620874 руб:

Первый взнос — 6620784 руб
Срок — 30 лет
Ежемесячный платёж — 34222 руб
Ежегодный платёж — 34222 * 12 = 410664 руб

Покупаем дальние ОФЗ, например 26230:

Сумма покупки — 5100000 руб
Текущая цена — 818 руб
Купон — 38.39 руб
Выплата купона — 2 раза в год
Налог на купон — 13% (0.87)
До погашения — 17 лет
Ежегодный купонный доход — 5100000 / 818 * 38.39 * 2 * 0.87= 416469 руб

Через 17 лет:

Купоны будут погашены по номиналу — 5100000 / 818 * 1000 = 6234718 руб
Остаток выплат по ипотеке — 34222 * 13 * 12 = 5338632 руб 

Итоги:

1. Ежегодный купонный доход покрывает ежегодные платежи по ипотеке
2. Через 17 лет погашение ОФЗ по номиналу позволит окончательно погасить ипотеку и ещё немного останется
3. Покупка квартиры обойдётся нам в 6620784 + 5100000 = 11720784 руб

Май у меня выдался месяцем постов про недвижимость: первичка, вторичка, общие заметки. Тут рассуждаю на примере своей квартиры, почему цена скорее всего упадет процентов на 20. И в каждом посте были комментарии, что недвижимость всегда растет. Кто-то аргументировал свою точку зрения, кто-то троллил.

Я постарался вникнуть в точку зрения людей, кто подошел к критике конструктивно. Всех их объединяло следующее:

— «бетон» это надежно

— крупные города растут быстрее из-за миграции из маленьких населенных пунктов

— общий индекс цен ничего не показывает: там размазан эконом с элитной недвижимостью, пригород с центром.

Было также много комментариев про то, что считать надо в твердой валюте. Итак, сегодняшняя статья про цены на недвижимость Берлина — это европейская столица, со зрелым рынком, валюта твердая (если сравнивать с рублем).

Начнем с аренды

В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.

Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.

Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.

Мне кажется, цены на недвижку — это какой-то проклятый заговор.  Мы помним, как цена выросла из-за сраной льготной ипотеки и застройщики начали жить хорошо, потом пошла вверх цена на метал, и якобы, это является той самой причиной из-за которой безумно выросла себестоимость и цена недвижки вверх. Ниже график цены на арматуру (к диаметру арматуры не придираемся, график отрожает динамику цены)

Как мы из этого видим, цена х2 с 2017. И вот вопрос. В строительстве жилых домов, метал — это 100% себестоимости? земля, бетон, рабочая сила бесплатные? Щас прижмут металлургов, и метал, допустим, подешевеет на внутреннем рынке. Цена упадёт на квартиры? Или упадёт только себестоимость?)

Про подорожание материалов, могу ошибаться, но у крупных застройщиков ЛСР/Авиакор и т.д, свои бетонные/цементные заводы, а на другие материалы закупочные цены у них не как для нас с Вами в Леруа.

Допустим, причина в эксроу-счетах, и бедолаги застройщики вынуждены брать кредиты. НО! Теперь они могут сразу продавать по финальной цене на котловане, ведь им не нужно заманивать инвесторов в бетон дешёвой ценой (SetlGroup ~ так и делает, и эту мою теорию подтвердили в самом офисе продаж Сетла). Собственных средств у них нету чтоли? Эксроу они берут на весь этап строительства или только с момента старта продаж?

В апреле средняя цена предложения на рынке новостроек класса масс-маркет выросла на 4.5%, преодолев психологическую отметку 200 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, средняя цена квадратного метра удвоилась за последние семь лет. Показатель составил 205,3 тыс. рублей за «квадрат». И это при том, что спрос в апреле «рухнул» повсеместно, как минимум, в 2 раза. Всего же сначала года рост составил уже более 10% (+20,200 рублей к м2).

При этом аналитики отмечают, что 61,6% от общего объема квартир, выставленных на продажу в этом сегменте, занимают объекты стоимостью от 160 тыс. до 220 тыс. рублей за квадратный метр. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 240 тыс. рублей за «квадрат», составляет 33,1% от всего предложения. А на долю квартир, цена квадратного метра которых составляет меньше 160 тыс. рублей, приходится всего лишь 5,3% от общего объема предложения.

По мнению большинства экспертов, цены на недвижимость в СПб снижаться не будут. Учитывая инфляцию и удорожание строительных и отделочных материалов, напротив, пойдут вверх. Эксперты прогнозируют, что рост цен может составить около 10–15% годовых. Уже в июне ожидается скачок спроса на новостройки соизмеримый тому, который наблюдался в Петербурге в марте, когда по итогам месяца спрос на новые квартиры вырос более чем на 30% относительно февраля. Это приведет к очередному кратковременному росту цен на новостройки. За июнь их средняя стоимость может увеличиться на 4-5%, а в отдельных проектах рост цен может составить 10-13%.

Основные причины:
1. Трёхмесячные рублёвые депозиты за 20% придётся забирать и перекладывать.
2. Ипотечные программы позволяют инвестировать с минимальными вложениями (нынче от 700 тыс. руб.) и годовой прибылью от 30% (далеко не каждый объект, тут без эксперта не обойтись, чтобы заработать наверняка максимальный процент ;) ).
3. Вышеуказанные инфляция + удорожание материалов.

Динамика за год:

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущие цены и предложение квартир в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

Башкирия по прежнему в зеленых лидерах, а Челябинск удивляет мощной волатильностью. Что-то там не так. В целом по России ценники просели на -1.2%. Думаю, через неделю красного будет еще больше.

Остальные цифры, графики, картинки и комментарии — здесь 👈


--------------------

Свежак — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок.

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Почему растут цены на недвижимость?

Причина в том, что между покупателем и продавцом появился еще один посредник, в дополнение к риелторам, это банк! Если риелтор брал 3% от сделки, то банк берет все 100% по переплате в ипотеке.

Без банка люди уже не могут купить недвижимость (как и автомобиль), и банк является причиной этой невозможности, потому что ипотека разгоняет цены. Чем ниже процент по ипотеке, тем выше стоимость квадрата. У нас в Краснодаре это привело к тому, что захудалые квартиры стоят дороже, чем дома с земельными участками!

Моя позиция по кредитам состоит в том, что не нужно их давать налево и направо. Посудите сами, с одной стороны, у нас есть пенсионная система, которая создана по причине того, что государство считает, что люди — существа в крайней степени неразумные, и они не могут сами в течение жизни отложить себе на пенсию. Поэтому их заставляют делать отчисления на старость. С другой стороны, это же самое государство разрешает этим же существам неразумным голосовать на выборах! И брать кредиты на потребление. Где логика?

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена