инвестиции в недвижимость

Кто-то говорит, что ипотека – это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто-то, наоборот – что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.


Это моя квартира в Екатеринбурге, которую я купил в ипотеку в 2013 году. Она не имеет никакого отношения к статье – просто я решил проиллюстрировать текст ее фотками из ностальгических соображений =)

Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко – поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.

Павел спрашивает: «Имею ипотеку под 7,2%. Есть отдельно финансовая подушка на накопительном счете (пока под 7,5% дают). Имея ипотеку, стоит ли все доступные средства с доходов (з/п) вкладывать в нее, чтобы погасить как можно скорее? Либо, может, стоит гасить минимальным платежом, а свободные средства начинать инвестировать пассивно? Не очень понятен такой момент: с одной стороны на ипотеку ежедневно начисляется %, с другой – сумма кредита обесценивается из-за инфляции».

( Читать дальше )

Посмотрел я значит на статистику размещённых объявлений об аренде и комментарии там, где админы разрешали их оставлять под чьим-то объявлениями. НА ВСЯКИЙ СЛУЧАЙ: ПЕРЕД УДАЛЕНИЕМ ПО ОЧЕВИДНОЙ, как мне кажется, ПРИЧИНЕ.

 

И после этого большинство из вас ещё списывает вечно из раза в раз то долги, то убытки, то в целом ваше качество жизни на кого-то?

 

Для общего понимания вкратце, чтобы было понятно, что к чему.

Есть некий район буквально в 2-3 станциях метро от бульварного кольца в Москве, окружённый почти со всех сторон рекой, с заповедником, при этом с высоким уровнем благоустройства, супер-развитой инфраструктурой настолько, что во многих городах России даже в крупных о таком даже в их центрах можно мечтать.

В этом неком районе есть достаточно известные старые архитектурные ансамбли с домами комфорт класса, а также современные жилищные комплексы бизнес класса. Всё остальное в этом районе — эконом класс, хотя в целом люди несколько иные, чем в тех же даже соседних районах.

( Читать дальше )

Наш коллега Анатолий вот уже месяц как ушёл в детальный разбор акций строительных компаний. Человека потеряли, а тем временем, у меня большие сомнения в том, что строительный сектор сейчас достоин внимания инвестиционной общественности. По этой причине я решил опросить вас, и задал вопрос — как дела на рынке недвижки — на смартлабе (75 комментариев) и в моей телеге (62 комментария).

👉Предыдущий опрос реального бизнеса показал, что население в целом впало в режим жесткой экономии
📉SberIndex — цена квадратного метра в Москве и СПБ достигла максимума в сентябре 2022 и после этого снижается: 
 
👉В январе на рынках СПБ, МСК, МО разрешения на строительство = +6-8%( по РФ -19%)
👉Объем выдачи ипотеки в январе 2023 упал в 4 раза г/г
👉Предложение новостроек МСК и СПБ сейчас почти в 2 раза выше, чем в 2020 (ссылка)
👉Россияне стали больше стремиться купить ИЖС, чем квартиру (ссылка)

📉Sberindex — потреб расходы -1,6%г/г (и это даже номинально!)
👉Спрос на новостройки в январе 2023-го по сравнению с декабрем 2022-го упал на 32%, а по сравнению с январем прошлого года — на 60% (пруф)👉Авито: в январе-феврале 2023-го квартирами в новых домах интересовались на 35,9% реже, чем год назад, вторичкой — на 10%📉

О падении спроса говорит и снижение поискового трафика по целевому запросу «купить квартиру»

( Читать дальше )

👉 С 19 по 22 год цены на недвижимость активно росли. Квадратный метр в Москве подорожал со 180 до 270 тыс ₽.

Всё дело в льготной ипотеке. Россияне не становились богаче. Они просто набирали больше кредитов.

Застройщики не могли этим не воспользоваться и стали строить всё больше и больше. ПИК даже построил несколько заводов бетонных плит в подмосковье.

Но после 21 сентября всё изменилось. Многие уехали из России и стали продавать свою недвижку. Спрос уменьшился, предложение увеличилось.

☝️ Естественно цена на вторичку упала, а застройщики цены почти не понизили. В связи с чем у них упали продажи до рекордно низких значений.

‼️ ПИК в это время всё строит и строит больше и больше нового жилья. Так как иначе встанут заводы по производству бетонных плит!

При этом всём темпы переезда граждан в Москву из других регионов последние годы падают.

КОРОЧЕ ГОВОРЯ:

Рынок недвижки ждёт длительная стагнация, а застройщиков – проблемы. Они строят гораздо больше жилья, чем рынок может поглотить.

( Читать дальше )

Регулятор продолжает  ограничивать риски ипотеки для покупки новостроек. Зачем?

 — На той неделе ЦБ  сообщил о том, что с 1 мая 2023 г. повышенные коэффициенты риска будут применяться к ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10% до 30% от цены покупки.

 

Для чего это делается?

Мера направлена на ограничение выдачи ипотеки с низкими процентными ставками. Как правило, покупка квартиры по таким ставкам «от застройщика» предполагает рост ее цены на 20-30%.

— Для оценки рисков часто рассчитывается показатель «кредит/залог» (LTV). Стоимость залога определяется на основе рыночной, более низкой цены. Если первоначальный взнос составляет 30% от цены покупки, то показатель может превышать 90% от рыночной цены. При первоначальном взносе 20% LTV может оказаться больше 100% 

— В связи с этим Банк России решил сделать подобные ипотечные кредиты менее привлекательными за счет повышения коэффициентов риска и давления на капитал банков.

 

 Что теперь будет?

( Читать дальше )

Как же заработать 60% на недвижимости в Батуми? В новом видео я поделился своим конкретным опытом и гипотезой насчет получения спекулятивного дохода в размере 60% за год в долларах на росте стоимости апартаментов в Батуми, а также пассивного дохода на сдаче квартиры в Батуми в аренду.

В последнем случае доходность составит 22% годовых в долларах.

Ссылка здесь:

( Читать дальше )

Что-то 2023 год мне уже не нравится
Ещё и 2 месяцев не прошло, а уже трясет весь мир.
Все помнят катастрофическое замлятресенье в Турции, которое показало, что инвестировать надо только в недвижимость построенную до 2000?
Так там их опять трясет!
На востоке Турции в городе Малатья произошло землетрясение магнитудой 5,6.
Это землетрясенье разрушило то, что осталось от предыдущего:


( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня, по данным Домклик, ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

Такое впечатление, что перед нами рынки недвижимости разных стран. Цены — кто куда с большим размахом. Красноярск -12%. Калининград +12%. Москва +3%. Питер -6%. Дичь какая-то.

( Читать дальше )