инвестиции в недвижимость

Рынок недвижимости падает, растёт риск ипотечного кризиса и банкротства банков. Девальвация рубля сдерживает падение цен на недвижимость и страхует ипотечные риски. Поэтому, девальвация в текущем моменте выгодна.
Вангую — перехай по баксу 170-200 в моменте и возврат к 120. По аналогии с динамикой в 2014-2016.

В ноябре в Москве число квартир в новых домах, выставленных на продажу, достигло рекорда на уровне 44,5 тыс квартир.
В старых границах Москвы = 26 тыс квартир, пред. рекорд для старой Москвы = 24 тыс в июне 2017 года
Объем предложения вырос за месяц на 7% и за год на 39%.
В новой Москве тоже рекорд, (18,5 тыс), +6%м/м.

https://realty.rbc.ru/news/639c6a319a7947c01254f865

Вслед за большим обзором недвиги выкладываю ТОП-30 регионов по ценникам квартир на Домклик без учета количества объявлений в базе. Вдруг кому-нибудь будет интересно:

 

Примечательно, что Приморский Край почти догнал Краснодарский край. Кто бы мог подумать)

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге 

 

 

Интересно, могут сделать ипотеку в — 2%, в России?. 
Что будет с ценами на жилье?. 
Не говоря про «великую победу» кормчего и «украинцы завидуйте» и прочие политические плюшки... 

 

 

 

 

Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня средние ценники продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах выглядят так:

За 18 дней Декабря средние ценники продавцов почти не изменились. Самые адекватные — красноярские и ханты-мансийские продавцы. Самые борзые — нижегородские и свердловские. В целом по 20 регионам +0.2%. 

( Читать дальше )

Чем мы хуже США

Blackstone например


Morgan Stanley ??

Обычно они сначала вкладываются в бизнесы

Потом создают фонды для инвестирования в доходную недвижимость


Ваше мнение ??

«Рынок новостроек лихорадит: в Москве в январе-ноябре число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 14,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
И то статистику поддержал ажиотажный спрос в начале весны.
В ноябре же падение составило 36,2% по отношению к аналогичному месяцу 2021 года.

Рынок новой недвижимости, как жилой, так и офисной, встал. 

Такое положение проявляется не только в Москве: по данным «INFOLine-Аналитика» в России простаивают непроданными минимум 66 млн. кв. м готовых квартир – это 66% от всех готовых новостроек.

Объявленные цены на недвижимость в России сократились не сильно: в ноябре просели на 1,4%.

Но скидки уже нередко достигают 30%.

Девелоперы, обременённые кредитами на строительства (средства дольщиков хранятся на эскроу-счетах и не могут оперативно использоваться на покрытие текущих нужд строительных компаний), оказались на грани выживания. 

( Читать дальше )

Вторичка.
Если человек продаёт квартиру — у него есть диапазон цены, ниже которой он продавать не будет.
(исключение, когда человек избавляется от квартиры)

Новые квартиры.
За счёт ипотек и всяких государственных программ, очень сильно надули рынок нового жилья.
Поэтому тут обвал цен вполне возможен.

Вывод.
Новое жильё будет совершенно точно падать.
Вторичка падать не будет — это как хлеб(когда хлеб дешевел?).
Рынок вторичного жилья просто встанет, т.е. мы будем наблюдать много желающих продать квартиры и мало желающих их купить. 

PS Во всяком случае, я так вижу ситуацию:)

По итогу прочтения статьи "Как банки разводят людей и продают квартиры намного дороже реальной стоимости?"

https://smart-lab.ru/blog/863771.php

На самом деле на рынке недвижимости важнее не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

Кстати, по данным Домклик с января 2019 года на декабрь 2022, число квартир выставленных на продажу выросло почти в 2,5 раза, с 31 тысячи до 74 тысяч, цена кв метра выросла со 171 до 272 тысяч рублей, общая стоимость жилья выставленного на продажу (при оценке средней площади квартиры в 50 кв метров) выросла в 3,8 раза с 263 миллиардов до 1 триллиона рублей. 
Моя аналитика данных с Домклик по ссылке 

( Читать дальше )