инвестиции в недвижимость

Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК — 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами — до 4-х лет.

Что может увеличить сроки сдачи?

1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример — ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример — ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.

Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.

+интересные размещения в бондах

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

--

Рынок акций

🔻 MOEX 2690 пунктов (-4,3%)

Лидеры роста: Лукойл (+1,4%), СургутНГ пр. (+1,1%)

Лидеры падения: Мечел ао (-27,3%), Мечел ап (-22,9%), Сегежа (-15,8%)

Минстрой: активная фаза роста цен на жилье в России завершена.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин на линии:

По нашим ощущениям и по прогнозу ЦМАКП, активная фаза роста цен завершена. Цены на новостройки за предыдущий квартал выросли всего лишь на 0,6%, на вторичном рынке снизились на 0,9%. Темпы повышения цен на первичном рынке в реальном выражении снижаются после пика, который был в третьем квартале 2023 года из-за ажиотажного спроса.

По ощущениям и подсчетам аналитиков Дом. рф, в июле столичные новостройки продавались в среднем за 402,5 тыс. руб. за квадрат (+15%). В Питере кв. м продавался за 254,9 тыс. руб. (+6%), а это основные рынки страны. В Карачаево-Черкесии цена за кв. м подскочила на 45%.

Недавно ЦБ выпустил информационно-аналитический материал под названием «О РАЗВИТИИ БАНКОВСКОГО СЕКТОРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИВ ИЮЛЕ 2024», где указаны темпы кредитования, в частности, указаны темпы ипотеки.
С учетом отмены общей льготной программы и изменением условий по другим льготным программ будет интересно взглянуть на данную статистику:

-По предварительным данным, темпы роста ипотеки замедлились до более сбалансированных 0,7% после ажиотажных 3,1% в июне. Объемы выдач ожидаемо сократились более чем в два раза, до 356 млрд с 788 млрд руб. в июне;
-Выдачи ипотеки с господдержкой сократились почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд руб. в июне);
-Выдачи рыночной ипотеки, наоборот, ускорились (+61%, до 177 млрд с 110 млрд руб. в июне), частично за счет продуктов, предполагающих сниженную ставку на первые 1–5 лет за счет завышения стоимости квартиры.

Какие выводы можно сделать на основе этих данных:
1. Видим, что в июле огромную части в выдаче составляли льготные программы — всё из-за ажиотажного спроса. Так как в этом месяце выдавались кредиты по договорам, которые были заключены до 1 июля (то есть, по общей льготной ипотеке).

«С ценами прогнозировать сложно ситуацию. Потому что у нас, к сожалению, инфляция достаточно высокая, и она влияет на стоимость стройматериалов. Минимум половина затрат при строительстве уходит на материалы. Кроме того, стоимость банковских услуг сейчас будет расти», — сказал Марат Хуснуллин, отвечая на вопрос, как отмена льготной ипотеки может отразиться на ценах и самих застройщиках.

«В последний год были очень хорошие продажи, поэтому денег на эскроу-счетах хватает, чтобы достроить начатые дома. Но на новые программы эта ситуация может повлиять», — допустил он.

«В 2024 году доля инвестиционных сделок сильно сократилась. Если к концу 2023 года она составляла порядка 6%, то в первом и втором кварталах 2024-го держится на уровне 1%, что является новым минимумом», — говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Тренд подтверждают застройщики. «С наступлением июля объем инвестиционных сделок, безусловно, продемонстрировал достаточно весомое снижение — до единичных сделок в августе, и это исключительно для сохранения денег», — рассказала директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Екатерина Петрова.

Спустя месяц после отмены льготной ипотеки произошла замена «качественных», обеспеченных ипотечных займов на краткосрочные потребкредиты. Доля ипотеки в общей выдаче кредитов снизилась в два раза: с 42% в июне до 21% в июле. Вместо ипотечных займов лидером по выдачам стали кредиты наличными. В июле они составили 41% от 1,42 трлн рублей от общего объема средств, выданными банками. Причём с последними уже много лет и борется ЦБ, неоднократно повторяя, что именно они разгоняют инфляцию и ухудшают качество кредитования в России, отмечают эксперты.

Таким образом, россияне не сберегают средства, а берут кредиты даже по высоким ставкам. При этом теперь это не инвестиция в развитие экономики и обеспечение жильём, а «быстрые» деньги, которые часто уходят на мелочи, разгоняющие инфляцию, приходят к мнению большинство аналитиков.