недвижимость в РФ

РИА наконец-то сделали исследование, которое прекратит споры в этих ваших интернетах об инвестициях в недвижимость и о том, растёт ли она всегда или нет! Или нет?

Только нужно сделать несколько оговорок про методологию. Данные подсчитали только за 5 лет и только по квартирам среднего качества (не премиум, но и не трущёбы). Как раз в последние 5 лет недвижка-то росла как не в себя. И важный момент — доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции. Про которую в методологии не написали, какая она там была, снова нужно идти смотреть, что они там насчитали. 5 лет, конечно, мало, но какая-то логика есть. Если купить и продать квартиру через 5 лет, то не нужно будет платить налог. А если это жильё единственное, то хватит 3 лет. Есть какие-то нюансы, когда даже 3 года ждать не надо, но это уже не про инвестиции, а про многодетность.

Доходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду. В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции

Большое видится на расстоянии.

В России около 53 млн. домохозяйств. Если каждому домохозяйству дать 6 соток и еще 6 соток выделить на инфраструктуру (дороги, больницы, магазины и т.п.), то общая площадь такого замечательного поселка составит около 64 тыс. кв. км.

Для сравнения, площадь Ставропольского края составляет 66 тыс. кв. км. На территории России он выглядит маленьким пятнышком:

А площадь Сахалина — 87 тыс. кв. км. Там все население России может разместиться супер-комфортно в частных домах на каждую семью. И еще место останется.

О чем это говорит?

Это говорит о том, что в России можно и нужно развивать строительство комфортных малоэтажных городов. Для этого имеются все необходимые ресурсы — земля, стройматериалы, энергия, нефть, газ, люди, технологии. А расходы граждан на покупку земли и строительство домов в подготовленных локациях должны в полном объеме вычитаться из доходов при расчете базы НДФЛ.

Почему это не происходит?

Потому, что в правящем классе нет людей, заинтересованных в создании инфраструктуры под малоэтажную застройку.

Смотрим историю снижения цен новых однушек недалеко от Москвы:

Новая Москва. Ватутинки: Цена упала с 8.5 млн до 7.5 млн:

Новая Москва. Московский. Цена упала с 13 млн. до 12 млн:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За первую половину Апреля цены продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Тройка лидеров апрельского роста первички — Белгород, Ижевск, Уфа. Тройка лидеров снижения — Иркутск, Ставрополь, Челябинск. В среднем, ценники подросли на +0.3%.

Чиновники сегодня обсудили предоставление льгот для покупки жилья на вторичном рынке.

По мнению главного чиновника, льготная ипотека (раздача бюджетных денег ростовщикам для компенсации недополученной прибыли) на покупку вторички может стимулировать строительную отрасль.

Вот такой у нас мудрый и заботливый правящий класс. За три года поднял цены первички на 82% за счет раздачи государственных денег ростовщикам. В результате, цены новостроек выросли так сильно, что возникло затоваривание и рынок встал.

Теперь правящий класс взялся за разгон цен вторички.

Зачем?

1. Чиновникам и ворам инвесторам нужно выйти из бетона перед неизбежным падением. Крыться будут об население. И за счет населения.

2. Ростовщики получат новую кормушку за государственный счет.

3. Застройщики смогут сохранить текущие ценники непроданных квартир. Это позволит им сохранить кредитные линии у ростовщиков.

4. Вырастут долги народа перед ростовщиками.

Что будет дальше?

Дальше в государственных СМИ будет много статей на тему заботы о гражданах.

Вчера Владимир Путин заявил, что на рынке недвижимости России происходит затоваривание, и эти риски надо снижать, чтобы обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного рынка и поддерживать спрос. В целом, ни для кого в сфере это не секрет с осени прошлого года.


Ситуация на российском рынке новостроек

Под конец 2022 года появились следующие данные: доля нераспроданного жилья на первичном рынке РФ достигла 66% (66 млн кв. м). Это исторический рекорд за все время наблюдения, которые нельзя списать на то, что значительная доля жилья (25 млн кв. м) приходится на новые дома, где старт продаж еще не начался.

Ситуация на рынке Москвы

На начало апреля объем нераспроданного жилья у застройщиков в Москве достиг 10 млн кв. метров при совокупном объеме в 16,2 млн кв. м. Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет, и только при условии отсутствия нового предложения. Примерно 7,9 млн кв. м от совокупного объема строящегося жилья в Москве приходится на новостройки бизнес-класса, из которых продано 2,8 млн кв. м.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За 9 дней Апреля рублевые ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так: