недвижимость

Встретил немного аналитики от Тимофея на предмет душевого количества возводимого жилья. 

smart-lab.ru/blog/371206.php
И, поскольку эта аналитика была размещена как аналитика, а не политота, надеюсь, что и критика этой аналитики будет размещена там же.

Итак, что мы видим? Видим вот это:




Типа все плохо, и могло быть еще хуже, ПХН ПТХ, лалала… Дело в том, что я немного в курсе положения дел в отрасли. И это несколько протии противоречит тому, что я знаю. Поэтому я решил разобраться, ОТКУДА это.
Перво-наперво, что является первоисточником этой диаграммы? Кто автор, можно ли ему верить?
А первоисточник тут:  m.kn.kz/news/53134/
Как мы видим, материал анонимный. Претензии по качеству предъявлять некому.
Хорошо, теперь проверим его правдивость применительно к России.

Итак, инфоматериал от 2015 года, поэтому данные могли быть только за 2014 год. Население России в 2014 году составило 143 млн. 666 тыс. человек.
ru.wikipedia.org/wiki/Население_России
Сколько построено в 2014 году жилья? По этим источникам – 82 млн. квадратов:
stroi.mos.ru/news/v-rossii-postroili-82-mln-kv-metrov-zhilya-v-2014-godu-putin

По мнению Михаила Меня, построено было 81 млн. метров, и в дальнейшем эта цифра тиражировалась. Обращу ваше внимание на то, что это заявление было сделано в ЯНВАРЕ 2015 года, когда данные по декабрю 2014-го в Госкомстате точно еще не были.

А вот на январь 2016-го было уже известно, что в 2014 году было построено 84.2 млн.квадратов:
regnum.ru/news/economy/2068978.html

Там же, кстати, можно увидеть влияние санкций на разорвнную в клочья экономику нашей бензоколонки… Ну да, влияние есть. Наблюдается снижение к 2014 году… аж 0.5%. Либерота воет – экономика действительно в клочья… А вот тут можно увидеть динамику:
sdelanounas.ru/blogs/57817

С начала года приобретены шесть проектов. Всего с начала года ГК «Эталон» уже приобрела в Москве и СанктПетербурге права на шесть девелоперских проектов общей реализуемой площадью 572 тыс. кв. м, в том числе проекты в ЮВАО, ВАО (Перово) и Мытищах.

Увеличение присутствия в московской агломерации. Основная часть приобретенных в этом году группой проектов находится в Москве и Московской области. Группа продолжает наращивать долю в портфеле проектов, приходящуюся на эти территории. Новость нейтральна для котировок.

2016 год — почти все и, соответственно, пришло время задуматься о инвестиционной стратегии на год предстоящий. Поделюсь своим видением касательно динамики цен на некоторые популярные у широкого круга частных российских инвесторов активы (рубль, акции, недвижимость и т.п.).
Сначала рассмотрим перспективы укрепления рубля к основным мировым валютам, чтобы понять стоит ли вообще вкладываться в рублевые активы.
Согласно расчетам (Про то, как делаются расчеты по рублю можно почитать в моей статье на ведомостях http://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/09/05/655726-valyutnaya-panika-kontse-goda ), в 2017 году валютная пара доллар/рубль будет тяготеть к средней отметке в 55 руб./доллар, по большей части — на фоне сочетания эффектов роста нефтяных цен относительно средних уровней 2016 года и плавающего курсообразования рубля. Исходя из прогноза Министерства энергетики США (EIA) в 2017 году средняя стоимость барреля марки Brent дойдет до $51,7 за баррель. Прогнозы EIA последнее время вызывают наибольшее доверие, поскольку у него есть оперативный доступ к статистике сланцевиков – основных «виновников» дисбаланса спроса и предложения на рынке нефти. Впрочем, на текущий момент этот прогноз еще не учитывает влияния на рынок подстегнувших рост цен на нефть договоренностей ОПЕК+ в рамках недавнего саммита картеля в Вене.
При этом, скорее всего, позитивный эффект для курса российской валюты от роста нефтяных цен будет постепенно размываться ростом индекса доллара из-за грядущей серии повышений ставок ФРС и соответствующей переоценки номинированных в американской валюте активов. Тем не менее, этот позитивный эффект нельзя недооценивать. Думаю, что к прогнозу EIA по среднегодовым ценам смело можно добавить $6-8 за баррель ввиду перспектив сокращения переизбытка предложения и приближения цен к себестоимости добычи наиболее трудноизвлекаемых запасов.
Помимо дорожающей нефти, поддержку рублю в новом году окажет все более заметный эффект от адаптации российской экономики к геополитической ситуации, волатильности на сырьевых рынках и прочим внешним шокам благодаря плавающему курсу российской валюты, таргетированию инфляции и высоким процентным ставкам на фоне жесткой монетарной политики ЦБ РФ. Таким образом, вложения в рублевые активы уже не выглядят чрезмерно рискованными, но являются потенциально высокодоходными.
Теперь попробуем понять, как поведет себя в новом году жилая недвижимость — инвестиционный инструмент, популярный у наиболее консервативных инвесторов. В России в 3-м квартале 2016 года на рынке недвижимости сохранялась достаточно сложная ситуация. Так, по официальной статистике первичная недвижимость подешевела в рублях на 0,6% г/г, а вторичная — на 4,2% г/г. Поскольку инфляция за этот период составила 6,1% г/г — недвижимость в реальном выражении просела почти на 10% г/г и даже с учетом средней доходности от сдачи в аренду реальный спад составил примерно 2-3% г/г. В лидерах снижения был вторичный рынок из-за оттока покупателей на «первичку», поддержанную продлением программы по субсидированию ипотеки. При этом анализ рынка показывает, что снижение цен превалировало в массовом сегменте, а некоторые «зеленые ростки» наблюдались в элитном. Между тем, судя по всему, в 2017 году рост номинальных цен на первичную и вторичную недвижимость в рублевом выражении составит 5-7% на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры и дальнейшего снижения ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ (больше домохозяйств сможет позволить себе ипотеку вместо съемного жилья), эффекта низкой базы и дефицита предложения. В последнем случае стоит отметить, что за январь-октябрь 2016 года было построено 55,6 млн кв м жилья (789,7 тыс. квартир), что на 6,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому потенциальный негатив после обсуждаемой сейчас отмены субсидирования ипотечных ставок в конце 2016 года будет достаточно быстро нивелирован дефицитом предложения, дальнейшим снижением ключевой ставки и удешевлением ипотеки. Очевидно, сейчас хороший момент для входа в ликвидную недвижимость, чтобы «зафиксировать» покупку по низким ценам. Особо интересным выглядит ипотечное финансирование сделок с целью последующего рефинансирования взятых кредитов по более низким ставкам.
Наконец, рассмотрим относительно более высокодоходные и, соответственно — более рисковые инвестиции на рынке акций. В конце 2016 – начале 2017 года ожидается «техническая» коррекция по индексу ММВБ после неплохого роста в 2016 году (с начала года по настоящий момент — почти на 20%). Еще один повод для коррекции — то, что на декабрьском заседании ФРС с высокой вероятностью повысят ключевую ставку, а в США после президентских выборов предстоят не до конца пока понятные инвесторам перемены в экономической политике и в отношениях с Россией. Тем не менее, распродажи долго не продлятся, т.к. причины для коррекции краткосрочные и спекулятивные. Если купить акции вблизи локально минимальных значений в декабре-январе, то можно получить хорошую доходность за счет роста котировок на фоне весеннего сезона ожидаемо неплохих отчетностей и «большого» дивидендного периода.
Ключевым же фундаментальным драйвером роста стоимости акций в рублях в 2017 году станет низкая инфляция на фоне реализации политики инфляционного таргетирования ЦБ РФ. Наблюдающееся сейчас устойчивое снижение инфляции (и, что особенно важно — инфляционных ожиданий), как правило, способствует снижению процентных ставок в экономике и, соответственно, росту корпоративных прибылей за счет сокращения стоимости обслуживания долга. Увеличивается также потребительский спрос из-за удешевления кредитов. Да и в целом, бизнес в условиях стабильно низкой инфляции работает гораздо эффективнее, так как перестает платить так называемый «инфляционный налог».
Важным драйвером роста котировок акций станет также приток на рынок частных инвесторов из-за удешевления маржинального кредитования. Даже политические риски – и те как правило снижаются на фоне стабилизации бюджетного дефицита (при низкой инфляции прогнозировать расходы и занимать в долг гораздо проще) и более устойчивого экономического роста. При этом, по опыту ряда стран, перечисленные эффекты многократно усиливаются если экономика развивающаяся, а снижение инфляции — значительное из-за эффекта «высокой базы» и происходит в таких масштабах впервые.
Конечно, за счет низкой инфляции и плавающего курса нельзя прогнозировать разрешения абсолютно всех проблем в экономике. Необходимо следить и за другими индикаторами, а также за положением дел у конкретных эмитентов. Но при прочих равных, если не случиться очередных экономических или геополитических шоков, сейчас весьма благоприятный момент для входа на рынок акций. Разумеется, если инвестор соблюдает общие «правила безопасности». А именно – осознает, что финансовые рынки – это всегда риск, при этом рынок акций – потенциально более доходный, но и гораздо более рискованный рынок, чем, например, рынок облигаций. Поэтому никогда не следует инвестировать в него последние деньги, без которых вы не сможете прожить, и тем более — заемные средства.
www.facebook.com/trnigmatullin/posts/1753598131568531?pnref=story