недвижимость

Многие граждане нашей страны увлекаются покупкой жилья на этапе строительства. Почему этим не занимаюсь я — поясню в текущей статье.

Каждую инвестиционную возможность следует всегда рассматривать, учитывая два фактора: риски и доходность.

 

Доходность от вложения в стройку

 

Давайте вместе подумаем, сколько же мы можем выгадать при покупке квартиры в строящемся доме.

Какую скидку может нам предложить застройщик от цены годовой квартиры? Допустим, мы собрались покупать за 1 год до сдачи.

Застройщику надо финансировать стройку. Для этого он может либо привлечь кредит под 15-17% годовых(расчет будет для докризисного периода. Потому что сейчас вообще тяжело определить стоимость квартиры, кредита и рубля). Либо же он может реализовать часть квартир в стройке.

Если строитель может закредитоваться под 15%, то какую скидку он может предложить покупателю в таком случае? Я думаю, что максимум те же самые 15%, потому что иначе ему проще будем занять, нежели распродавать квартиры со скидкой хотя бы 20%. И кстати, такой размер дисконта видно и на практике. Редко кто предлагает больше.

( Читать дальше )

Я здесь на ресурсе один из немногочисленных представителей реального сектора экономики, причем из сектора, который является мультипликатором для других отраслей экономики и ярко отражает текущее состояние инвестиций и доходов в РФ. Также я «человек с полей», который еще занимается и трейдингом, ценными бумагами, как прибыльным хобби.

Делюсь своими наблюдениями, статистикой и важным личным опытом (грааль практически), прежде всего для тех, кто работает в т.ч. с долгосрочными стратегиями.

Будем двигаться от сегодняшнего дня, к прошлому, по макроэкономическим фактам:

1. Банк Индии в очередной раз снизил ключевую ставку с 7.25% до 6.75%, планирует снизить в ближайшее время до 5,75%.
ЦЕЛЬ: Увеличить инвестиции в свою экономику и сделать страну более привлекательной для внешних инвестиций, тем самым поддержать рост своего ВВП, который занимает все большую и большую долю в мировом ВВП.

2. Банк Норвегии снизил ключевую ставку с 1,0 % до 0,75 % и ввел отрицательную ставку по депозитам -0,25%.
ЦЕЛЬ: Нивелировать влияние низких цен на нефть (Норвегия также нефтедобывающая страна) и повсить инвестиционную привлекательность экономики.

( Читать дальше )

Вот пришло на ум такое сравнение для наглядного определения доходностей, по сути различий не так и много. У облигаций есть тело облигации -номинал, условно за тело недвижимости можно взять ее рыночную стоимость, у облигации есть купон, у квартиры это месячная оплата. Если взять как пример стандартную квартиру относительно рядом с метро, стоимость ее будет примерно 3 млн, аренда условно 20000 т р, то по  расчетам  доходность равна 8%, т.е. это условно как облигация с 8% купоном, только с выплатой не раз в квартал или полгода, а раз в мес.=)). Стоимость квартиры как и цена облигации может как расти так и падать, так же с купоном если он переменный=). Конечно полностью сравнивать эти два актива бессмыслено, у квартиры дальше идут амортизация, риск человеческого фактора, у облигаций риск дефолта эмитента итд, но как вариант грубой оценки хз.

Взял недельные данные с ИРН
расчитал ЕМА 12 И ЕМА 26 построил МАСDгистограмм (26,12,9)
Сразу видна дивергенция — медвежье схождение.
Как вы еще можете прокомментировать долларовую цену метра. 
 

Добрый вечер. 

Давно ничего не писал на любимом смарт-лабе.

Последние посты были о недвижимости. Год как помимо торговли на СиПи 500, я занимаюсь недвижимостью. И надо признать я в этом за год преуспел. Ждать снижения цен не пришлось год,  как планировал, да и покупать одному что-либо не пришлось- покупал в складчину с партнёрами. Не буду вдаваться в подробности, но покупать сейчас можно и возможно даже нужно. 
Почему? Да потому что возможностей это сделать сейчас по минимальной цене шансов гораздо больше, чем через  … цать месяцев/лет. 

Не отслеживаю недвижимость в других городах,  но в Краснодаре все очень хорошо.
Первичный рынок: застройщики продают по определённой цене, но в уже в отделе продаж можно спокойно торговаться,  и дают минимум на 1 т.р./ кв.м меньше. Ну это ещё ладно,  так застройщики расплачиваются с подрядчиками квартирами в своей стройке, и тут начинается самое интересное.  Подрядчики- это ребята,  с которыми можно договориться на безумно щедрую скидку ( от 3% до 10 % от цены застройщика). 

( Читать дальше )

Жилая недвижимость в городе:
 Наблюдаю застой, жестко и не примеримо!
Застройщик решил премировать и хоть как то извлечь денежные знаки,
его реклама говорит, что готовы брать вторичку и даровать новую!
Вывод прост, хоть какая то маржа ляжет в его карман!

Строит другой застройщик,«каменный мешок», наблюдаю из собственного окна, стройка как то закончилась, два месяца простоя!!!
Вывод: нет покупателя!

Звонок риэлтору о новостройке в малоэтажке, цены радуют, готовы на скидки, звонят часто сами, высылают прайс листы, готовы на многое!
Вывод: ты едиственный покупатель!!!

Ждем 2016 март месяц, дно еще не пройдено!
Мск и Спб не исключения!!!!
Готовьте свои зеленые, они ценности в долгосроке иметь не будут!

Итак:

5 500 000

цена квартиры в марте 2012

Сделала простой расчет:

Квартира отстает от официальной инфляции на 1 188 576

( Читать дальше )

Дума придумала, как правильно доналогообложить недвижимость, ведь сейчас недвига составляет всего 0,41% объема региональных бюджетов. Профильный комитет по собственности выдвинул некоторые предложения. Задача: пополнить региональные бюджеты за счет адеватного сбора этого налога. 

Депутаты предлагает передать оценку стоимости недвижимости для налогообложения государственным оценщикам. Кроме того, следует отказаться от оценки рыночной стоимости для целей налогообложения недвижимости. Будет действовать спец. методика и спец.формулы. «Судебное оспаривание абсолютно абсурдно: человек оспаривает кадастровую стоимость, а потом опять получает новую стоимость, и получается, что проводит в судах всю жизнь. Нужно изменить характер и процедуру оценки».

РБК

В общем, сложно сейчас что-то продать в Лондоне. В центре Лондона этим летом было продано 814 домов = -15%г/г. Это самый низкий показатель с 2008 года. Средняя цена упала на 4,4% до £1426 за 1 кв. фут. Сейчас российский ЦБ ещё подзатянет пояса, продажи в Лондоне вообще до нуля упадут!:)