недвижимость

«Если вы ждете обвала на рынке недвижимости на 40-60% вы скорее всего его дождетесь, но купите хИрню» Рынок недвижимости Москвы и МО один из самых стабильных в мире. В то время когда рынки европы и амерки еще не полностью восстановились после 2008 года, нашему рынку это абсолютно по барабану. цена идет вверх.

Пошел постоянный поток инфы о скором обвале на недвигу, мутные типы кидают трешы в деревнях кукуево и выдают это за обвал.  В связи с этим как и обещал днем, пишу свое мнение. Скажу сразу, мы живем в России, поэтому расчеты в рублях, кидать разные мули типа а вот в долларах упало не надо, расчеты идут в рублях. хотите покупать доллары и ждать ваше дело.

Сначала я сделаю небольшое отступление и скажу почему вообще я пишу про недвижимость, и какое имею к ней отношение.
Наша последняя сделка на недвиге принесла 94% на капитал за 2 года, и пока многие опасаются роста валюты, доходность с недвиги с лихвой перебивает те 25% на которые уже подорожал доллар-рубль.

Многие из вас слышали о том, что я встал в шорт и на путах на все депо с целью 37 макс 38 руб. за доллар к декабрьской экспире. Если так и будет мы закатим крутую вечерину и встретим НГ на супер позитиве! Честно сказать я уже чуток очкую держа эту позу, но все же ничего менять не буду, если данный курс будет иметь место я распишу подробно почему я встал в позу.

( Читать дальше )

 Активизировались разговоры о стоимости недвижимости в России и в Москве в частности. Хотел бы немного пояснить что такое «ЦЕНА» в момента роста рынка и кризиса. Многие этого просто не понимают, так как не сталкивались.
 
 Я сталкивался. И покупал и продавал. Свою недвижимость и родственников. В соседнем топике, мне привели вот этот график www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=3&step=week&grnum=1&currency=0#to_begin На основании его, человек говорит сколько стоит цена недвижимости на этот момент. Уточнил у него, продавал ли он недвижимость в кризис, говорит что не продавал.
 
 Так вот. Большую часть времени, данные графики достаточно объективно отражают происходящее на рынке. То есть если грубо 1 м квадратный стоит  5000$, то грубо сделки проходят в диапазоне 4800-5200$ за минусом небольшой скидки со стороны продавца (речь именно про среднюю цену, а не отдельную хрущевку за 3000$ или элитку за 15000$).
 Но иногда они перестают отражать реальность. В 2 случаях. Когда цены начинают быстро расти и когда наступает кризис в самой стране. Рассмотрим их подробнее.


( Читать дальше )

Первые ласточки системного кризиса в России

Котедж 380 кв м  — 1. 7 млн руб
17 соток
стены кирпич, монолитный фундамент
Монсардные окна.
Круглогодичный подъезд(дорога асфальтирована).
Рядом лес, пруд, родник.
Продаю в 3-а раза дешевле строительной себестоимости.
обмен на комнату в Москве.
www.avito.ru/moskva/doma_dachi_kottedzhi/dom_380_m_na_uchastke_17_sot_69416708


Распродажа подмосковных домиков началась
ждем новых предложений от владельцев ипотечных квартир в Москве

зы
Человек планировал построить хороший дом, жить за городом, дышать свежим воздухом итп
но вынужден поменяться на  Комнату  в  коммуналке, потому как жить похоже негде (предположение)
мечты разбиваются в прах, это и есть кризис
об этом речь — а не дом плохой

в Канаде дома (из говна слепленные ) за 100 км от города  стоят по 1 000 000 долл
без магазинов и другой инфроструктуры
и люди не готовы меняться на комнату (б...) в комуналке

как же насрано у Вас в головах, когда Вы сраную квартиру в Хрущевке готовы променять на Загородный  дом в лесу

Горизонт 1,5 - 2 года.

Сумма 3 — 3,6 млн.

Доходность в интервале 15-20% в год.   По итогу окончания строительства ожидаемая доходность будет в диапазоне 30-35%. После оформления собственности возможно чуть выше.
 
Риски.

Есть общее мнение что недвижка может показать спад цен. 

Из основных факторов - рост % ставок у банков, снижение экономических темпов развития и как следствие падение потребительского спроса.


Или тупо разбить по банковским депозитам?   


       

   

     

За последние 15 лет с предыдущего дна 1999 года недвижимость в Москве подорожала почти в 10 раз в рублях, с ~18 т.р. за метр до ~180 т.р.: 

 
на первый взгляд это, конечно, пузырь, который начал надуваться вместе с запуском ипотеки на волне проекта «Доступное жилье» с сентября 2005-го года. 

Однако, этот ответ не совсем верный.  Потому что пузырь — это только половина ответа. Вторая половина ответа — это печатный станок. 

Рост денежной массы агрегата М2 — напечатанных рублей с 1999 по 2014 год — в  ~68 (!) раз, с 450 до 30689 млрд. руб

( Читать дальше )

Закон принят,
методика расчета приведена здесь: http://realty.rbc.ru/articles/21/10/2014/562949992720896.shtml

Оценить кадастровую стоимость можно здесь: 
rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_function/cc_ib_electronic_state/online_request

Динамика стоимости по москве приведена здесь: http://www.irn.ru/gd/
 
При сдаче московской недвиги в аренду стоимость патентов определена здесь: www.irn.ru/news/94724.html

Кризис 2015

• вкладчики забрали из рос. банков в сентябре -200 млрд руб >>> 
• moodys понизило кредитный рейтинг сбербанка и втб (формальность)
• олимпстрой задолжал контрагентам 6 млрд руб >>>
• ахахахаха: из $3,7 млрд вложений в коммерческую недвижимость России в 2014 году $3,4 млрд пришлись на Москву.
• доходность офисов в мск снизилась до 6-7% годовых
• средний уровень ставок на коммерч недвигу упал на 5% с начала года
• доля свободных офисных площадей в 3 кв. соствляет 20-25%. В Москва-Сити пустует около 40% площадей. Источник 
• торговые площади в СПб пополнились на 95 тыс м2 = миним рост за 5 лет >>> Доля свободных площадей в торговых центрах будет расти и дальше, как полагают эксперты. собственники ТРК уже жают скидки ритейлерам 10-30%
• спрос на склады падает: объем сделок за квартал упал на 30%г/г, ставки упали за год на 7-18% >>> 
• строительство логистического центра Радумля по Ленинградке приостановлено >>>

 
Обложка Barrons


Любопытный график: как изменилась за квартал ликвидность на фьючерсных контрактах ЦМЕ:

( Читать дальше )

В отдельных калифорнийских коммунах 90% всей недвижимости реализуется китайцам… Преимущественно, это дома стоимостью в несколько миллионов долларов. Так, в калифорнийском пригороде Аркадия уровень азиатского населения на сегодняшний день составляет 59%, и 90% покупателей недвижимости — азиаты.
P.S. Когда услышите в следующий раз про новый всплеск активности на рынке жилья Америки, вспомните про жителей Поднебесной...
 
 
источник: http://www.businessweek.com/articles/2014-10-15/chinese-home-buying-binge-transforms-california-suburb-arcadia
 

Как я писал ранее http://smart-lab.ru/blog/208082.php

нефть в рублях:


( Читать дальше )