REIT

Для начала, что такое REIT ?

REIT — сокращение от Real Estate Investment Trust — это компания, которая получает доход от аренды и управления недвижимостью в различных секторах экономики: гостиницы, офисы, промышленность, ритейл, здравоохранение, дата-центры.

Такой инструмент был изобретен в 1960х годах в США для открытия возможности инвестировать в коммерческую недвижимость небольшие суммы денег частных инвесторов. Акции некоторых публичных REIT сейчас торгуются ниже 10 долларов/шт. То есть на 1000 долларов вы можете купить кусочек коммерческой площади на Манхэттене и сдавать его в аренду, получая регулярные дивиденды. Таким образом сегодня множество американцев хранят свои пенсионные накопления в REIT компаниях и получают пассивный доход. 

( Читать дальше )

Текущая турбулентность финансовых рынков побудила многих задуматься об оптимальном распределении капитала между разными классами активов. В принципе, так должно происходить в любых условиях — в первую очередь следует определиться с желаемым exposure, а уж затем выбирать конкретные инструменты. Но в относительно стабильных обстоятельствах распределение активов редко требует пересмотра. Сейчас же мы, возможно, наблюдаем смену фаз долгосрочного цикла. И это провоцирует задуматься — а может на ближайшие годы надо отдать предпочтение другим классам активов?


Картинка взята с https://riskparity.ca/

Финансовые рынки в значительной степени зависят от двух параметров — инфляции и экономического роста, каждый из которых может расти или падать. Соответственно, принято рассматривать четыре базовых состояния экономики, в каждом из которых некоторые активы В СРЕДНЕМ показывают более высокую доходность.

Казалось бы, отличная инструкция! Но не все так просто. Такая матрица разработана, чтобы дать общее представление о составе «вечного» или «всепогодного» портфеля, в основе которого лежат идеи Рэя Далио о паритете рисков. И как следует из названия, такой портфель рассчитан на любые условия в течение неопределенно долгого времени. Это история про по настоящему пассивные инвестиции с долгосрочным балансом и умной диверсификацией. А вот своевременно перемещать капитал из одних классов активов в другие — это уже совсем другая задача.

Во-первых, важна не столько «погода за окном», сколько ожидания, а значит нужен прогноз. А с прогнозами нередко выходят казусы. Так что, можно, неожиданно обнаружить себя одетым не погоде (не в том квадранте). Во-вторых, я не зря выделил капсом слова «в среднем». И не факт, что в этот раз все будет именно так. И наконец, не любые классы активов органично впишутся в портфель непрофессионального частного инвестора.

Про золото я уже писал неоднократно. Это спекулятивный актив (если Вы, конечно, не банк), а значит подходит далеко не всем. К тому же выбор конкретного инструмента не так легок — все варианты имеют ощутимые недостатки. Все то же самое можно сказать и про любые товарные активы.
Недвижимость тоже имеет свои особенности. Физическая доходная недвижимость — это уже ближе к реальному бизнесу, чем к пассивным инвестициям. А REIT'ы — инструмент специфический, остро реагирующий на изменение процентных ставок и даже на ожидания таких изменений.

( Читать дальше )

Продолжаю исследовать глобальные тенденции и связанные с ними инвестиционные перспективы. Первая статья из этого, надеюсь, цикла была про цифровизацию.

Процесс увеличения доли пожилых людей в общем населении Земли начался уже достаточно давно. И практически нет сомнений, что демографическое старение будет продолжаться еще много лет и даже десятилетий. Согласно данным ООН к 2050-му году доля людей старше 65 лет, вырастет до 16% с нынешних 9%. В абсолютных цифрах это означает увеличение данной возрастной группы почти на 1 млрд. человек в течение ближайших 30 лет.

Развитые страны уже сейчас представляют собой огромный рынок товаров и услуг для людей старшего поколения. Причем этот рынок будет расти и дальше — примерно в 1,5 раза в ближайшие 30 лет. Но не стоит забывать и про развивающиеся страны. Здесь старение населения будет проходить опережающими темпами. Яркие примеры — Китай и Индия, где доля старшего населения по прогнозам вырастет более, чем в 2 раза к 2050-му году. Учитывая общую численность населения в этих странах, можно понять, что речь идет об очень внушительных абсолютных цифрах.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.

( Читать дальше )

Друзья, 21 января мы вывели на торги 7 новых акций REIT. Сейчас доступны 35 инвестиционных фондов недвижимости из семи отраслевых групп. Новые инструменты обладают высокой дивидендной доходностью до 10% (Global Net Lease). Список REIT в области розничной торговли, про которые мы подробно писали на прошлой неделе, пополнился двумя фондами Spirit Realty Capital и Kite Realty Group Trust.

Сегодня мы продолжим рассказывать про инвестиционные фонды недвижимости, а также разберем новые инструменты.

Кто выбирает REIT?

В настоящее время приблизительно 87 млн американцев инвестируют в бумаги REIT напрямую, через паевые инвестиционные фонды или ETF. Кроме того, REIT популярны среди институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании и банковские трасты. Финансовые советники часто рекомендую выбирать эти инструменты для долгосрочных портфелей и использовать их в качестве средства диверсификации.

Все REIT выплачивают дивиденды на постоянной основе и весьма существенные. Делают они это, конечно, не из альтруистских побуждений – они обязаны распределять не менее 90% процентов своего налогооблагаемого дохода между акционерами ежегодно. Дивиденды поддерживаются стабильным потоком договорных арендных платежей, которые выплачивают арендаторами собственности фондов. Из-за высокого дохода от выплаты дивидендов, REIT очень любят американские пенсионеры, которым необходим постоянный доход для покрытия расходов на проживание.

( Читать дальше )

Инвестиционные фонды недвижимости традиционно пользуются популярностью у инвесторов. Неудивительно, ведь все это огромные компании, многие из которых входят в индекс S&P500, кроме того, REIT выплачивают солидные дивиденды. На Санкт-Петербургской бирже сейчас доступно 18 REIT-ов, пять из которых специализируются на розничной торговле. О них сегодня и пойдет речь.

Первые торговые центры появились в США и быстро завоевали весь мир, став не только основой экономики розничной торговли, но и душой локальных сообществ. Однако сейчас идет глобальное переосмысление их роли и назначения. Из-за роста популярности онлайн торговли люди стали совершать на порядок меньше покупок в офлайне. Хотя с другой стороны рост урбанизации увеличивает число людей, живущих в небольших помещениях и им нужно пространство, где можно встречаться с друзьями, общаться и проводить время.

По данным Международного совета торговых центров (International Council of Shopping Centres или просто ICSC) на 20% торговых центров в США приходится более 72% всех продаж. Это означает, что есть много центров, конкурирующих на небольшом сегменте рынка. Исследования ICSC (на английском) дают подробный срез индустрии и с разбором различных кейсов

( Читать дальше )

Всем доброго времени суток!
В связи с грядущим ужесточением для инвесторов, работающих через зарубежных брокеров, я задался вопросом как же можно уменьшить объем грядущей отчетности перед нашими налоговыми органами, а также максимально упростить ее. Сам я еще только планирую открыть счет у зарубежного брокера (предположительно в IB).
Без совета более опытных коллег здесь не обойтись. Пока мои мысли таковы: 
Инвестировать только через ETF, REIT (без выплаты дивидендов на счет, а с автоматическим их реинвестированием обратно в фонд). Насколько я себе облегчу таким образом процесс отчетности, если не буду получать живые деньги на счет в виде дивидендов, а буду только платить минимальную ежемесячную комиссию брокеру?
Много ли на американском рынке ETF и REIT c автоматическим реинвестированием дивидендов внутри фонда или в силу тех или иных причин (например, законодательных) таких нет?
P.S. Да, инвестирование только через ETF и REIT подойдет далеко не всем, т.к. многим инвесторам с солидным капиталом предпочтительно самим создать свой портфель отдельных акций, тем более если их собственный уровень экспертизы на американском рынке позволяет это сделать. Увы, у меня пока нет ни того, ни другого + на данный момент прежде всего хочется узнать насколько я себе могу облегчить жизнь по вышеизложенной стратегии.
Также хочется верить, что рано или поздно IB позволит открывать счета без минимальной ежемесячной комиссии в 10$, т.к. для депозита в 2000-3000$ это просто убийственные комиссии.

Были уже обсуждения этой темы. Неутешительные. Но появилась новая оптимистичная информация.

По налоговому законодательству США нерезы (то есть россияне) должны уплачивать 10% налог на обычные акции и 30% на REIT. Во многом такие налоги меня останавливали от инвестирования в них. С другой стороны не очень была понятная ситуация с налогами в случае ETF на фонды недвижимости. Опять же по логике и закону с нас (как нерезов) должны брать 30%. В общем решил проверить это все на своей конкретной шкуре в IB.
На тест брал REIT SPG и ETF на недвигу VNQ.
Что в итоге получилось?
По SPG на счет получил дивиденды за минусом СТАНДАРТНЫХ 10% процентов
По VNQ на счет получил полные дивиденды без налоговых сборов.

Насколько я могу судить, IB просто решил не заморачиваться всеми сложностями с налогообложением нерезов и не разграничивает недвигу и обычные акции.

Логичный вопрос — почему за дивиденды от ETF VNQ вообще не берутся налоги?
Ответ — потому что дивиденды там платятся не как Ordinary Dividend (это обычный вариант для стоков), а как Return of Capital. Разница принципиально важна для самих америкосов, так как эти дивиденды облагаются налогом по разным ставкам. Для нас она роли не играет. По сути дивы Return of Capital будут облагаться по ставке как и Capital Gain, которая существенно выше. У нас все едино — 13% и на дивы и на Capital Gain. Так как мы нерезы то Capital Gain брокер нам не считает, предполагая что мы самостоятельно это оплатим в стране своего резидентства. В общем ETF на REIT-ы получаются вполне симпатичными. Кто в хороших юрисдикциях сидит (Кипр, Андорра и тп) вообще могут без налогов обойтись. Ну либо кто принципиально в налоговую не сдается.

Взято http://investors.team/topic/46/reits/13