Инвестиции в недвижимость

Печальная статистика.

Девелоперы максимально снизили ввод жилья в эксплуатацию (МКД), чтобы держать цены.

Падение за полгода уже составляет 25% к аналогичному периоду 2023 года.

Общий показатель в 53,4 млн кв. м (+3%) вновь вытягивают за счет ИЖС (+25%).
 
Подозреваю, что ИЖС на самом деле цифры меньше, дело в том, что сейчас идёт массовая регистрация ранее построенного жилья, люди регистрируют свои постройки 10- летней давности, но в статистике это проходит как вновь построенное, думаю через пару лет эта волна пройдёт и мы увидим истинную картину по ИЖС.  Почему так получилось, потому что о строительстве дома подаётся уведомление срок которого 10 лет, люди строились и не регистрировали свои дома 10 лет, не было надобности, но потом выяснилось, что можно и за дачу получить налоговый вычет. В 2019 году была введена упрощённая система перевода дачи в ИЖС, а во время ковида, люди стали больше на дачах находится круглый год, утепляя и благоустраивая их, и вот уже с 2022 года после ковида, народ массово бросился переводить дачи в ИЖС и регистрировать все эти свои дачи, и оформлять налоговые вычеты, а в статистике регистрация дачи, означает как новый построенный объект, и создаётся обманчивое впечатление, что у нас ИЖС строится больше, чем МКД.

Количество договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости в столице в июне 2024 года выросло на 30,2% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, сообщила пресс-служба управления Росреестра по Москве.

«В июне 2024 года управлением зарегистрировано 14,2 тыс. ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 12,5% выше показателя мая 2024 года (12,6 тыс. ДДУ). В то же время наблюдается рост на 30,2% к июню 2023 года (10,9 тыс. ДДУ)»

Это количество сделок является максимальным для этого месяца за последние пять лет. 

https://tass.ru/nedvizhimost/21391317

Больше всего новостроек на столичном рынке в первом полугодии продали:

• ПИК — 8,8 тыс. лотов, что на 34% меньше, чем в том же периоде прошлого года.

• Второе место занимает ЛСР, которая продала 2,7 тыс. объектов недвижимости. Это на 54% больше к прошлому году.

• На третьем месте Level Group — 2,3 тыс. лотов, что на 53% большем, чем за первые полгода 2023 года.

В ТОП-5 застройщиков также вошли MR Group (2 тыс. лотов, +50% год к году), «Донстрой» (1,8 тыс., +49%).

В Level Group отмечают, что в начале года был спад спроса относительно конца 2023 года, но во втором квартале продажи существенно превзошли прошлогодние показатели.

Ныне на всех мыслимых ресурсах блогеры и СМИ соревнуются, кто назовет ипотечные платежи по рыночной ставке безумными после 1 июля.

Вот и я решил взглянуть на ипотечный калькулятор Сбера для такой условно-рядовой 2-шке стоимостью 20 млн руб в славном граде Питере. На Авито таких объектов в новострое и вторичке площадью 60-80 м2 — порядка 7 тыс объявлений. Т.е. это вполне себе мейнстрим цена.  Пусть ПВ взнос будет 3 млн руб. и не будет никаких льгот типа зарплатного клиента Сбера и т.п.

И я не поверил своим глазам: 340К/мес на период 30 лет, Карл! 

Это уже не безумие, а просто невыполнимые условия. 

В Китае резкое падение цен на жилье.

В июне цены на новостройки в Поднебесной упали (-4,5%) самыми быстрыми темпами за последние девять лет и достигли уровня падения 2015 года. Продажи недвижимости и инвестиции резко сократились, что усилило давление на политиков, пишет Reuters.

Застройщики требует от властей поддержки. Ранее власти страны разрешали муниципалитетам выкупать нераспроданные квартиры для своих нужд и сдачу в аренду для нуждающихся, но теперь для этого нет денег.

По данным Национального бюро статистики (NBS), инвестиции в недвижимость в первой половине этого года упали на 10,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Нет господдержки — нет высоких цен. Россия сегодня в начале этого пути.

«Большинство квартир куплено в ипотеку в качестве инвестиций.

Level Group не поясняет, сколько людей было опрошено для их исследования, но результаты интересные:

• Значительная доля (более 60%) респондентов купили квартиру в ипотеку в качестве инвестиций: половина (32%) из них планирует ее сдавать, а вторая (31%) думает перепродать или уже сделала это.

• Каждый шестой опрошенный (18%) купил квартиру с целью сохранения сбережений.

• Каждый четвертый (25%) успел купить недвижимость в ипотеку по льготным условиям, но большинство из них (75%) хотели бы, но еще не успели этого сделать.

• С целью улучшения жилищных условий купили квартиру только 8% опрошенных. Еще 4% покупали квартиру для детей или родителей.Домострой.»


Я конечно знал, что многие как и мы с сыном, покупали с льготной ипотекой квартиры в качестве инвестиций, но то, что нас инвесторов в недвижимость большинство,  это феномен. Получается, что весь разгон цен делали мы с помощью государства, а действительно нуждающиеся в жилье покупатели их только 8%!  Тогда получается, что примерно такая картина по всему рынку новостроек, ну это просто на уровне открытия!

1 июля 2024 года закончился срок действия государственной программы льготной ипотеки на строящееся жильё, которая была запущена в 2020 в рамках поддержки голодающих в Африке(строительных компаний).

Глава девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев в ходе совещания президента РФ Владимира Путина с представителями строительной отрасли и профильными чиновниками попросил главу государства субсидировать ставку по ипотеке. 

Сам голодающий из Африки, за год действия льготной ипотеки чутка набрал жирка и увеличил своё состояние в 2 раза, до 8.9 млрд. долларов. Форбс располагает другими цифрами, но там тоже рост в 2 раза.

Но не стоит переживать, прекращение массовой льготной ипотеки не окажет значимого влияния на застройщиков, сообщают в ЦБ РФ. Видимо застройщики уже сильно достали даже ЦБ, что он решил так их потролить. Хотя, в последнее время не пинал застройщиков только ленивый, что даже Герман Греф не упустил такую возможность.

В то же время 10 июля Минфин сообщил о продлении программы семейной ипотеки до 2030 года. Согласно обновленным параметрам программы, ею смогут воспользоваться:

В выходные посетил стройплощадку строящегося дома, где ранее в марте приобрел студию. Пока строительство идёт довольно бодрыми темпами. В марте было около 3 этажей, сейчас уже вырисовываются почти 6.

Разбираем главные новости финансовых рынков и экономики за прошедшую неделю.

Помимо биржевых обзоров, прогнозов и полезных образовательных материалов, еженедельно из нескольких сотен новостей я отбираю самые важные и интересные новости за последнюю неделю по экономике и финансам и составляю из них дайджест с моими краткими пояснениями:

— Выдачи жилищных кредитов за месяц выросли почти в 1,5 раза. Выдачи же потребительских займов и автокредитов немного снизились. — народ забежал в последний вагон.

— Вероятное повышение ставки ЦБ грозит охлаждением экономики и «тихим кризисом» в банковской сфере, предупредили аналитики ЦМАКП. В результате нескольким системообразующим банкам может потребоваться срочная докапитализация за счет государства. — да, такой риск есть.

— Дивиденды «Транснефти» за 2023 год составят ₽177,2. Дата отсечки — 18 июля. — неплохая доходность 12%.

— Федеральный бюджет РФ в первом полугодии исполнен с дефицитом в ₽929 млрд, сообщил Минфин.

Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.

Бесценные квадратные метры

За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).

В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.

Можете выкидывать калькуляторы, они бесполезны. Теперь чтобы взять ипотеку без льгот, нужно иметь зарплату выше средней по региону в 3–4 раза. Грустно? А ведь это ещё не всё. На рынке произошёл очередной обвал, доллар не хочет расти, везде пессимизм кроме оптимизма у тапателей хомяков. Нежно собрал самые интересные новости недели и упаковал их в этот пост. Го!

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль стабилизировался

То ли доллар застыл, то ли рубль. Курс за неделю снизился с 88,00 до 87,87 руб. за доллар (курс ЦБ 87,74). Юань 12,10 → 12,11 (ЦБ 11,97).

Волатильность снизилась, курс на какое-то время стабилизировался, все приспособились к новым условиям. Валюта выглядит не так привлекательно, как пару недель назад, но всё же адекватно для валютных сбережений.

Для тех, кто не брезгует валютой в портфеле, есть долларовые облигации Русала, Полюса и Новатэка, юаневые облигациями ГТЛК, Акрона и Русала.

🐾выпуск №40 за неделю 8-14 июля

💵Облигации

Обновили 👵Портфель бабули – решение в ликвидных выпусках с кредитным рейтингом А- и выше, без оферт. Доходность >21%

И 👶Портфель внучков – те же подходы, но с офертами. Доходность 22,9%