Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За четыре недели Апреля рублевые ценники квартир в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Инвестиции в недвижимость
-
С 1 мая ЦБ РФ ужесточит правила выдачи ипотеки что приведёт к снижению спроса на первичном рынке недвижимости
С 1 мая Центробанк России ужесточит правила выдачи ипотеки. Действия регулятора приведут к снижению спроса на первичном рынке недвижимости, предупредил доцент кафедры «Финансы и кредит» Института экономики и финансов Государственного университета управления Николай Кузнецов.
rg.ru/2023/04/30/docent-kuznecov-predupredil-ob-uzhestochenii-pravil-vydachi-ipoteki-s-1-maia.html
Минус акциям банков, связанных с ипотекой и застройщиков.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Пацаны, а цены на дома когда снижаются, а на квартиры растут? Ну там какая-то сезонность есть? Когда массовые отпуска, с мая что ли?
Мне надо чтобы на дома цена снизилась, а на квартиры, желательно вторичку-поднялась. Когда этот краткосрочный момент наступает, когда дачникам не хватает на рассаду или тогда когда «рублевские» уезжают с концами.
Это не шутка. Ведь для меня и многих тех, кто собрался поменять «улей» на «гнездо», очень важно уловить хороший, пускай даже и краткосрочный момент, как для продавца, так и для покупателя.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Динамика цен на склады в Московской области в апреле 2023
Обновил график цен предложения складов класса А в Московской области. В апреле (выделенный период) без выраженной динамики
Телеграм Рентный доход
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Что думайте про инвестиции в апарт отели?ищу жильё. для себя. Смотрю объявления. Во например
«ARTSTUDIO Moskovsky, (3*) предлагаются в аренду дизайнерские апартаменты категории STUDIO/СТУДИЯ, площадью 24 кв м (26).Стоимость аренды в месяц от 48 000 рублей + КУ 10 000 рублей. Одна влажная уборка в месяц в подарок!
»
При этом студию в отличном состоянии рядом можно взять за 30. Кто такое арендует- не понимаю.Несколько предложений от застройщиков для инвестиции в подобные объекты. Причём заявляют о гарантированом доходе. У кого то на год после сдачи фиксирована ставка. А дальше как сдадут- их комиссия за управление в 20% (дороговато)
Кто то заявляет о возможности договор с ними аж на 15 лет. Правда индексация только с 6 года и то- на 5% в год (что вероятно ниже инфляции+ за первые пять лет она пропущена).
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Московский метр остается в стагнации
Стоимость московского метра по данным индекса Мосбиржи/Домклик с начала года практически не меняется (255.2 тыс.), очевидно рынок встал на паузу. Средняя за 4 недели цена упала на 9.4% г/г в номинальном выражении и 12.1% г/г в реальном выражении. В реальном выражении с поправкой на инфляцию цены на уровнях начала 2021 года, но если считать относительно средней московской з/п – они уже в 2020 году. Правда при ставке по ипотеке без льгот 11-11.5% — вряд ли большой спрос здесь появится.
В марте рынок ипотеки ожил, резко восстановился ипотечный кредит (выдачи составили по данным Frank RG 574 млрд руб.), это скорее отложенный рост после провала в начале года. Ну и, понятно, банки пытаются стимулировать процесс перед ужесточением условий со стороны ЦБ, который пытается как-то ограничить «креативные» практики застройщиков, а те придумывают новые. Ипотечная активность будет достаточно высокой до лета видимо, когда ужесточения вступят в силу. По последним данным Домклик в апреле продолжали расти заявки на кредит по РФ, выдачи кредитов и регистрации.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Недвижимость всегда растёт. Рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимостьРИА наконец-то сделали исследование, которое прекратит споры в этих ваших интернетах об инвестициях в недвижимость и о том, растёт ли она всегда или нет! Или нет?
Только нужно сделать несколько оговорок про методологию. Данные подсчитали только за 5 лет и только по квартирам среднего качества (не премиум, но и не трущёбы). Как раз в последние 5 лет недвижка-то росла как не в себя. И важный момент — доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции. Про которую в методологии не написали, какая она там была, снова нужно идти смотреть, что они там насчитали. 5 лет, конечно, мало, но какая-то логика есть. Если купить и продать квартиру через 5 лет, то не нужно будет платить налог. А если это жильё единственное, то хватит 3 лет. Есть какие-то нюансы, когда даже 3 года ждать не надо, но это уже не про инвестиции, а про многодетность.
МетодологияДоходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду. В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции
Авто-репост. Читать в блоге >>>
💰Инвест-разбор: покупка доходных апартаментов.
В разборе рассматриваю апартаменты комфорт/бизнес-класса под посуточную сдачу.
Сегмент – Апартаменты.
Риск-профиль инвестора – консервативный.
Среднерыночная рентная доходность 6-12%.
Ликвидность — высокая.
Капитализация от 0-5% в год.
Чек входа: в апартаменты бизнес-класса от 12 млн рублей в Москве.
Фундаментальный анализ: Возражения / Доводы “ЗА”
Низкая доходность.
Низкая доходность.
👉За счёт посуточной сдачи апартаментов, доходность может быть выше в два раза, чем сдача недвижимости в долгосрочную аренду, при этом есть возможность продать актив с большей доходностью быстрее.
Краткосрочная аренда быстро ухудшает состояние апартамента.
👉При эффективном управлении объекты, сдающиеся в посуточно, имеют меньший износ, чем недвижимость, сданная в долгосрочную аренду.
После известных событий рынок посуточной аренды просел, доходность снизилась.
👉 Действительно, в пиковые периоды, заполняемость номеров упала, сейчас ситуация стабилизировалась, но вместе с этим ещё осталась возможность купить интересные лоты с 10-15% скидкой.
☑️Тенденции:
1. На рынке Москвы есть дефицит и спрос на продукты, основанные на арендной жилой недвижимости с доходностью от 6 до 9%.
2. Санкт-Петербург — наиболее развитый рынок сервисных апартаментов, наибольшее число проектов активной фазе реализуется сейчас там.
3. Активный внутренний и деловой туризм, может стать драйвером к развитию краткосрочных арендных форматов.
4. У ряда застройщиков и УК появляются программы с фиксированной доходностью для инвесторов.
📶Мои выводы:
Если рассматривать рентную модель, покупка доходных апартаментов более интересная идея, чем квартиру под сдачу в аренду. Стоимость у апартаментов на 10-30% ниже, чем у аналогичных по характеристикам квартир. В приоритете у инвесторов будет недвижимость, которая приносит доход и имеет опцию посуточной сдачи в высокий сезон. Наиболее интересный вариант рассматривать покупку апартаментов там, где уже сложился кластер посуточной аренды и есть профессиональная управляющая компания. На фоне падающей доходности в долгосрочном жилье более доходные альтернативы будут востребованы у частного инвестора.
#разбор #торговаянедвижимость
Приглашаю подписаться на мой тг канал: t.me/+nC7RsGzWkF43Zjky- Если каждой семье дать 6 соток
Большое видится на расстоянии.
В России около 53 млн. домохозяйств. Если каждому домохозяйству дать 6 соток и еще 6 соток выделить на инфраструктуру (дороги, больницы, магазины и т.п.), то общая площадь такого замечательного поселка составит около 64 тыс. кв. км.
Для сравнения, площадь Ставропольского края составляет 66 тыс. кв. км. На территории России он выглядит маленьким пятнышком:
А площадь Сахалина — 87 тыс. кв. км. Там все население России может разместиться супер-комфортно в частных домах на каждую семью. И еще место останется.
О чем это говорит?
Это говорит о том, что в России можно и нужно развивать строительство комфортных малоэтажных городов. Для этого имеются все необходимые ресурсы — земля, стройматериалы, энергия, нефть, газ, люди, технологии.
Почему это не происходит?
Потому, что в правящем классе нет людей, заинтересованных в создании инфраструктуры под малоэтажную застройку. Граждане строят дома и самостоятельно оплачивают создание элементарной инфраструктуры. Доля частного строительства в России составляет почти 60% от всего строительства жилья. Причем, люди строят дома и инфраструктуру на свои деньги, оставшиеся после уплаты налогов на содержание правящего класса!
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Остался без машины в Турции / Жандармы, штрафы, таможня, оверстей
Жандармы забрали мою машину на штрафстоянку из-за просрочки легального нахождения автомобиля и меня в Турции.
Показал конкретные шаги в таможне, какие штрафы нужно заплатить, как это сделать, какие документы понадобятся, чтобы вызволить свою машину из плена. Показал саму штрафстоянку и сколько она стоит.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Элитный сегмент жилья в Москве встал совсем намертво
Элитный сегмент жилья в Москве встал намертво – хуже, чем все остальные сегменты рынка.
За I кв. 2023 предложение элитного и делюкс-класса расширилось на 8,3% до 1,3 тыс. лотов, по данным «Метриум». За этот же квартал на рынке было совершено… всего 27 сделок (в 2 раза меньше, чем в IV кв. 2022). Несложно подсчитать, что представленный на рынке объём квартир такими темпами будет продаваться примерно 50 кварталов, или 12 лет (это если к тому же рынок больше не будет пополняться новыми квартирами).И что удивительно, на таком фоне девелоперы совсем не чувствуют рынка. Цены на элитное жилье фактически стоят, тогда как на таком мёртвом рынке они должны были бы падать в двузначных процентах. На элитном рынке в среднем 1 кв. м стоит 2,34 млн. руб. (год назад 2,31 млн.), на рынке де-люкс – 1,33 млн. за кв. м (год назад 1,31 млн.).
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Что-то я не пойму, кто мне воду льет в уши. Одни риелторы говорят, что недвижка за пол года упала на 30%, а я вижу обратное. А другие....
Прикинулся я, значит, покупателем, хотя на самом деле -продавец. Но мне-то надо найти истину. Вот и решил пойти таким нехитрым путем.
Ну, думаю, ага, если мне трут что, типа недвижка упала, да так сочно, что теперь все застройщики стали пахнуть одинаково. А значит остается только выбрать место, где мне гнездиться. Хотя раньше приходилось выбирать что по карману.
Вообще, прихожу как покупатель, прикидываюсь валенком и говорю: у меня, типа, есть наличка 5,5 лямов, вот хочу купить в престижном районе, с развитой инфраструктурой квартиру, ну, скажем, однушку в Химках или в Лобне. Ну, так, чтобы не ниже третьего этажа, с евроремонтом и практически «заезжай и живи».На меня смотрят и молчат, смотрят и молчат. Ну, думаю: немые что ли?
Спрашиваю: я отвлек вас от важных дел? Да нет,-говорит дед. Ну, просто он выглядел так. Одна более наглая говорит: вы вообще где живете? Я говорю: в России, а где же еще? Говорит вот эта, которая самая наглая, интуиция не подвела меня. Петрович, сегодня день такой удачный или что творится с этими людьми? А что со мной не так? Да вы уже пятый, который приходит и вот такую ахинею нам предлагает.
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Записная книжка по сектору недвижки и строительству
В России 53 млн домохозяйств.
И примерно 66 млн квартир (❌точную цифру сходу не нашел!)
(❌сколько всего ИЖС в РФ — цифру сходу не нашел!)
В год строится 1,2 млн квартир + 400 тыс ижс
Через 10 лет будет 76 млн квартир на 53 млн домохозяйств.
✅Не многовато-ли?
А если сюда еще ИЖС плюсануть, то совсем космос
в 2022 многоквартирные дома +45 млн м2
в 2022 ИЖС +57 млн м2 — рекорд⚡️ — тренд на рост ИЖС
Ср. обеспеченность жильем в РФ = 28м2/чел
В 1970 это было = 11,1 м2/чел
в период 1910-1950 число метров на 1 чел вообще не росло и составляло 5,5 м2/чел
Средние мировые значения = 40м2/чел. В самых богатых странах это >50м2/чел
Но! По числу квартир на 1000 чел = 473 мы уже упираемся в потолок, и находимся впереди многих развитых стран.
Доступность жилья в РФ на среднем уровне: 1м2 стоит 11,3% годового дохода домохозяйства
Ср. стоимость метра = 114 тыс рублей.
Средний доход домохозяйства = 90 тыс рублей в мес, или 1080 тыс в год.
Это средний уровень доступности жилья по Европе.
✅Но мне кажется, в ситуации, когда метр стоит 1,14 млн рублей, а доход 10,8 млн руб в год, квадратный метр будет гораздо доступнее, хотя пропорция будет той же. Поэтому сравнение пропорции с развитыми странами не совсем уместно.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Росреестр по Москве: В марте 2023г зарегистрировано 14 782 договоров купли-продажи жилья (+38,3% м/м)
Статистика демонстрирует положительную динамику на вторичном рынке недвижимости
18 апреля 2023
Управлением Росреестра по Москве в марте 2023 года зарегистрировано 14 782 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, показатель на 38,3% превзошел февральский результат (10 690). Всего в первом квартале оформлено 33 144 таких договора.
«Весь первый квартал мы отмечаем позитивную динамику на вторичном рынке жилой недвижимости, прирост из месяца в месяц в среднем на треть. Квартальные результаты год году все еще находятся в отрицательном поле с разницей 19%, но здесь важно отметить влияние активного 2021 года и последующий рост востребованности готового жилья в первом триместре 2022 (40 950), — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве, — При этом мартовский объем регистраций договоров больше, чем в предпраздничном декабре (14 тыс.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Бетоноинвесторы кричат от боли
Смотрим историю снижения цен новых однушек недалеко от Москвы:
Новая Москва. Ватутинки: Цена упала с 8.5 млн до 7.5 млн:
Новая Москва. Московский. Цена упала с 13 млн. до 12 млн:
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Ипотечникам ослабят удавку на шее
Кабальная ипотека и всевозможные дополнительные кредиты в других банках и МФО (прости, Господи) могут оставить человека на улице. В то время когда зарплаты падают, задерживаются или вообще отсутствуют по причине сокращения или болезни, кредиты сами себя не оплатят и ваши счета могут оказаться заблокированы, а из-за этого уже нет возможности платить ипотеку. Тогда вы прощаетесь с тесной двушкой и приобретаете широкую поляну в лесу или территорию возле заводских труб али вокзалов. Романтика и свобода и мусорный бак. Что ещё для жизни нужно...
Чтобы этого не произошло и бедолага не оказался на улице с голой сами знаете чего, он теперь сможет обратиться с прошением в банк о реструктуризации, да не о простой, а специальной, которая называется комплексное урегулирование задолженности. На выбор вам предложат:
- Снизить размер или отмена неустоек
- отсрочить обязательства по начислению процентов или основного долга
- Смена даты платежей
- Прекращение обязательств при соглашении сторон
Авто-репост. Читать в блоге >>>- В Москве начали предлагать кладовки в качестве жилья
Жилье практически в центре, две минуты от метро, доступ к паркингу и уютному внутреннему дворику. Всего 870 тысяч рублей. Преимущества, конечно, очевидны, но есть большое но. Даже не большое, а маленькое: площадь комнаты — 2,3 квадратных метра. Это кладовка, шкаф. Только, в отличие от шкафа Бендера из «Футурамы», за дверью нет просторного помещения с большим окном. Окна в нашем случае вообще не предусмотрены.В интернете довольно много статей о миниатюрных студиях-апартаментах. Там обычно есть все минимальные удобства и даже окна. Компактно, тесно, но переночевать точно можно. Кто-то смеется, а кто-то действительно живет. Но кладовка в качестве койко-места — это все-таки нечто выдающееся. Предлагаемый лот располагается в жилом комплексе бизнес-класса «Царская площадь» у метро «Динамо».
Судя по фото, в каморке есть небольшой диванчик, маленький умывальник, зеркало и несколько настенных полок. Вход действительно свой собственный.
www.bfm.ru/news/523824
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.
Сочи (объявления)Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.
Сочи: март → апрель
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Serenity Residence в Махмутларе/ Доход, обзор, как я живу
Сделал глубокий обзор классного комплекса в Махмутларе (Алания, Турция) под названием Serenity Residence.
Показал инфраструктуру, как я живу, а также проанализировал доходность квартиры 1+1 от сдачи в аренду.
Какая она получилась, большая или маленькая для вас?
Тайм-коды:
00:09 — в этом выпуске
01:12 — инфраструктура комплекса Serenity Residence в Махмутларе (Турция)
04:17 — за сколько можно сдавать квартиры в Серенити Резиденс
05:22 — как я живу здесь
06:10 — инвестиционная квартира
06:35 — расходы при покупке квартиры в Турции
08:30 — доходность от сдачи этой конкретной квартиры 1+1
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Цены квартир в Апреле -1.5%
Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За три недели Апреля ценники на квартиры в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:
Сильнее всех завалилась первичка в Красноярске. Сильнее всех выросла в Белгороде. Кстати, с начала войны ценники первички в Белгороде выросли с 50 тыс. до 100 тыс. / кв.м. Вот куда нужно было инвестировать. Кто бы знал.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Кто-нибудь взял ипотеку под 0.1% или 0.01% на весь срок?
Для особо одаренных смартлабовцев подчеркиваю — 0.1% или 0.01% на весь срок ипотеки. Не на первый год. Не на первые два года. Не до момента сдачи дома. А на весь срок — 5-10-15-20-25-30 лет.
Есть тут такие ипотечники?
Если есть, напишите, пожалуйста, название Банка, название Застройщика и MM.YYYY заключения кредитного договора.
Спасибо.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Срочно продавайте инвестиционную первичку!
Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.
Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:
1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.
2. Заносит эти 30% ростовщику.
3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»
4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).
5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.
6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.
Что изменится?
С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.
Что это значит?
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Ипотечное кредитование в России в марте ускорилось и составило 2,1% против 1,5% месяцем ранее
Ипотека в России в марте выросла.МОСКВА, 20 апр -- ПРАЙМ. Темпы роста ипотечного кредитования в России в марте ускорились и составили 2,1% против 1,5% месяцем ранее, что почти соответствует докризисному уровню, говорится в документе, опубликованном Банком России.
«Темпы роста ипотеки приблизились к докризисному уровню. По предварительным данным, ипотека в марте ускорилась до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%)», -- сказано в документе.
Отмечается, что в январе-феврале выдачи были на низком уровне из-за того, что в декабре прошлого года население оформило кредиты на рекордные около 700 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2022 году в среднем за месяц выдавалось около 400 миллиардов рублей ипотеки. Люди опасались, что программа «Льготная ипотека» может быть закрыта, повлияло и повышение ставки по ней до 8%, отметили в регуляторе.
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Актуальный взгляд на недвижимостьПредставляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.
Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.
По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.
Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.
Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.
Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Инвестиции в недвижимость
В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежнуюЧтобы купить акции, выберите надежного брокера:
