Инвестиции в недвижимость

За последние два года рынок коммерческой недвижимости перевернулся «с ног на голову», время «вертолётных» денег закончилось и приходит отрезвление. Рынок Сан-Франциско всего за несколько лет превратился из одного из самых популярных офисных рынков в США с уровнем вакантных площадей в 7% в 2019 году и одними из самых высоких арендных ставок в США, в никому не нужный, полумертвый. Около 33% всех офисных площадей сейчас выставлены на продажу – хуже даже, чем в Хьюстоне, который в течение многих лет был худшим рынком офисных помещений в США.

Нил Калланан из Bloomberg подчеркнул: "Крах коммерческой недвижимости(CRE), разворачивающийся в США, является естественным следствием количественного смягчения, который вытеснил инвесторов из более безопасных активов, таких как облигации, в альтернативные фонды, такие как частные инвестиции, торговые центры и склады". Количественного смягчения на 5 триллионов долларов, это больше чем за весь предыдущий период существования ФРС.

Журналист написал заметку под названием «Крах CRE является частью цены глобального количественного смягчения» после последних слухов о CRE, связанных с потерями по кредитам, наращиванием резервов и сокращением дивидендов, объявленных New York Community Bancorp, региональным банком с высоким риском кредитования многоквартирных домов и CRE по всему Нью-Йорку.

Жилье продолжит дорожать.

Общий рост себестоимости кв. м жилой недвижимости массового сегмента с четвертого квартала 2020 года к началу этого года составил 63%, пишет РБК со ссылкой на исследование «РКС Девелопмент». За прошлый год, например, стоимость строительно-монтажных работ выросла на 18%, а в 2022 году она выросла только на 5%.

Несмотря на рост себестоимости строительства и серьезную инфляцию, маржинальность по девелоперским проектам в целом не изменилась. Темпы роста себестоимости не обогнали прирост стоимости продаж в жилых проектах.

Каждый четвертый рубль из стоимости строительных работ приходится на фонд оплаты труда, который существенно вырос за последние годы. Также большой рост отмечается в сегменте фасадных работ и инженерии. В компании прогнозируют дальнейший рост стоимости рабочей силы, которая сейчас испытывает дефицит.

Аренда жилья в крупных городах дешевле платежей по ипотеке.

Ипотечный платеж при покупке вторичного жилья в российских городах-миллионниках более чем в два раза превышает размер средней арендной ставки, пишет РБК со ссылкой на исследование ЦИАН.

Большая разница между размером ипотечного платежа при покупке вторички и ценами на аренду создает потенциал для дальнейшего роста ставок найма в миллионниках.

Аналитики ЦИАН отмечают, что благодаря действию льготных программ на первичном рынке разрыв между арендными платежами в современных домах (постройки после 2015 года) и платежами по ипотеке на новостройку заметно меньше — в среднем по городам-миллионникам он составляет 10%.

Т.е. льготная ипотека — мать всего. Как тут не вспомнить (https://t.me/domostroy_channel/10645) нагнетание обстановки через СМИ перед окончанием действия госпрограммы 1 июля.

Дом. рф фиксирует обвал продаж во всех крупных городах страны.

В Москве в январе было продано 89,8 млрд руб. против 183,7 млрд руб. в декабре. В Московской области в прошлом месяце было продано недвижимости на 23,1 млрд руб., а в декабре на 51,1 млрд руб. Краснодарский край тоже в ауте по продажам (17,9 млрд руб. против 37,1 млрд руб.)

Общая сумма продаж квартир в январе уменьшилась на 48% по сравнению с декабрём прошлого года.

Средняя цена кв. м в новостройках ЦАО достигает 2,2 млн руб.

Максимальная средняя стоимость кв. м в ЦАО отмечается в Тверском районе. В этой локации показатель достигает 2,2 млн руб. (+3,6% за месяц; +3,1% за год), говорится в исследовании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

В экспозиции первичного рынка ЦАО находится 68 проектов на 315 тыс. кв. м и 3,3 тыс. лотов. При этом основной объем предложения представлен новостройкам премиум-класса, на долю которого приходится 48,3%. На втором месте — недвижимость элит-класса с долей 26,2%. Также есть предложение бизнес-класса — 23,5% и массового сегмента — 2%.

Наиболее низкая средняя стоимость кв. м на первичке отмечается в Красносельском районе — 732 тыс. руб. (+0,1% за месяц; +2,4% за год). На втором месте в рейтинге расположилось Замоскворечье со стоимостью 767,8 тыс. руб. (+1,8% за месяц; +29,8% за год), на третьем — Басманный, где средневзвешенная цена кв. м составляет 793,3 тыс. руб. (+1,5% за месяц; +13,6% за год).

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Пресненском районе — 802,5 тыс.

Объем выдачи ипотеки в России в феврале снизился на 24% к прошлому году.

В прошлом месяце ипотеку выдали на 322,5 млрд руб., что на 24% меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, говорится в исследовании Frank RG. При этом показатели февраля на 16,8% выше января.

В количественном выражении зафиксирован месячный рост в 20,4%, до 82,8 тыс. (к январю этого года), но к февралю прошлого года фиксируется снижение на 27,2%. Годовое снижение может быть связано с ужесточением условий выдачи льготной ипотеки, а также ростом ставок по рыночной ипотеке.

Средний размер выдаваемого кредита второй месяц подряд показывает снижение. В прошлом месяце он составил 3,8 млн руб. (-2,9% к январю этого года).

Среди инвесторов популярны фонды складской недвижимости. На это есть причины — в первую очередь активное расширение логистических сетей крупных маркетплейсов: Озона, Вайлдберриз, Яндекс Маркета и Сбермегамаркета.

Качественные складские площади сейчас в дефиците. Даже Хендерсон инвестирует в собственный распределительный центр. Думаю складская недвижимость сейчас является одним из самых горячих сегментов рынка и останется таким в ближайшие годы.

$OZON $YNDX $SBER

&Антикризисная Россия &Компании роста RUB

Рубрика #выжимки

Самое важное из исследования 'РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2023' от Деловой Профиль.

На мировом рынке ожидается, что в ближайшие годы с 2024 по 2027 гг., ключевые секторы складского хранения, связанные с производством, розничной торговлей, здравоохранением, строительством, автомобилестроением, технологиями и т. д., будут демонстрировать непрерывный рост. Кроме того, ожидается увеличение спроса со стороны сектора электронной коммерции. Покупки через Интернет приобрели популярность и стали доступны практически для всех типов клиентов. Появление онлайн-покупок создало огромный спрос на складские площади как в развитых, так и в странах с развивающейся экономикой.

На днях состоялось знаменательное событие – цены на московскую недвижимость установили исторический максимум.

Цены с ноября подбирались к максимуму, и даже начали корректироваться вниз, но новый год – новый рекорд. Аккурат к 8 марта (статистика на 6.03) цены установили исторический максимум, превысив прошлый с весны 2022 года. Возможно, это связано с женским праздником и все мужчины поспешили сделать подарок своим половинкам?

Нет, нас не похитили инопланетяне. Нет, вы не ошиблись – это мы с 2022 года были против льготных и субсидируемых застройщиками кредитов, потому что доступнее они ничего не делают. И да, кажись мы берем льготную ипотеку 😂

Льгота льготе — рознь

О видах льготных программ мы писали здесь. Есть классическая льготная ипотека, семейная, Дальневосточная, Арктическая, IT. Программы отличаются ставкой, максимальной суммой, и критериями кто им соответствует. Классическая льготная ипотека еще полтора года назад так взвинтила цены в городах, что уже сданная квартира в соседнем дом с ремонтом, мебелью и техникой стоила на 20% дешевле, чем строящаяся первичка от того же застройщика. IT и семейная ипотека интересны и найдут своего покупателя, потому что это адресная поддержка.

Пандемия дала возможность многим профессиям работать из дома. Так зачем жить в перенаселенных городах? Разбираем, какой он, дом мечты и сколько стоит?

У нас получилась неделя недвижимости:

· Пересчитали рост недвижимости в долларах (доход на уровне валютного вклада)

· Разобрали рынок аренды (рост на 18-40% за 2023 год 😳)

· Заодно поучаствовали в размещении облигаций строительной компании Брусника

Мы плавно подводим к статье льготной ипотеки в загородной недвижимости, которая будет завтра. Но сначала нам надо определиться, что такое дом мечты?

Пандемия расширила границы возможного в удаленной работе. Совсем недавно жить в пригороде в собственном доме могли представить себе немногие. Проблемы понятны: то, что стоит разумных денег – или далеко, или без инфраструктуры. То, что в разумной близости – стоит неразумных денег. Когда не нужно каждый день тратить на дорогу час в одну сторону, комфортная локация для жизни становится новым приоритетом. Теперь не обязательно снимать дорогую и неудобную, но близкую студию у метро.

💰Министерство финансов опубликовало информацию овыделении 260 млрд рублей в 2024 году и 1,5 трлн рублей до 2030 года для продления программы семейной ипотеки, инициированной Президентом в ежегодном послании Федеральному собранию.

⛔️ Минфин стремится ограничить влияние льготных программ на ипотечный рынок, выражая намерение снизить долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья до 25–30% к концу 2023 года, уменьшив ее с текущих 90%.

💳 Для финансирования масштабных программ необходимо принять меры, и в этом контексте возможны повышение налогов, девальвация рубля или увеличение государственного долга. Однако при наращивании долга можно столкнуться с ограничениями, поскольку более 60% от новых средств от ОФЗ уже направлены на покрытие процентов по старым обязательствам, а объемы размещения ОФЗ оставляют желать лучшего. Да и ослабление рубля приведет к разгону высокой инфляции.

📈 Несмотря на финансовые вызовы, краткосрочный взгляд на рынок недвижимости остается нейтрально-положительным, но долгосрочно есть перегрев.

Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли yf 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно

Как всегда, в аренде нас интересуют:

— число объявлений

— цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)

— срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)

Что из себя представляет рынок аренды?

80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.

Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.