Копипаст | Китай, рынок недвижимости. История вопроса.

Почему Китай не может разобраться с беспорядком на рынке недвижимости?

Цены на недвижимость продолжают падать, домохозяйства, испытывающие финансовые трудности, вынуждены продавать недвижимость, а застройщики квартир, накопившие огромные долги по спекулятивным проектам, находятся на грани краха.


Как застройщики попали в такую ​​ситуацию?

В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после жесткого ограничения частных продаж на протяжении десятилетий. Тогда только треть населения жила в городах. Это число возросло до двух третей, а городское население увеличилось на 480 миллионов человек. Исход из сельской местности представлял собой огромную коммерческую возможность для строительных фирм и застройщиков. Деньги хлынули в недвижимость, поскольку формирующийся средний класс набросился на то, что было одним из немногих доступных безопасных вложений, подняв цены на жилье в шесть раз за 15 лет, заканчивающихся в 2022 году. Местные и региональные власти, которые полагаются на продажу государственных земель как на часть своих доходов, поощряли бум застройки. На пике своего развития сектор напрямую и косвенно обеспечивал около четверти внутреннего производства и почти 80% активов домохозяйств. Оценки разнятся, но с учетом новых и существующих домов, а также инвентаря, сектор стоил около 52 триллионов долларов в 2019 году — примерно вдвое больше рынка недвижимости США.

Ажиотаж вокруг недвижимости был вызван долгами, поскольку застройщики спешили удовлетворить ожидаемый будущий спрос. Бум стимулировал спекулятивные покупки, когда новые дома предварительно продавались застройщиками, которые все чаще обращались за финансированием к иностранным инвесторам. Непрозрачные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков. Спекуляции привели к астрономическим ценам, при этом дома в городах бума, таких как Шэньчжэнь, стали менее доступными по сравнению с местными доходами, чем дома в Лондоне или Нью-Йорке. В ответ на это правительство в 2020 году предприняло шаги по снижению риска пузыря и смягчению неравенства, которое может создать недоступное жилье.
Стремясь обуздать долги отрасли и опасаясь, что серийные дефолты могут разрушить финансовую систему Китая, чиновники начали сокращать новое финансирование для застройщиков и попросили банки замедлить темпы ипотечного кредитования. Правительство ввело строгие правила по коэффициентам задолженности и денежным остаткам для застройщиков, которые государственные СМИ назвали «тремя красными линиями». Эти меры вызвали у застройщиков денежный кризис, который усугубился из-за воздействия агрессивных мер по сдерживанию Covid-19, таких как приостановка строительных площадок.

Многие застройщики не смогли придерживаться новых правил, поскольку их финансы и так были напряжены. В 2021 году крупнейший застройщик Китая Evergrande Group допустил дефолт на сумму более 300 миллиардов долларов, что положило начало кризису недвижимости в Китае. Еще два гиганта недвижимости, Country Garden и Sunac, допустили дефолт в 2022 году.

Как репрессии повлияли на рынок?

После многих лет ненасытного спроса со стороны покупателей рынок остановился. В дополнение к ограничениям правительства на кредитование, экономический шок от карантина из-за COVID усилил культуру бережливости, а ухудшение ситуации на рынке труда означало, что люди внезапно столкнулись с увольнениями и сокращением зарплат.

Цены на недвижимость начали падать в 2022 году. В августе 2024 года в стране было зафиксировано самое резкое годовое падение стоимости недвижимости за девять лет. Помимо миллионов квадратных футов недостроенных квартир, которые задолжавшие застройщики оставили пылиться, дисбаланс спроса и предложения привел к тому, что по состоянию на май 2024 года 400 миллионов квадратных метров недавно достроенных квартир оставались непроданными .
При уровне задолженности домохозяйств в 145% от располагаемого дохода на душу населения на конец 2023 года домовладельцы все больше испытывают финансовое давление. Коэффициент просрочки по ипотечным кредитам в стране, который отслеживает просроченные ипотечные платежи, подскочил до самого высокого уровня за четыре года по состоянию на конец 2023 года. Некоторые домовладельцы вынуждены продавать свою недвижимость по сниженной ставке, что только усугубляет проблему.


Что сделало правительство, чтобы попытаться поддержать рынок?

В 2022 году власти поняли, что правила по сдерживанию рынка зашли слишком далеко. Стремясь избежать « момент Lehman » — когда крах американского банка в 2008 году вызвал шок на мировых рынках, — правительство представило меры, направленные на стимулирование акционерного, облигационного и кредитного финансирования для застройщиков, чтобы смягчить кризис ликвидности.
Застройщикам разрешили получить больше денег от предварительных продаж квартир, крупнейшего источника финансирования отрасли, и 200 миллиардов юаней (27 миллиардов долларов) были выданы в качестве специальных кредитов для завершения замороженных жилищных проектов. Правительство скорректировало финансовые правила, позволив центральному банку увеличить поддержку застройщиков, находящихся в затруднительном положении, и поручив банкам обеспечить рост как жилищной ипотеки, так и кредитов застройщикам в некоторых областях.

Совсем недавно правительство сократило расходы по займам по существующим ипотечным кредитам, ослабило ограничения на покупку в крупных городах и снизило налоги на покупку домов. Оно также сократило расходы на покупку для людей, желающих обновить жилье в некоторых крупных городах. Несмотря на эти меры, рынок недвижимости остается в тупике.

Что еще готово сделать правительство?

Чиновники правительства явно не хотят усугубления кризиса недвижимости. Ограничивая ущерб, нанесенный застройщикам, они стремятся остановить кровотечение в других уязвимых частях экономики. Сюда входят банки, значительная часть активов которых связана с недвижимостью; строительная отрасль, в которой занято 51 миллион человек; и местные органы власти, которые полагаются на продажу земли застройщикам для поддержания своих государственных расходов.

Власти обдумывают дальнейшее вмешательство. Они рассматривают предложение, которое позволит мегаполисам, таким как Шанхай и Пекин, смягчить ограничения для неместных покупателей — тех, у кого нет так называемого вида на жительство Хукоу. Это был один из мощных способов, с помощью которых правительство ранее сдерживало цены, поскольку разрешение, похожее на паспорт, регулирует перемещения населения, ограничивая доступ к жилью, медицинским и образовательным ресурсам в городах. Оно также рассматривает возможность отмены различия между покупкой первого и второго жилья, что проложит путь к меньшим первоначальным взносам и более низким ставкам по ипотеке на второе жилье. Также ожидается, что Народный банк Китая снизит основную процентную ставку экономики — семидневную ставку обратного РЕПО — с 1,5% в 2025 году.