SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. Buybuy
Где следует покупать доходную недвижимость
- 29 марта 2019, 16:45
- |
Добрый вечер, коллеги!
Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.
1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.
Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.
С уважением
Терпеть не могу отписываться по общим, набившим оскомину, вопросам. Тем более с политическим оттенком.
Однако, тема покупки недвижимости с целью извлечения дохода настолько заросла мусором за последние 2-3 суток, что не могу пройти мимо.
1. В вопросе снимать или покупать недвижку есть старый проверенный ответ — показатель типа Шарпа. А именно — годовой процентный доход от сдачи недвижки в аренду. Если он выше ставки по депо — покупаем (и рассчитываем на рост). Если в 2 раза ниже (как сейчас) — арендуем и не паримся. Все остальные расчеты — суть результат неправильного пользования ипотечным калькулятором.
2. Если мы решили купить доходную недвигу — то почему в России то? Налоги ниже? Или обои проще клеить?
3. Ну и в завершение несколько реальных кейсов, показывающих, что современная Россия — донор токсичной доходной недвиги
3.1. Доминиканская республика (Luxury) — Casa de Campo. Окупаемость недвиги 4-5 лет. Доминиканский песо крепче рубля.
3.2. Дубай, Sofitel Palm Jumeira, Serviced apartments (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. AED крепче рубля.
3.3. Вьетнам, Ня Чанг. Vinpearl (Luxury). Окупаемость 4-5 лет. Вьетнамский донг крепче рубля.
Всем желающим инвестировать в Воронеж Родину — не читать.
С уважением
теги блога Мальчик buybuy
- экономиках
- Android
- deep learning
- eurrub
- forex
- Google Play Market
- LMAX
- S&P500
- telegram
- автомобили
- активы
- акции
- алгоритмическая торговля
- альфа-банк
- анекдот
- банки
- Вассерман
- ВВП России
- Газпром
- государство
- делимся интересными фильмами
- деприватизация
- Дерипаска
- доверительное управление
- доллар рубль
- Дональд Трамп
- жильё
- ЗОЖ
- золото
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инфляция
- инфоцыгане
- искусственный интеллект
- Казахстан
- Китай
- коронавирус
- криптовалюта
- лчи 2019
- недвижимость
- Нефть
- Новости
- Общее образование
- Общее развитие
- опрос
- опционы
- оффтоп
- Павел Дуров
- Политика
- политсрач
- Прогнозы
- русал
- рынок труда РФ
- с новым годом
- санкции
- СВО
- слово пацана
- смартлаб
- СПГ
- США
- технический анализ
- торговая система
- торговля
- торговые роботы
- Торговые терминалы
- трейдинг
- Украина
- физическое золото
- философия
- фильмы про биржу и трейдинг
- форекс
- экономика России
- юмор
Ждать осталось 0.5 года.
Год назад был ох"№; ный вариант в Sofitel Palm — отдельная вилла с бассейном площадью 261 квам продавалась за 4.4 mio AED — это грубо $1 mio. Serviced apartments — т.е. в-принципе особо не отличается от гостиничного номера. В отеле luxury номер на 180 квам обходится в $3,000/день, так что срок окупаемости объекта — 1 год!
К сожалению, всю сумму нужно было оплатить в течение 2 дней — не потянул я ((( Да и нормальный договор за такой срок не заключается...
К Вьетнаму присматриваюсь. Раньше были жесткие ограничения на приобретение недвиги нерезами — в моменте все рассосалось в нужную сторону...
С уважением
Я веду разговор только о serviced apartments, т.е., грубо, об отельных номерах
В Доминикане гостей размещает Casa de Campo
В Дубае — Sofitel Palm
Во Вьетнаме — один из 3-х Vinpearl (смотря где Вы купили)
С уважением
И какую доходность Вам даст REIT?
И сможете ли Вы выйти из REIT с паем, скажем, $10 mio? За один день?
С уважением
конечно. при дневных оборотах то в 300 млн.
А доходность средняя за 5 лет?
С уважением
Вилла, которую я не успел купить в Sofitel Palm, на бумаге окупалась за год
В реале (с учетом комиссий отеля) — максимум за 3.
Плюс ликвидность фантастическая при продаже.
Правда, такие варианты ловить надо.
С уважением
Вилла 261 квам с бассейном в номерном фонде Sofitel Palm.
Ближайший суперлюкс в этом же отеле (180 квам) стоил $3,000/сутки
Что я неправильно считаю?
Поэтому сходу предлагаю коэффициент 1:3
С уважением
Если в течение 1-2 года куплю что-то подобное (м.б. не в этом отеле, а, скажем, в FIVE в начале Пальмы) — обязуюсь поставить в известность местную общественность )))
С уважением
Но точечные инвестиции имеют свою отдельную прибыль
С уважением
Как у всех фондов
С уважением
Доминикана — это рай для инвестора. Серьезно.
Просто одной туристической поездки не хватит. Долбить профильные сайты тоже не получится.
С уважением
P.S. Идее про безрисковый профит скоро исполнится 100 лет. Что Вы лично заработали за прошедшие 100 лет на этой основе?
Сарай из блоков с перекрытиями без отопления. Выкуплен за 6.2 млн руб.
Сдан в аренду крупной продуктовой сети на букву П.
Крупная сеть за свой счет сделала капитальный ремонт, заключила долгосрочный договор аренды.
Аренда считается по формуле от оборота, ежемесячно не менее 200 тыс.руб.
2.4 млн в год.
Окупаемость менее 3х лет.
Внимание к помещеию и к крупной сети минимальное.
Но это не жилищка. Так что пример — не в кассу.
У меня знакомый строит бараки, в эксплуатацию не сдает, зато гастарбайтеров селит сотнями. Тоже бизнес, но — незаконный.
С уважением