Как стать совладельцем магазина “Пятерочка”. Часть 2

Я беседую с Александром Ашрафулиным. Саша — очень крутой эксперт в сфере коммерческой недвижимости. Причем эксперт в отдельном сегменте — стрит-ритейл. Его мнение очень ценно для меня. Делюсь с читателями очередным “алмазом”.

Ранее уже писал статью про мой опыт в этом сегменте. Вот вам альтернативный подход.

Стиль автора, орфография и пунктуация сохранены.

В чем суть твоего продукта?

Продаем коммерческие помещения с действующими арендаторами, по которым заключен долгосрочный договор аренды от 7 до 10 лет.

Почему рядовой инвестор должен перекладываться из рентной жилой недвижимости? Это вообще безопасно?

Потому что доходность на сегодня в два раза выше, чем доходность при сдаче жилой недвижимости. Ты можешь продать свое жилье, в котором живешь, с условием того, что будешь его арендовать. Далее войдешь в коммерческую недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости будет вдвое перекрывать аренду своего жилья. Я думаю, что больше ничего не надо говорить. Всем все понятно, если умеете пользоваться калькулятором.

Какой порог входа?

Порог входа начинается с 10,5 млн. рублей на сегодняшний день (по нашим объектам). Можно купить удаленный объект, он будет стоить дешевле. Но такие предложения появляются не часто. Их быстро разбирают. Покупателей в таких чеках сильно больше.

Ты приводишь расчеты доходности. Цифры реальные? Можешь назвать доходность по уже работающим объектам?

Да, цифры реальные, но это арендные обороты магазинов. То есть не учтен налог с дохода и расходы по содержанию.

Простой пример – недавно был продан объект «Пятерочка» с арендной платой 300 тыс. рублей в месяц за 8,3 года окупаемости. Это 100 месяцев, 30 млн. рублей.

С 300 тыс. налоговый расход ИП при упрощенной системе налогообложения 6% — 18 тыс. рублей. Общедомовой взнос 12 тыс. рублей в месяц. Вот, в принципе, все расходы по этому объекту. Эксплуатирует арендатор сам. Чистит снег, вывозит мусор, охраняет, освещает.

Получается, если мы вычтем из 300 тыс. два расхода, то узнаем реальную окупаемость и реальную доходность. С другой стороны, с каждым годом увеличиваются обороты самого магазина. То есть увеличивается арендный платеж за счет того, что есть параметры «% от РТО» и индексация.

Резюмируя. Налоги и общедомовые взносы удлиняют окупаемость. А работающий процент от товарооборота и индексация ее укорачивают. 8,3 – расчет по первому году. В реальности он окупится за 7 лет. Если будет кризис и продукты подорожают в 1,5-2 раза, то окупаемость может сократиться до 5,5-6 лет.

Через какое время я начинаю получать свой первый доход?

Входим в сделку, подписываем договор купли-продажи, сдаем на регистрацию. В договорах настаиваю на следующем пункте — «аренда новому собственнику полагается с момента перехода права собственности». То есть с даты, которую ставит сотрудник Росреестра. Дальше происходит взаиморасчет по текущему месяцу покупателем и продавцом, а со следующего месяца аренду получает уже новый собственник. Жирный плюс против покупки не сданного объекта. Кэш идет с даты регистрации, а не после нахождения арендатора.

Кто в здравом уме будет продавать такие сладкие объекты?

Первая категория – это люди, которые создают такие объекты. Либо строят с нуля, либо адаптируют объект под такого рода бизнес. Затем сдают его в аренду. И продают. Зарабатывают за счет разницы между вложенными и проданными средствами. То есть создают быструю капитализацию. В процессе продажи получают аренду. Тоже неплохая прибавка.

Второй тип – это люди уже купившие. Кто-то женится, кто-то разводится. Кто-то расходится с партнерами. Кто-то укрупняется, хочет взять объект побольше. Кто-то наоборот, хочет взять поменьше, а деньги завести в бизнес.

Разные жизненные ситуации. Рынок есть сейчас. И он достаточно динамичный и ликвидный.

Чем твой продукт лучше Aktivo.ru? У них вот порог входа сильно ниже

Каждый продукт чем-то лучше, чем-то хуже. Здесь из явных преимуществ – это, конечно же более высокая доходность. Потому что нет расходов на управление.

При владении паями ты платишь НДФЛ 13%. А тут ты платишь расход твоего юридического лица. Например, ИП, если это упрощенная система 6%. Если у тебя какая-то еще деятельность ведется и есть куда показать расход, то работаешь по системе “доход минус расход”. Налог составляет 1%.

У них порог входа сильно ниже, но и ликвидность ниже. То есть из полноценного объекта можно выйти быстрее. Я не очень глубоко знаю как устроен вторичный рынок у паев “Активо”. Но мне кажется, что ликвидность там явно не лучше, чем ликвидность моно-объектов.

То есть доходность и ликвидность — плюс.

Цена входа — минус.

По какому принципу ты выбираешь локацию?

В первую очередь мне важно насколько себя комфортно чувствует арендатор на изучаемом объекте. Беру количество домохозяйств в радиусе, средний чек по магазину, оборот — все соотношу.

Если в договоре прописаны отчеты собственнику, то все проще.Смотришь сколько платят, смотришь сколько торгует магазин, соотносишь цифры.

Важен фактор личного комфорта, чтобы магазин находился именно там, где тебе нравится.

Для кого-то комфортны магазины с доходностью 16-17% годовых. Их устраивает, что объект расположен в городе за тысячу километров. А есть те, кто говорит, мне надо 9% годовых, но пусть это будет в шаговой доступности от того места, где я живу.

Лично мне без разницы где находится магазин. Я им не управляю — эксплуатирует арендатор. За 17% годовых можно купить и в Хабаровске.

Про какие риски ты обычно говоришь клиентам в момент покупки?

Всех беспокоит то, что арендатор может съехать. Это просчитывается математически. Юридические риски смотрит юрист. Технические риски тоже возможны. Мы проверяем соответствие документов тому, что требует арендатор по этому объекту. Как правило если он уже там сидит, то 95% всех возможных технических и юридических рисков мы уже миновали.

Как выйти из такого объекта?

Если клиенты выходят из объектов, они тоже обращаются к нам. Мы их реализовываем. То есть тут проблем нет. Личный рекорд – от момента обращения к нам до реализации и подписания договора купли-продажи – 10 дней календарных дней. Антирекорд – сложный торговый центр, продавался 1,3 года. Вот диапазон ликвидности такого рода объектов. Это, естественно, при вменяемом подходе. Если ты принимаешь ту цену, которую мы рекомендуем к реализации. Сейчас ставки Центробанка падают, естественно, такие объекты дорожают.

Почему выгоднее брать объекты с якорным арендатором?

Во-первых, долгосрочный договор аренды. Во-вторых, арендаторы вкладывают в объект от 7 до 15 млн. рублей. Делают там ремонты, неотделимые улучшения. Они их сами охраняют, эксплуатируют. То есть вам не придется из Таиланда лететь обратно к себе на объект, чтобы ВДшкой смазать дверь, потому что арендатор просит вас это сделать.

А что будет если съедет якорный арендатор? Беда?

Чтобы съехал якорный арендатор нужны для этого причины. Как правило, они съезжают только по причине низких оборотов. В большей степени по причине оборотов, которые не соответствуют той арендной плате, которую они платят на сегодняшний день.

Быстро не съезжают, у них этот процесс долгосрочный. Они выходят на переговорный процесс к собственнику. Объясняют ситуацию. Арендой мы не дотягиваем до того плана, который себе поставили. Собственник обычно отвечает, что займитесь маркетингом, делайте больше акций. Поставьте промоутера, продвигайте сильнее объект, раскидайте по району каких-нибудь листовки в почтовые ящики. То есть, делайте какие-то движения по объекту, чтобы его раскачать.

Делают, через несколько месяцев приходят и говорят: «Сделали все, не получается». Собственник спрашивают, что нужно. Они говорят «Нам нужно сделать скидочку» 20, 30, 50, 100 тыс. рублей, зависит от объема объекта. На такой-то срок мы попробуем эти деньги также пустить в маркетинг. Собственник соглашается, либо нет.

Никто горячку не порет, не убегает с объекта. Более 150 объектов прошли через меня лично. Съезд был только один в Архангельской области. Там была проблема в том, что отключили отопление нескольких домов. Было переселение, то есть какая-то глобальная проблема.

Еще они съезжают там, где неадекватный собственник настаивает на своей аренде и не может дать временную скидку. Либо сделать скидку против возврата прикассовой площади, которую можно сдать еще тысяч за 30-50 рублей. Все это переговорный процесс, который вполне себе можно реализовать на выгодных условиях.

У тебя на сайте куча объектов? По какому принципу мне как инвестору выбирать из такого ассортимента? На что еще смотреть кроме доходности?

Задаем ряд квалификационных вопросов, определяем профиль покупателя и уже исходя из этого, делаем предложение из нашего списка. На самом деле, критериев больше 10, по которым мы определяем какой объект кому предложить.

Почему некоторые клиенты лезут в стройку? Ведь проще же зайти в уже готовый объект и сразу получать доход.

Чтобы, как им кажется, увеличить доходность – все просто. Как правило, без опыта, ничего хорошего из этого не получается, люди замораживают деньги, надолго.

Чтобы создать объект нужно что-то купить, оформить документы, построить, либо реконструировать. Все это должным образом зарегистрировать. Подвести необходимые коммуникации, чтобы было правильно, разрешенный вид использования, назначение и т.д.

Пройти все согласования, дальше договориться с арендатором, подождать все каникулы, все ремонты, все регистрации и только потом получать арендный доход. То есть цикл больше года, иногда и более двух лет.

Для чего морозить деньги для этого мне не понятно. Пусть этим занимаются профессионалы. Моя позиция. Я за то, чтобы получать деньги ежемесячно. Дальше мы сами решаем, куда их вкладывать, тратить на себя, либо реинвестировать.

Почему сети “Пятерочка”, “Магнит” и другие не выкупают свои же объекты?

Потому что скорость их развития увеличивается в 2-3 раза. То есть стоимость объекта составляет 20 млн. на открытие. А если покупать и открывать, то он может стоить 50, 60, 100 млн. рублей. Аренда для них – это очень быстрое развитие. Раньше что-то выкупали, сейчас не покупают вообще. Так проще и выгоднее. Доходность их бизнеса гораздо выше, чем доходность собственника объекта недвижимости.

Ставьте лайк, если интервью понравилось.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35