Блог им. EmeraldResearch

Мои обзоры по фондам недвижимости

Мои обзоры по фондам недвижимости


Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:


Фонды от ВТБ:


Фонды от Сбера:


Фонды от Парус:



Прочие фонды:



Пара мыслей по выбору ЗПИФ:

  • Нерентабельно покупать паи фонда, который собирает деньги под будущие покупки объектов, ждать их вы будете долго, а УК будет получать все свои вознаграждения;
  • Нерентабельно покупать паи фонда вне биржевых торгов, даже если в фонде уже есть объект, вам его продадут с конской наценкой.

Всем удачных инвестиций!

★25
31 комментарий
По Парусу левел ап, 75% кредитное плечо. Случись падение стоимости залога, и банк отожмет всю недвижимость вместе с деньгами инвесторов.
Тут у людей в феврале 22 с плечом 50% были маржинколы.
P.S. Не 75%, а 30-50%, на суть это не влияет
Александр Кашин, не знаю какие вы источники информации используете, но реальное плечо у Паруса:
34% у парус сбл
50% у озон
50% у нордвей

Ну и термин маржинкола тут не применим. Да и с чего вообще должна резко обвалиться цена объекта при нерасторгаемых контрактах, авансовых платежах и банковских гарантиях по аренде на ~2 года вперед.
Финансовый Архитектор, это вы просто еще не научились риски оценивать, а уже рекламируете фонды на широкий круг инвесторов.
Из всех перечисленных фондов работает на свои И имеет вменяемые комиссии только PNK Rental (плюс Летуаль в Атриуме, но он неликвидный, да и съехать может). Единственное не пойму, зачем им это все. Посмотрите комиссии фонда, при аренде 54 млн, они зарабатывают 1 млн. Не рентабельно.
Не ясно в общем в чем их заработок основной.
В Гостиничной недвижимости собственник получает максимум 65% дохода, 35% уходит на комиссии, обслуживание, управление. 
Александр Кашин, вы с какой целью пишите недостоверные данные?

UPD: посмотрел ваш профиль. Вы давно здесь, старый и уважаемый автор на СЛ. Не могу понять, то ли вы написали комментарии просто не разобравшись, поспешили, то ли как.

UPD 2: поясню:
— из всех фондов в статье только парус имеет кредитное плечо, все остальные «на свои» (в смысле на деньги пайщиков)
— комиссии фондов в районе 2% от сча в год ±0,5% обычно, СЧА фондов практически всегда от 1 млрд, часто от 5 млрд, а в Сбере есть и 50+ млрд, зарабатывают они вот прям нормально
— исключение по комиссиям pnk, они заявили цель своего фонда как инструмент роста оборачиваемости основного строительного бизнеса
Финансовый Архитектор, это не лично вам. Но приведу цитату: «Если Вы не видите на рынке дурака, то, наверное, это Вы сами». Уоррен Баффет (Warren Buffett)
Александр Кашин, мда))
Думаю, каждый сделает свои выводы, на этом откланяюсь.
Подскажите, пожалуйста, тикер ЗПИФа «Арендный бизнес 7».

avatar
vol, по ISIN можно найти RU000A1034U7
Финансовый Архитектор, А тот ПИФ торгуется на бирже или брать только через Сбер

avatar
vol, на бирже торгуется, вот страница фонда: www.sberfn.ru/funds/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7

думаю и через УК можно по цене СЧА взять, что не выглядит выгодным, так как на бирже он с дисконтом торгуется.

А чем он вам приглянулся? Там недвиги на 6,4 млрд при СЧА 64 млрд, то есть недвига — 10% от фонда. 

Если надумаете покупать, изучите инфу с сайта и доки: www.sberfn.ru/disclosure/fund/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7

Такие инструменты надо покупать с полным пониманием что лежит внутри и как это соответствует вашим потребностям. Все же на этапе «а где его купить» принятие решение может быть преждевременным.

Финансовый Архитектор, «Там недвиги на 6,4 млрд при СЧА 64 млрд, то есть недвига — 10% от фонда. »

плохо? прокомментируете этот момент?

avatar

Владимир С., был отдельный обзор:

smart-lab.ru/blog/832329.php

avatar
Инвестор, спасибо. изучил текущую структуру активов и доходность. За 2022г по аренде у них где-то 10% было, по депозитам была хорошая доходность из-за высоких ставок видимо. Если сейчас не будут перекладывать из депозитов в недвижимость, то доха на уровне ставки ЦБ будет действительно (минус налоги, комиссия) 
avatar
А делали обзоры американских REIT?
Маркиз Лафайет, не, они мне не интересны из-за неадекватного налогообложения. Ну и плюс не готов принять инфраструктурные риски. Если смотреть иностранную недвигу, то есть хорошие фонды на Китай на гонконгской бирже
Глянул как-то на историческую доходность пяти-семи акций фондов. 
Увидел какие-то единичные проценты. 
Стало невесело.
После чего произошел скандал с приостановкой поддержки котировок фондов Альфа-капитал.
Стало еще грустнее.
И вот уже несколько лет наблюдаю сумасшедшую рекламу РНК c закупкой блогеров на корню, что очень напоминает Урбан-групп, пылесосы Кирби и вызывает только чувство тошноты от того, что тебе активно впаривают кота в мешке.
И вот только-что зашел по вашей ссылке и увидел комис Тинькофф в размере 2,9% в год. А что инвестору-то останется?

Утверждать не буду, что прав в отношении исторических доходов, делал расчеты навскид.
Но хотелось бы увидеть графики исторической доходности с учетом дивидендов.
Плюс комисы в одной табличке.
Плюс спред в стакане.
Плюс средние ежедневные обороты.
Имхо с этого нужно начинать, а не с разбора проектов. Ведь есть риск, что на этой стадии все 100% биржевых фондов окажутся отбракованы
avatar
broker25, да хз, мне кажется любой, кто прочтет статью и заинтересуется фондом, зайдет в мобильное приложение или на сайт биржи и увидит спреды, обороты, графики, комиссии у меня указаны, доходности тоже.

Но конечно было бы удобно не лазить, а все иметь сразу перед глазами. Сбор такой информации — долгий труд, делать его бесплатно странно, как его монетизировать — не очевидно.
Спасибо автору за сбор информации. Вы единственный по этой теме, кто это делает системно. По крайней мере, других подобных я, увы, пока не нашёл. Сам пишу по теме в телеграм-канале https://t.me/bumned . Ваши материалы жду и читаю с удовольствием. А решения принимаю уже сам.
avatar
uraykult, спасибо за теплый отзыв!
Хорошие обзоры. По ПНК — пока пай стоил ниже 1800 — набирал позицию. Доходностью доволен.  Когда цена ушла к 2000 зафиксировал небольшую часть, снизив среднюю. Покупки пока прекратил.
Если у фонда получится купить новое здание — биржевая цена опустится до расчетной (в теории).
avatar
Dmitry_C, да, при покупке новых зданий в теории они должны будут выставить паи по СЧА в рынок. Это собьет цену. Но когда они решат продолжить расширение…
Финансовый Архитектор, из обзора ПНК:
В рамках договоров аренды предусмотрена ежегодная индексация на уровне 4-5% в зависимости от договора аренды
Как проверить, как индексация отражается на сумме выплаты за пай?
Есть ли она там и если есть, то на сколько процентов выплата растёт год от года?
На сайте ПНК отчёты о инвестиционном доходе выложены только с 2кв. 2022г.

avatar
Penguin, вот ловите: pnkrental.ru/report-table/

Финансовый Архитектор, 
Penguin, вот ловите: pnkrental.ru/report-table/
Спасибо, рост выплат на пай за 2022г. получился более 14%. 
ПНК начал платить с 3кв. 2020г.? Ранее выплат не было?
avatar
Penguin, не анализировал. Предположу, что это полная история, точнее понять можно только поднимая архивы с отчетностью на сайте УК. 
А у БКС не изучали? Слышал отзывы об их продуктах, в том числе зпиф хорошие. У меня у них пока брокерский счет, только бумаги беру, но очень хочу еще попробовать что-то.
Grigo, ничего не слышал о зпиф недвижимости от бкс. Разве такие есть? Или вы еще про какие-то их зпифы?
Финансовый Архитектор, для физлиц у БКС опифы и бпифы, они все на сайте уних есть bcs.ru. Вполне привлекательно смотрятся.
ПНК-Рентал походу все...
avatar
Konstantin K., жаль, что УК не дождалась улучшения, имхо было бы лучше повышение комиссии. Потенциально покупатель с кучей денег — фонд Сбер арендный бизнес 7. Поглядим кому продадут. Может каким-то ноу неймам.

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн