«В октябре прошлого года была продана однушка в Братеево, отдаленном московском спальном районе, за 10.5 млн.
Цель продажи — со временем переложиться в более перспективный объект. Деньги временно положили на депозит.
Выиграли собственники или проиграли?
Сейчас аналогичные квартиры выставляют за 10.5-11 млн.
Но год назад ипотека была более доступной и интересантов было много.
Ключевая ставка была аж 13% (в то время это казалось много), а по депозитам можно было получить 12% и больше.
Т.е. даже если сдавать год под 12% — это уже 11млн760тыс
А реальности ставки были были стали выше уже после 27 октября (ЦБ поднял до 15%).
Если же открывать депозиты на 3 месяца, то это уже от 12.2 млн и больше.
Второй момент. Как изменились цены на “более перспективные объекты”, в которые планировали переложиться? Цены тоже почти прошлогодние.
Вывод: кто продал квартиру год назад, тот выиграл.

П.С. Цены на однушки в Братеево слабо изменились за последние 3 года. Район не меняется. Метро уже есть. Реновации тут нет, как нет и хрущевок, сталинок.

( Читать дальше )

При всех достоинствах, у Тинькова есть слабое место — нет ипотеки. Ипотечный эксперимент был, но его закрыли. Тиньков выполнял функцию ипотечного брокера, т.е. брал на себя подбор банка, ипотечной программы и всю коммуникацию между покупателем и банком.

Делал такую сделку несколько лет назад — очень неудобно. Испорченный телефон — надо прояснить важные моменты, но ты общаешься с менеджером Тинькова, а тот перекидывает их в банк, который выдает ипотеку.

Но есть у Тинькова и сильная сторона — кредитование под залог квартиры. Приезжает паренек с папкой, подписали бумажки и получаешь деньги. Сдавал квартиру такому пареньку, в день сдачи, он уже прокредитовал 2 или 3 квартиры в этом же доме!

А что Росбанк? Не самый популярный банк для выдачи ипотеки. В свое время — один из двух банков, через которые можно было купить коммуналку. Но Росбанк пытается активно работать с риэлторами, закрепляет кураторов, шлет предложения. А еще, у Росбанка есть физические офисы, где можно провести ипотечную сделку.

( Читать дальше )

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.

( Читать дальше )

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели? 
Ответ в ролике.


( Читать дальше )